浦口區的熙龍山院，在2014年7月交付時，物業服務企業為了配合交付，沒有進行承接查驗。業主進行裝修時，發現網管堵塞，導致室內淹水。經檢查，網管裡有建築垃圾。該小區交付幾年後，地面沉降造成小區排水不暢，維修時沒有圖紙，找不到管道精準位置，只能大面積開挖。路面、綠化都受到重創，環境受損，交通不暢。因維修成本巨大，業委會不同意使用維修基金。
熙龍山院的問題在很多小區都有發生，都是承接查驗不規範埋下的惡果。本該發現的堵塞沒有發現，本該有的圖紙卻找不到，問題的責任究竟是誰的？物業服務企業和建設單位之間互相“踢皮球”該如何應對？業主權益又該如何維護？為解決這一物業管理難題，浦口區房產局以問題為導向調研探索，在全市乃至全省率先建立物業承接查驗第三方評估制度，加大對企業承接查驗行為和質量的監管力度。
國家有《辦法》無“標準”
2010年10月，國家住房和城鄉建設部制定並印發了《物業承接查驗辦法》，小區交付給物業時，建設單位和物業服務企業必須按照此辦法規範查驗問題隱患，小區公共部位的各項設備和資料要交接徹底。但是，《辦法》出臺了，由於全國上下沒有一個標準來參照，建設單位和物業服務企業不會做，不懂怎麼做，業主和物業的矛盾並沒有減少。
有《辦法》，無“標準”，加之建設單位可以指定物業服務企業進駐，由於市場環境和“利”的關係，物業服務企業想拿這塊蛋糕就得“點頭哈腰”，“交什麼你就收什麼”，查驗流於形式，查驗走過場，備案走過場，埋下了多少業主和物業之間的矛盾，甚至後期問題井噴。在承接查驗評估制度建立前，浦口區房產局接到的物業投訴中，因為建設方遺留問題導致的投訴有一半以上。
創新推出承接查驗評估機制
難以解決的問題越來越多，浦口區房產局轉換角度審視根源，在做了大量的分析後，發現建設方交付的產品不合格是引發後期管理矛盾的主要原因。
浦口區房產局相關負責人介紹說，在接觸到的矛盾中，有60%是物業做不到位的矛盾，這個由社區監督解決；有30%的矛盾是建設方的配套不到位導致的，這種問題只能從承接查驗的規範化上面來解決。
由於承接查驗工作不規範，暴露出的問題歸建設單位還是歸物業服務企業難以明確，追責已無可能。為轉變這一亂象，明確問題的責任主體，浦口區房產局創新推出承接查驗評估機制。
承接查驗的目的是為了有效服務於業主，而評估則是以標準動作來對承接查驗走過場進行糾正和約束。簡單來說，就是以第三方權威評估的方式，倒逼建設單位規範施工，承接物業規範接收，明確了責任主體，從源頭上把控建設單位開發建設的小區共用部位及共用設施設備的質量。如此一來，找到問題責任人，誰負責誰解決，業主心中一目瞭然，物業管理也更加規範，物業服務企業與業主的關係也更加和諧。
承接查驗技術標準內容極細
浦口區香山郡小區為承接查驗評估機制樹立了典範。在交付給業主使用前，浦口區房產局購買服務，委託浦口區物業管理行業協會，派駐5名物業管理專家前往小區現場免費幫小區做物業承接查驗評估。
排水溝落水口挨個進行檢測，每個電梯井都要查看，每層樓的消防設施也要一一過目……物管專家重點對消防、電梯、公共設施等方面進行了詳細檢查，對發現的問題認真記錄分類，明確問題責任人，發放整改通知單，督促其在規定期限內解決問題。通過整改，消除了房屋滲水、電梯危險運行等隱患，提升了整個項目的品質，站在業主的角度，最大限度的保護業主的共有物權。
而檢查的標準則是根據浦口區房產局經論證制定的《浦口區物業承接查驗技術標準》，標準內容涵蓋了單體建築、電梯、消防、火災報警、室外排水、弱電、園林綠化、車庫、變配電、道閘等查驗項。每一項又細化到採購、施工合同、保修承諾書、設計資料、安裝調試報告、設備清單、巡更棒……內容極細。
成立專家庫，政府出資評估
有了一套科學的標準，更需要有權威的團隊來執行。
如果是建設單位出錢找“第三方”來評估的話，哪怕是按照標準執行，也會牽扯到利的關係，評估結果難以公正。而真正的第三方，應該和建設單位以及物業服務企業都沒有契約關係。這一點，浦口區房產局又做到了一項創新——成立專家庫。
浦口區房產局在區物業管理行業協會110多個會員單位中挑選了一批品牌企業，再從中徵集了30名專家。要成為專家庫的成員是有門檻的，必須要從事物業管理行業10年以上，並且是在諸如消防、電氣、土建等專業領域中有工作經驗的人員。
專家庫的成立，解決了評估工作的技術性問題。評估工作由政府出資，使專家庫的評估具備權威性，且評估結論具備公信力。
記者瞭解到，截至目前，浦口區房產局已經完成20個共356萬平方米新交付住宅小區的物業承接查驗評估工作，提出整改意見1200餘條，並得到落實，有效維護了小區業主公共利益，實現了業主、物業、開發商“三贏”，並通過總結實踐經驗，形成可複製推廣的工作標準。
下一步，浦口區房產局將結合物業行業發展現狀，根據物業承接查驗結果，對企業進行信用評級，納入誠信建設體系，並鼓勵建設單位從規劃階段聽取物業服務企業管理意見，避免後期反覆整改造成的資源浪費。與此同時邀請業主代表參與查驗及評估工作，將查驗報告、評估報告、整改情況進行公示，充分保障業主的知情權和監督權。通過這種長效機制，深入推進承接查驗創新工作，鞏固查驗成效。
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