来源 | 觅窝（公众号ID：miwo18）
作者 | 骆康
“我是温江地王，我现在慌的一比。”
7月22日，聚光灯下的温江地王 中南上熙府 ，经过了3天的报名登记，终于公布了摇号人数。
从数据来看，此次中南上熙府的摇号人数遭遇了“滑铁卢”，216套房源仅有40人参与摇号登记，综合中签率高达540%，对比上批次的400人摇号，人数足足少了360人。
事实上，此次 中南上熙府 报名人数大幅减少，早有征兆。觅窝君在温江高价地入市，最高售价超过99%的楼盘！和顺驰式狂飙！中南置地激进造地王“后遗症”初现这两篇稿件中，已经对开发商背景进行过分析，感兴趣的朋友可以点进去看看。
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地王凉凉，售价过高成主因
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觅窝君想从行业的角度来分析，“地王凉凉” 主要有以下4点原因。
01 地价贵，项目定价过高
去年9月19日，中南以19.48亿的总价，9800元/㎡的地价（另一宗9100元/㎡），拿下温江柳城街道新华社区共计122.2亩土地，后开发项目：中南上熙府，而彼时整个温江的房价才刚刚过万。
如此高昂的地价一直困扰着开发商，受房管局限价影响，中南一直未能取得预售许可证，直到房管局和国土局开始研究 “房价和地价的联动挂钩机制” 后，项目才终于面世，虽然最终售价高达18000元/㎡，但除去地价、建安成本、税费、营销费用、银行利息、精装费用，留给开发商的利润也所剩无几。
不过残酷的事实上：购房者不买“地价”的帐，购房者只关心房价，所以当中南上熙府售价明显贵过周边楼盘时，遇冷也是情理之中的事情。
02 中南首个操盘项目，品牌溢价能力有限
成都不缺贵的产品，缺的是讲好故事的能力。
中南是2017年首入成都的开发商，以大手笔拿地闻名业内，在去年4月7日的土拍上，曾豪掷59亿元拿地，一举在市场上打响了名气。
不过有钱不是这么花的，天回镇的海棠集项目已经深陷囫囵，东郊记忆旁的项目也把操盘权交给了融创，中南上熙府可以说是中南在成都第一个操盘的项目，对于一个陌生的开发商，购房者仍需时间来接纳。
当然对于中南来说，如何把品牌理念传递传递给购房者，是一个漫长且复杂的工作。
03 周边竞品竞争，价格相差6000元/㎡。
俗话说：没有对比就没有伤害。
中南上熙府隔壁的恒大未来城也处于密集推盘期，已经连续推出4期，每期的售价在11000-12000元/㎡，这个价格比较符合市场的预期，所以总体中签率一直较低。
从产品和定位来看，中南上熙府都比恒大未来城占优势，不过同地段下，这些优势真的值6000元/㎡？
04 区域板块天花板，同价格可选更好的区域。
最后一点，中南上熙府的价格真的太高了！
在温江，目前新房的售价在10000元/㎡，二手房售价在12000元/㎡，所以购房者的心理预期也在这附近，价格再高，完全可以买主城区的楼盘，而不是一定要选择温江。
18000元/㎡的价格，购房者的选择面非常大，无论是地段更好的绿地新里城或者西派城，它们的综合得分明显比上熙府更高。
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剩余房源不用摇号，可直接购买
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不过，对于没有参与摇号，但是想买中南上熙府的朋友来说，有一个比较好的消息：你可以不用摇号参加选房！目前剩余房源较多，有很大的选择空间。
目前成都房协已经多出了一个“自销房源购房登记”入口，不摇号房源可直接登记购买。
点击进入自销房源购房登记入口，可以看到：“公证摇号剩余商品住房房源按规定由开发企业自行销售，不再组织公证摇号，但购房者应通过购房登记平台申报家庭成员情况，由开发企业将购房者符合限购政策的相关材料报房管部门复核，复核通过后开发企业方可与购房者在商品房网上签约系统拟定合同。”
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后地王启示录
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融创孙宏斌曾说过：“地买贵了，谁都救不了你，明年你可能就过不下去。”
对于许多地王来说，这就是血淋淋的现实。无论是房管局限价，还是市场环境变冷，都将在第一时间对他们造成巨大的冲击。
不过哪怕地王真的能按照预期开出价格，但是市场买不买单还是一个很大的问题。
综上：开发有风险，拿地需谨慎，不要让拿地时脑子进的水，成了开发项目时流的泪！█
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