地產政策強調控給增量市場潑了冷水，而同時，撬動存量市場的風口正悄然來臨。
大型房企正清醒地意識到，以物業為前沿陣地的存量市場蘊含著巨大潛力——具備“剛需+長週期”的消費特徵的物業服務，是房企與客戶交互最頻繁的觸點，也是未來掘金百萬億級存量市場的重要支點。
前段時間，碧桂園物業成功登陸港股，股價高開10 港元，市值突破250 億港元，並刺激多家物業上市公司的股價拉出新高。物業行業近年資本動作接連不斷，截至2018年6月，國內已有65家物業管理企業相繼上市。恆生指數和上市物業公司冰火兩重天的股價走勢，充分顯示出資本市場對物業服務領域的青睞。
據最新的上市物業企業年報數據顯示，2015至2017年，上市物業企業整體營收規模從189.7億元一路提升至311.7億元，營收年均複合增長率達28.17%。與傳統地產領域的營收相比，物業市場營業收入規模尚且不大，但是，大型房企的快速搶灘則更體現出行業對物業領域發展的高度預期。
當前，大型龍頭企業正強勢瓜分市場份額，物業領域行業集中度已初現端倪。2017年，碧桂園物業、綠城服務和彩生活等規模TOP6物業企業，營收總和占上市企業營收總額的比例高達50%以上，營業收入增長率大多保持在20％至40%左右。
接下來，我們就結合標杆物業企業案例，深度解析物業企業當前的擴張模式和創新舉措。
01
物業企業的三種擴張模式：
收併購、技術及管理輸出、搶灘優質標的
總結來看，標杆企業收入規模的快速增長，得益於吸收併購、管理平臺輸出合作等擴張模式的支撐。
模式1
藉助資本力量加速，企業併購之潮漸起
2015年以來，上市物業管理企業間掀起了一股併購風潮，大部分都是以全額兼併作為目標，其目的都是為了儘快搶佔市場份額。
以雅生活為例， 2017年其營業收入為17.61億，營收同比增長率為41.46%，雅生活體量和增速的巨大突破，主要得益於近年較為成功的併購。2016年8月，雅生活10億元收購了綠地集團全資子公司綠地物業100%股權，雅居樂由此在2017年新增了268.4萬平方米的原綠地物業項目，再加上綠地每年交付的約1000萬平方米的合約物管面積，未來五年其物業管理面積將輕鬆過億方。
在物業管理戰略側重點上，雅生活此前主要服務主流住宅、高端豪宅和旅遊地產，而綠地物業主要承接管理超高層及綜合體項目、甲級商務辦公樓和高端公寓等項目，得益於收購，雅生活物業管理面積中的非住宅佔比提升至26.6%，高價值的商業管理項目提高了雅生活平均物業服務費。這種雙輪驅動戰略完善了雅生活的區域和業務佈局，也為雅生活規模擴張及業務發展奠定了堅實基礎。
模式2
輸出技術及管理，增加合作管理面積
在上市企業中，以技術及管理輸出方式獲取合作管理面積的現象也很普遍。相比於併購，平臺輸出模式的成本及風險更小，也能更好地保持合作企業管理的獨立性，但這種模式對於輸出企業的技術能力和品牌價值的要求也較高，目前彩生活、萬科物業和長城物業等在平臺輸出上較為市場認可。
彩生活近年業績上漲相當明顯， 2017年其營業收入為16.29億元，同比上漲了21.36%。作為以發展增值服務拓展性平臺為主的物業公司，2016年底彩生活開始將其APP彩之雲的底層技術向其他企業輸出，並通過5％至20%的持股模式獲取合作物業公司的管理面積收入。
由此，彩生活基於合作物業的平臺管理面積逐漸提高，2017年，與彩生活合作平臺項目的住宅社區合約管理面積已達到214230千平方米，比2015年實現了質的飛躍。彩生活通過小股結盟的方式共享這部分合作管理收入，在擴張規模的同時也獲得了基於合作管理面積的增值服務收益。
模式3
積極參與市場競爭，專業服務贏取優質標的
除以上兩種模式，充分參與市場化運作，以專業服務贏取優質物業標的，也是眾多企業，特別是無開發商背景的企業實現規模增長的重要手段。以南都物業為例，其2017年的營業收入為8.19億元，同比增長率為41.85%，南都物業近兩年規模擴張速度十分驚人。
根據其年報數據及招股說明書，南都物業管理項目前五名的累積銷售金額佔當期主營業務收入的比例不到20%，同時也不存在單個管理項目銷售比例超同期銷售總額50%的情況。可見，南都物業在項目上並不依託某一客戶，而是多點多面，全面實現了市場化運作。
從上圖可以看到，2017年南都物業高單價的商辦物業項目的管理面積佔總管理面積的26.14%，在面積擴張的同時也豐富了管理面積的業態，綜合提升了物業收入。
02
革新盈利增長點：
增值服務驅動業績，技術更新優化體驗
2017年，物業領域呈現“增利快於增收”的態勢，65家上市物業企業的營業淨利潤同比增長率達50.52%，利潤增長率是營業收入增長率的近兩倍，營業淨利潤率從2015年的7%猛增至9%。綜合來看，增值服務與成本管控是目前高利潤物業企業重要的盈利增長點，人才正成為物業企業競爭的核心。
增長點1
依託資金和技術，提供社區O2O等增值服務
上市物管企業目前可分為兩派：一派是具有地產開發背景，或從地產企業分離出來獨立上市的企業，這類企業具有集團背書，在資本以及人才等資源上具有天然優勢；另一派是專業物業管理企業，這類企業最早深耕行業，具有豐富的運營管理經驗，能及時把握業主需求。
近年，雙方的平均淨利潤率都有所上升，但具有開發經驗的地產企業物業管理公司在淨利率上明顯佔優。其中，增值服務輸出成為驅動業績增長的重要因素。
以擁有地產背景的彩生活和雅生活為例，增值業務在兩者2017年的營收中分別佔比24.39%、31.61%，比重顯著高於上房服務等傳統物業企業。前者依託集團技術與資金的支持，通過社區O2O平臺、諮詢服務等高附加值低成本的增值服務，同時保證了擴張和收益的增速。而傳統物業企業營業結構較為單一，在人力成本上升、競爭愈發激烈的市場環境中，盈利能力難以大幅提升，即便加強成本控制，但在“牙縫裡摳錢”的難度著實很高。
增長點2
場景化管理重塑流程，信息智能化升級客戶體驗
眾所周知，物業管理是典型的勞動力密集型行業，人工成本一般佔企業總成本的70%以上。而通過利用智能科技，上市物業企業在近年有效地對沖了成本壓力。
2015至2017年，65家上市物業管理企業營業成本率下降了約0.8個百分點。其中，技術革新對降低成本功不可沒，這同時也加速了物業企業與移動互聯網、大數據和人工智能等新技術的融合。據中指院發佈的《2018中國物業服務百強企業研究報告》，百強物業企業智能化投入均值為716.22萬元，企業通過技術改造，實質性地提升了物業管理企業的利潤率，不斷拉昇了物業公司的管理邊界。
當前，一大批資本能力雄厚的物業企業已跟緊時代步伐，針對物業管理場景、服務實施情況建立面向企業員工的物管APP及多項智能化管控平臺，通過標準化服務體系和 CRM、SAAS、ERP 等管理系統梳理改造內部管理流程，提升管理效率。同時通過設施設備的機械化、信息化和智能化升級改造，使用智能機器人完成傳統物業中通過人才能實現的巡邏、業務辦理和樓宇清潔等工作，從而降低人工成本。科技的變革讓物業服務變得更加簡單、更有價值，也同時帶來了更好的體驗感。
03
“三費”側重點：
管理費用為主導，人才成競爭核心
目前，管理費用是主導物業企業“三費”的核心支出，通過數據可以看到，物業行業的管理費用率近年來穩中有降。
但在top6上市物業管理企業中，我們發現了一些有趣的現象：彩生活、碧桂園服務和中海物業三家企業的管理費用率顯著高於均值，而雅生活及綠城服務的管理費用雖低於均值，但明顯呈上升趨勢，管理費用顯著攀升。
對物業企業來說，企業員工培訓費和管理人員薪酬是管理費用的主要組成部分，而管理人員較高的薪酬福利正是驅動上市物業企業管理費用率上行的主要因素，這也同時體現出物業企業對人才較高的重視程度。如雅生活在年報中披露，其管理費用上升的主要原因就是向高級管理層新成員及從事行政管理事物的專業人員提供的更具競爭力薪酬福利。此外在規模擴張與技術升級的背景下，企業為了提升綜合管控能力而增加研發支出也是導致管理費用上升的因素之一。
薪酬的上揚一定程度上會提升物業企業的管理費用，但從長遠來看，充分的人才配備是為物業企業規模增長保駕護航的關鍵，也是提升競爭力的核心所在。
小結
物業領域初探小結：
存量風口群雄雲湧，資本科技雙輪驅動
物業作為存量市場的關鍵入口，正吸引各路玩家前來佈局，特別是大型房企正全力破開掘金存量市場的第一扇門。在資本和科技的雙輪驅動下，物業企業正迅速成長。
未來三到五年內，資本的介入將激化行業競爭。大型物業企業將打破地域界限走向全國化甚至國際化，並有機會發展成百億級的獨角獸企業；而中小企業面對競爭壓力，應挖掘並強化自身服務特色，積極求變、探尋新業務，不斷提升盈利能力，才能在行業洗牌大潮中佔有一席之地。
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