西安市人民政府办公厅于2018年6月24日（周日）下午发布了《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》。这次发文单位直接是西安市政府办公厅，而不是由房管局下发文件，可见新政的酝酿、研究以及具体细节的推敲把握，应该是受到了市委市政府领导的高度重视。
这次新政有了一些比较令人关注和期待的变化，与去年几次的限购政策相比较，本次多了一些具体针对性的细节内容。本人深夜+深度解读如下：
一、强化商品房预售许可及交易管理
（一）房地产开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米；3万平方米以下的，须一次性申报。严禁以多次分批、分幢开盘等方式拖延上市销售时间。
这一条款是防止开发商利用工程进度等各种借口来捂盘惜售和慢售，明显是对开发商的规范与限制。新房每次预售备案上市必须3万平米以上，总面积3万平以下，必须一次申报。3万平是什么概念？我们按照平均一套房100平米来测算，也就是对于刚需盘而言，一次至少必须开放大约300套以上的房源进行销售，少于三百套的就得一次全部上市。这样就避免了开发商挤牙膏式的进行申请报批预售申请。
之前我们大家看到的景象是开发商经常一次只申请一栋楼的销售，经常每次只有100来套的房子甚至几十套房子，然后收集大量的购房人资料进行摇号。这样导致的局面，一方面极大地拉低了每位购房人摇号中签的概率，另一方面又人为地制造了房源紧张的表象，引起购房人的恐慌性购买。我之前在《贞观》发文专门谈到过摇号的一些具体乱象。每次只有几十分之一的购房中签概率对于广大购房人而言，是精神与身体上的双重煎熬。
新政要求每次上市3万平以上，相当于每次至少300套房源，只要每次供应量足够大，就可以大幅减少购房人的递交材料登记摇号的频率。
（二）由物价部门牵头，进一步强化商品住房销售价格申报指导联席会议制度。对报价明显高于周边同品质在售项目成交价格，且不接受联席会议价格指导的商品住房项目，不予办理商品房预售许可或现房销售备案。
这一条明显就是对上市新房价格的限制，我经常让大家优先选择购买一手新房的原因关键也在于此。这一条对于新房价格的限制，导致了目前西安市场上一手新房与二手房之间的价格存在着比较大的落差。所以一手房便宜，二手房贵，这已经是比较普遍的现象了。据我个人观察，一手房和二手房价格倒挂最为明显的区域是高新区和曲江新区。其中高新区由于产业优势、区位优势和学位优势，导致一手房和二手房的价差平均至少都在3000以上。曲江一期和二期虽然定位不同，但是一期的二手房与二期的新房价差几乎至少都在万元以上，也是让购房人对于曲江二期的新房趋之若鹜。其他区域虽然不尽相同，但是或多或少都有一手二手价格倒挂的现象。
这就导致买到就是赚到，所以大家都是一窝蜂地去抢着新房摇号。
安居客 高新区二手房挂牌价
安居客 曲江新区二手房挂牌价
克而瑞 西安六月房价
（三）住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。
存量房的交易条件由以前的"满二满五"放开至”满二满三”。这个等于是适度放开了存量房的房源供应，对于存量房市场的供需失衡情况会有所改善。二手房满二才能上市交易，这个没什么变化。但是新房网签满三年才能交易，看着好像力度很大，其实只是适度改善供应，因为按照目前西安市的新房办理产证的时间周期来看，网签满三年一般都是满足不了产证满二的条件，也就是即使网签满了三年，但是产证也几乎都是难以满二年。所以网签满三，产证不满二，是可以进行交易，但是产证不满两年是要面临购房款5.6%的全额增值税的问题，这也就较大幅增加了二手房购房交易成本费用。所以只是适量改善房源供应。
"满二满五"放开至”满二满三”，更多地具有象征意义和精神安慰，看上去很美，对于增加存量房的房源供应的帮助作用实际上是有限的。
（四）在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。
这一条款是个比较新鲜的，可以防止有人或者有机构以公司或者单位名义购房和炒房，这无疑是好事，这项政策估计和一线城市的做法接轨，这个是很好的事情。我估计是新政的制定者看到了前段时间深圳某盘出现大量公司摇号购房进行套利的消息。虽然西安目前没有见到企事业单位大举购买住宅的消息，但是也可以未雨绸缪，提前预防。公司购房也是之前一线城市破限购的操作手法，虽然公司购房也会面临很多的问题，具体我不展开。但是提前封堵企事业单位购房这一漏洞总归是一件好事情。
规范商品住房开盘销售行为
（五）取得商品房预售许可或现房销售备案之日起10日内，房地产开发企业须一次性将所有房源面向社会公开销售，严禁采取分幢、分单元或分层等方式进行销售，严禁内部预留房源。开盘及销售时间应在8:00-18:00之间。
（六）房地产开发企业销售商品住房前，应在房管部门网站、销售现场、企业网站发布销售公告，明确购房意向登记起止时间（不少于3日）、现场接受认购资料和信息核验起止时间（不少于3日）、全部可售房源（含数量、户型、价格）等内容，不得设置全款优先、拒绝公积金贷款等限制性条件。
重点是不许开放商“半夜鸡叫”，不论是销售公告时间、登记信息时间、接受资料时间均不得少于3日，并且摇号排序和开盘销售都必须是早八点至下午六点之间的白天时间。这些是为了防止开发商故意制造时间障碍，阻拦一些开发商不喜欢的购房人。主要就是外地新落户的新西安人，由于经常外地和西安来回往返，不能随时保持在西安，之前有个别楼盘售楼部置业嫌这部分购房群体办手续比较麻烦，同时也会要求必须本人亲自交资料。这部分其他的内容基本都是旧话重提。
（七）房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记，系统同步向意向购房人、房地产开发企业反馈意向登记信息。意向购房人须以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位进行意向登记，每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。
意向购房人在商品住房意向登记平台登记信息后，应在房地产开发企业公布的现场接受认购资料和信息核验时间期限内，凭意向登记信息及相关资料前往销售现场进行信息核验。
房地产开发企业应根据商品住房意向登记平台登记的意向购房人信息，要求客户提供购房人及家庭成员的身份证明、婚姻证明、户籍证明、住房信息核查证明、满足首付款条件的存款证明（不高于意向房源购房款的30%，不得指定银行出具）及贷款购房人的个人征信报告，对意向购房人是否符合限购政策及贷款条件等情况进行核验。
房地产开发企业核验登记购房人相关材料后，应将所有核验材料保存备查，并将全部核验明细（含已通过核验人员名单、未参加核验人员名单、未通过核验人员名单及未通过原因）报房管部门备案。
商品住房购房意向登记规则指引（试行）（见附件1）。
这部分的关键在于：
建立统一的商品住房意向登记平台，按照刚需家庭、普通家庭分类登记。这也是配合西安的人才人口新政，西安的购房政策开始向刚需购房者倾斜。之前我也是在《贞观》发文提出过建议，每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。统一的商品住房意向登记平台，有助于统一管控新房资格登记的之前的乱象。新政改变了登记和摇号规则，开始将购房群体分为刚需家庭和普通家庭两类，并且开始禁止普遍摇号和广种薄收，每个家庭只能一次参与一个项目的登记摇号，这样有利于提高中签率，避免盲从盲目随意、潮起潮落式的赶场子提交登资料的现象。
不许设置全款优先门槛，存款证明不高于30%，不得指定银行。之前的各个楼盘花式验资和指定银行是非常让人讨厌的。个别开发商动不动要求购房者提供很高标准的验资额，经常是超越了首付水平，有时候还得具体到某某银行。说白了，本质还是挑选购房人。新政通过这一条款将此禁止，也是件好事。
附件中的购房意向登记规则指引中，关键是明确了刚需家庭的定义：
符合以下条件的居民家庭列入刚需家庭：
（一）居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；
（二）登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录；
（三）登记购房家庭成员符合我市住房限购政策。
附件《商品住房购房意向登记规则指引（试行）》，对刚需家庭进行了确切规定，明确未婚、离异不满3年的单身不属于刚需家庭。未婚不属于刚需和离婚未满三年的单身不属于刚需，这个就有点跌眼镜了。这个和我之前预测建议的有所差异，不过并没有完全禁止离婚和未婚人群购房，只是在优先程度上先保障已婚刚需人群。说白了，官方还是对于有些未婚或者离婚购房炒房的有所担心，所以进行一定程度地限制，也不是禁止，只是不优先罢了。但是这样，有些紧俏的刚需楼盘的房源就有些难度了，不太容易被那些未婚和离婚不满三的朋友购买得到了，这些朋友估计还是比较郁闷的了。
未婚和离婚不满三的不算刚需，不论年龄大小。估计接下来几年西安市的租房市场会火几年了。已婚且西安无房的新落户人口这下占便宜了！但是，这一条也有漏洞，如果外地家庭一家人只需在西安落户一个人，就可以成为刚需，我觉得也有变成炒房之嫌！所以这是一个小漏洞！如果已婚无房的新落户人口只把自己一个人的户口迁过来，就不应该享受刚需的待遇！如果把夫妻二人的户口都迁过来才可以享受刚需待遇！否则已婚一个人的户口在西安，和单身或者离婚不满三年，对于西安这座城市的发展而言，能有多大的区别？
需要解释的刚需居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女。很多朋友有疑问，如果夫妻如果没有孩子算不算刚需？我的理解，肯定也算。因为本身未成年子女就不能作为一个家庭存在，所以自然也就包括在父母家庭范围以内。只要还同时满足其他两项条件，有未成年的孩子的一家三口是刚需，没有孩子的夫妻也是刚需。只是未婚单身和离婚不满三的单身（不带孩子或者没有孩子，所以算单身）不能算刚需家庭。
并且注意，离婚+无房+带娃=刚需。离婚带着未成年孩子且没有房子，就可以成为刚需家庭，也就没有离婚满三年的购房限制了。这个会不会被有些人搞成假离婚，变成假刚需买房？下午有些朋友有这样的担心，我觉得大可不必担心。话说为了多买一套房，敢带着孩子离婚净身出户的，要么是真爱，要么是真蠢。
还需注意，如果2017年以后有过住房转让记录的，也不算刚需。这也是防止有人将自己的房产转移至他人名下，给自己腾出购房指标重新购房。这一条款也是用来封堵这一漏洞。
关于这个第七条以及附件《商品住房购房意向登记规则指引（试行）》，我多说两句：未婚不论年龄，都不算刚需，只能算是普需，我个人觉得稍微有些不合适。我觉得如果打个补丁，加个年龄限制就比较好，比如说28岁或者30岁以上的单身无房也应该算作刚需，这样会比较人性化一些。
不过就实际情况而言，也确实很多单身年轻朋友刚落户就拿着“六个钱包”买房，或者拉着父母作为共同还款人买房，根据我接触到的购房人群，估计这样的单身年轻购房群体占比可能都在50%以上了。政府能出台这样的条款，还是用了心的，是做了研究分析的。
所以下午很多单身朋友们沸腾了，纷纷吐槽或者调侃这次6.24楼市新政，是西安市政府在逼婚。到底是先结婚还是先买房？这是摆在单身狗和丈母娘之间的一道难题。
西安单身买房的调侃故事: 单身狗想买房，得先找个对象才能买房，然后去见丈母娘。丈母娘说，你先买房，才能把我女儿嫁给你，单身狗说，你先把你女儿嫁给我， 有结婚证了我才是刚需，政府才让我优先买房。丈母娘说，不行，你买了房我才同意把女儿嫁给你……于是一场艰苦卓绝的拉锯战开始了。
其实吐槽归吐槽，单身只是没有被优待，并没有被限制，还可以作为普通购房人去摇那剩下的50%的房源，是几率有所下降；或者也可以去购买二手房，二手房没有歧视单身，只是目前有价差。
不过年轻的单身朋友们也有福音，根据6月14日中共西安市委组织部和西安市住建局的文件《关于向E类人才发放租赁补贴的通知》，满足条件的单身朋友们可以领取最高连续三年，每月300元的租房补贴，或者也可以选择实物配租。本科学士学位即可。文件通知摘录如下：
E类人才租赁补贴对象应同时满足以下条件：
（一）经市人社局认定的E类人才；
（二）已在我市行政区域内落户且在职在岗；
（三）本人及配偶、未成年子女在我市行政区域内无自有住房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录；
（四）本人及配偶在本市未享受其他人才安居、住房保障、住房分配货币化等政策性、福利性保障政策。
E类人才包括：产业发展与科技创新类实用性人才和特殊技能人才；具有硕士、学士学位，中级职称、技师等相应职级的人员。
自有住房包括：商品住房、私有住房、公有住房、房改房、拆迁安置房、各类保障性住房及其它实际拥有产权或使用权的住房。
二、补贴标准和资金来源
E类人才住房租赁补贴标准为300元/月，最高补贴3年。
五、保障方式
经审核通过的E类人才，可选择租赁补贴或实物配租中的一种保障方式。选择租赁补贴的，由各区县、开发区住房保障部门按季度向用人单位发放租赁补贴，用人单位足额将补贴资金发放给E类人才。选择实物配租的，按照相关房源分配程序进行分配。在实物配租轮候期间应发放租赁补贴，配租后停止且不再发放补贴资金。
E类人才在享受租赁补贴期间，可经用人单位向区级住房保障部门申请，转为实物配租方式保障。
（八）商品住房意向登记平台应向意向登记人提供查询渠道，方便意向购房人查询登记信息。
略过
（九）历史街区改造等没有条件进行实物安置的项目，需通过采购商品住房用于安置被拆迁人的，由所在区政府统一组织优先采购。
有些朋友很容易忽视这一条，这一条是针对历史街区等区域的拆迁户的。5月18日，西安市召开新闻发布会，《西安市进一步加强历史文化区域管控疏解人口降低密度的规划管理意见》西安在明清和隋唐历史文化区范围以内，至2020年要疏散3万人，明城墙以内不再新增居住用地，坚持“只拆不建、多拆少建、最多拆一建一”。
这一条等于将拆迁户的安置住房需求单另独立出来，由各个区一级政府统一组织优先采购商品住房来安置被拆迁人。等于是说，拆迁户是刚需中的刚需，是优于一般的刚需购房群体的，拆迁户是会被优先得到单独的住房保障的。
（十）意向购房人少于可销售房源时，由房地产开发企业自行组织售房。
略过，意思就是人少可以不摇号了。
（十一）意向购房人多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭，并按顺序进行选房。刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致。因放弃选房或者选房后放弃签约产生的空置房源，按照房源类别按序递补选房，房屋价格不得高于开盘销售时公示的价格。
商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续。因家庭变故等特殊原因，双方协商一致解除合同，需撤销网签备案的，应递交申请并说明理由，所退房源通过公证摇号方式公开销售。
这一条款的关键在于，刚需有优先权，普通家庭居后。同时不允许有合同更名式的炒房操作手法。
三、加强公证摇号售房管理
（十二）公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。
商品住房公证摇号选房规则指引（试行）（见附件2）。
这一条款和《商品住房公证摇号选房规则指引（试行）》的主要内容就是，公证摇号售房时，应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭，同时，应以刚需家庭、普通家庭为先后顺序，分类别组织摇号排序。刚需家庭在本类别摇号未中时，还可再次参与普通家庭摇号排序。刚需优先，关键还是保刚需，配合西安市的人才人口新政。
这样看来，其实刚需家庭是得到了极大的优待。首先是房源优先保障了50%，其次如果这优先保障的50%没有选上房，还可以和普通家庭共同去摇号那剩下的50%。
这个怎么看上去和西安的民办小学“小升初”摇号感觉有点像呢。
需要注意：登记购房人连续2次不参与按序选房的，6个月内不再接受其填报意向登记信息；登记购房人选中房屋后连续2次放弃签约的，1年内不再接受其填报意向登记信息。这个是对于盲目摇号，挑挑拣拣的购房者的制约，要么你好好选房，要么你就别来凑热闹，给你两次机会，两次按序选房机会如果放弃，第三次只能等半年，两次选中而不签约就得等一年。
所以要求每个购房者对于按序选房和选中房屋签约必须谨慎行事，认真抉择，不能太过随意，当作儿戏。
（十三）公证机构、房地产开发企业应根据信息核验通过后的意向购房人名单进行摇号排序选房、售房。涉及有关遗留问题，按照“一事一议”的原则，会商研究处理。
（十四）实行公证摇号售房的商品住房项目，由公证主管部门确定公证机构。
（十五）实施公证摇号前，房地产开发企业、公证机构应公示参加摇号的意向购房人登记编码等信息，公示时间不得少于3日。摇号确定选房顺序后，公证机构要当场公开选房顺序结果，接受社会监督。摇号排序时间应在8:00-18:00之间。
（十六）公证机构要严格按照有关规定确定公证摇号售房的方式、流程、房源、参与摇号人员及摇号软件，对摇号售房进行全程现场监督。房地产开发企业应在公证摇号选房、递补选房结束后10日内将摇号排序和选房结果公证书报送房管部门。
（十七）公证主管部门要进一步完善公证摇号售房监督机制，制定公证摇号售房操作手册，加强对公证机构、公证员的业务指导和监督，确保商品住房公证摇号售房工作规范有序开展。
（十八）公证机构要严格按照《公证法》、《公证程序规则》等有关规定开展商品住房摇号销售公证事项，确保公证摇号售房公开、公平、公正。
（十九）严禁各级行政机关、事业单位工作人员利用职务之便，干扰公证摇号售房销售活动，违反的，将予以严肃查处。
四、严厉打击各类违法违规行为
（二十）工商、国土、规划、建设、房管、公积金、物价、税务、公安等部门要依照工作职能，定期组织开展房地产市场秩序专项整治活动，严厉打击房地产开发企业、中介机构捂盘惜售、预留房源、设置全款优先限制性条件、拒绝公积金贷款、不执行明码标价、价外收费等侵害购房群众合法权益的各类违法违规行为，对违规情节严重的，要坚决清除出我市房地产市场。
（二十一）对提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等规避限购政策，恶意扰乱房地产市场秩序的，房管部门要将其列入失信人员黑名单，在一定期限内限制其购房，并通报相关部门实施联合惩戒。涉嫌违法犯罪的，依法移交司法部门追究其刑事责任。
五、做好舆论引导和预期管理
（二十二）网信、房管等部门要加强房地产舆情的关注，做好政策的解读和宣传，强化舆论的正向引导，及时澄清误读，严厉打击利用自媒体公众号等媒体炒作房地产、散布虚假信息等行为，净化房地产市场环境。
（二十三）统计、国土、规划、建设等部门要及时发布房地产市场交易、土地供应计划、城市发展规划、城市建设计划等信息，加大市场信息公开力度，稳定市场预期。
本通知自发布之日起实施。
这部分内容基本没什么，就是要求公平公正公开，落实各项要求与规定，打击违法乱纪活动，尤其是严禁各级行政机关、事业单位工作人员利用职务之便，干扰公证摇号售房销售活动，违反的，将予以严肃查处。严厉打击房地产开发企业、中介机构捂盘惜售、预留房源、设置全款优先限制性条件、拒绝公积金贷款、不执行明码标价、价外收费等侵害购房群众合法权益的各类违法违规行为。对提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等规避限购政策，恶意扰乱房地产市场秩序的，房管部门要将其列入失信人员黑名单，在一定期限内限制其购房，并通报相关部门实施联合惩戒。涉嫌违法犯罪的，依法移交司法部门追究其刑事责任。
还有，网信、房管等部门要加强房地产舆情的关注，做好政策的解读和宣传，强化舆论的正向引导，及时澄清误读，严厉打击利用自媒体公众号等媒体炒作房地产、散布虚假信息等行为，净化房地产市场环境。
看到这里，吓住了，不敢再写了，就此打住。我可一直都是一等一的良民，从不胡乱炒作和散布虚假信息。
最后总结：这次新政的措施是极为严密的，政策出台拖了这么久，能够看出来确实是下了功夫，费了心思。新政优先保障了刚需购房群体，约束了开放商捂盘惜售的机会，封堵了不少炒房的机会与漏洞。
所以我总结就是九个字：保刚需，治捂盘，防炒房。
这次新政对于新落户已婚家庭极为友好，没有任何落户年限和社保年限的限制！所以，大西安欢迎您携家带口地来安家落户创业就业！
但是，无房的单身朋友们比较郁闷了，有的朋友可能都是之前没有珍惜，之后悔恨莫及……，所以还是要么赶紧相亲结婚变刚需购房人，要么去摇那剩下的50%的房源，要么考虑购买二手房去。
当然，如果有可能，最后非要在刚需资格上加一个期限，我希望……不是一万年，而是28年或者30年。
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