西安市人民政府辦公廳於2018年6月24日（週日）下午發佈了《關於進一步規範商品住房交易秩序有關問題的通知》。這次發文單位直接是西安市政府辦公廳，而不是由房管局下發文件，可見新政的醞釀、研究以及具體細節的推敲把握，應該是受到了市委市政府領導的高度重視。
這次新政有了一些比較令人關注和期待的變化，與去年幾次的限購政策相比較，本次多了一些具體針對性的細節內容。本人深夜+深度解讀如下：
一、強化商品房預售許可及交易管理
（一）房地產開發企業申請商品房預售許可或現房銷售備案時，住宅總建築面積3萬平方米以上的，每次申請不得低於3萬平方米；3萬平方米以下的，須一次性申報。嚴禁以多次分批、分幢開盤等方式拖延上市銷售時間。
這一條款是防止開發商利用工程進度等各種藉口來捂盤惜售和慢售，明顯是對開發商的規範與限制。新房每次預售備案上市必須3萬平米以上，總面積3萬平以下，必須一次申報。3萬平是什麼概念？我們按照平均一套房100平米來測算，也就是對於剛需盤而言，一次至少必須開放大約300套以上的房源進行銷售，少於三百套的就得一次全部上市。這樣就避免了開發商擠牙膏式的進行申請報批預售申請。
之前我們大家看到的景象是開發商經常一次只申請一棟樓的銷售，經常每次只有100來套的房子甚至幾十套房子，然後收集大量的購房人資料進行搖號。這樣導致的局面，一方面極大地拉低了每位購房人搖號中籤的概率，另一方面又人為地製造了房源緊張的表象，引起購房人的恐慌性購買。我之前在《貞觀》發文專門談到過搖號的一些具體亂象。每次只有幾十分之一的購房中籤概率對於廣大購房人而言，是精神與身體上的雙重煎熬。
新政要求每次上市3萬平以上，相當於每次至少300套房源，只要每次供應量足夠大，就可以大幅減少購房人的遞交材料登記搖號的頻率。
（二）由物價部門牽頭，進一步強化商品住房銷售價格申報指導聯席會議制度。對報價明顯高於周邊同品質在售項目成交價格，且不接受聯席會議價格指導的商品住房項目，不予辦理商品房預售許可或現房銷售備案。
這一條明顯就是對上市新房價格的限制，我經常讓大家優先選擇購買一手新房的原因關鍵也在於此。這一條對於新房價格的限制，導致了目前西安市場上一手新房與二手房之間的價格存在著比較大的落差。所以一手房便宜，二手房貴，這已經是比較普遍的現象了。據我個人觀察，一手房和二手房價格倒掛最為明顯的區域是高新區和曲江新區。其中高新區由於產業優勢、區位優勢和學位優勢，導致一手房和二手房的價差平均至少都在3000以上。曲江一期和二期雖然定位不同，但是一期的二手房與二期的新房價差幾乎至少都在萬元以上，也是讓購房人對於曲江二期的新房趨之若鶩。其他區域雖然不盡相同，但是或多或少都有一手二手價格倒掛的現象。
這就導致買到就是賺到，所以大家都是一窩蜂地去搶著新房搖號。
安居客 高新區二手房掛牌價
安居客 曲江新區二手房掛牌價
克而瑞 西安六月房價
（三）住房限購區域內已購買或新購買的商品住房，房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年，或商品房買賣合同網籤備案滿3年且取得《不動產權證書》的，方可上市交易；已購買或新購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年方可上市交易。
存量房的交易條件由以前的"滿二滿五"放開至”滿二滿三”。這個等於是適度放開了存量房的房源供應，對於存量房市場的供需失衡情況會有所改善。二手房滿二才能上市交易，這個沒什麼變化。但是新房網籤滿三年才能交易，看著好像力度很大，其實只是適度改善供應，因為按照目前西安市的新房辦理產證的時間週期來看，網籤滿三年一般都是滿足不了產證滿二的條件，也就是即使網籤滿了三年，但是產證也幾乎都是難以滿二年。所以網籤滿三，產證不滿二，是可以進行交易，但是產證不滿兩年是要面臨購房款5.6%的全額增值稅的問題，這也就較大幅增加了二手房購房交易成本費用。所以只是適量改善房源供應。
"滿二滿五"放開至”滿二滿三”，更多地具有象徵意義和精神安慰，看上去很美，對於增加存量房的房源供應的幫助作用實際上是有限的。
（四）在住房限購區域範圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房（含商品住房和二手住房）。
這一條款是個比較新鮮的，可以防止有人或者有機構以公司或者單位名義購房和炒房，這無疑是好事，這項政策估計和一線城市的做法接軌，這個是很好的事情。我估計是新政的制定者看到了前段時間深圳某盤出現大量公司搖號購房進行套利的消息。雖然西安目前沒有見到企事業單位大舉購買住宅的消息，但是也可以未雨綢繆，提前預防。公司購房也是之前一線城市破限購的操作手法，雖然公司購房也會面臨很多的問題，具體我不展開。但是提前封堵企事業單位購房這一漏洞總歸是一件好事情。
規範商品住房開盤銷售行為
（五）取得商品房預售許可或現房銷售備案之日起10日內，房地產開發企業須一次性將所有房源面向社會公開銷售，嚴禁採取分幢、分單元或分層等方式進行銷售，嚴禁內部預留房源。開盤及銷售時間應在8:00-18:00之間。
（六）房地產開發企業銷售商品住房前，應在房管部門網站、銷售現場、企業網站發佈銷售公告，明確購房意向登記起止時間（不少於3日）、現場接受認購資料和信息核驗起止時間（不少於3日）、全部可售房源（含數量、戶型、價格）等內容，不得設置全款優先、拒絕公積金貸款等限制性條件。
重點是不許開放商“半夜雞叫”，不論是銷售公告時間、登記信息時間、接受資料時間均不得少於3日，並且搖號排序和開盤銷售都必須是早八點至下午六點之間的白天時間。這些是為了防止開發商故意製造時間障礙，阻攔一些開發商不喜歡的購房人。主要就是外地新落戶的新西安人，由於經常外地和西安來回往返，不能隨時保持在西安，之前有個別樓盤售樓部置業嫌這部分購房群體辦手續比較麻煩，同時也會要求必須本人親自交資料。這部分其他的內容基本都是舊話重提。
（七）房管部門應建立統一的商品住房意向登記平臺，由意向購房人通過該平臺按照剛需家庭、普通家庭分類進行實名意向登記，系統同步向意向購房人、房地產開發企業反饋意向登記信息。意向購房人須以家庭（夫妻雙方及未成年子女）為單位進行意向登記，每個家庭一次只能參與一個商品住房項目的登記，在該項目選房結束後，方可參與下一個商品住房項目的意向登記。
意向購房人在商品住房意向登記平臺登記信息後，應在房地產開發企業公佈的現場接受認購資料和信息核驗時間期限內，憑意向登記信息及相關資料前往銷售現場進行信息核驗。
房地產開發企業應根據商品住房意向登記平臺登記的意向購房人信息，要求客戶提供購房人及家庭成員的身份證明、婚姻證明、戶籍證明、住房信息核查證明、滿足首付款條件的存款證明（不高於意向房源購房款的30%，不得指定銀行出具）及貸款購房人的個人徵信報告，對意向購房人是否符合限購政策及貸款條件等情況進行核驗。
房地產開發企業核驗登記購房人相關材料後，應將所有核驗材料保存備查，並將全部核驗明細（含已通過核驗人員名單、未參加核驗人員名單、未通過核驗人員名單及未通過原因）報房管部門備案。
商品住房購房意向登記規則指引（試行）（見附件1）。
這部分的關鍵在於：
建立統一的商品住房意向登記平臺，按照剛需家庭、普通家庭分類登記。這也是配合西安的人才人口新政，西安的購房政策開始向剛需購房者傾斜。之前我也是在《貞觀》發文提出過建議，每個家庭一次只能參與一個商品住房項目的登記，在該項目選房結束後，方可參與下一個商品住房項目的意向登記。統一的商品住房意向登記平臺，有助於統一管控新房資格登記的之前的亂象。新政改變了登記和搖號規則，開始將購房群體分為剛需家庭和普通家庭兩類，並且開始禁止普遍搖號和廣種薄收，每個家庭只能一次參與一個項目的登記搖號，這樣有利於提高中籤率，避免盲從盲目隨意、潮起潮落式的趕場子提交登資料的現象。
不許設置全款優先門檻，存款證明不高於30%，不得指定銀行。之前的各個樓盤花式驗資和指定銀行是非常讓人討厭的。個別開發商動不動要求購房者提供很高標準的驗資額，經常是超越了首付水平，有時候還得具體到某某銀行。說白了，本質還是挑選購房人。新政通過這一條款將此禁止，也是件好事。
附件中的購房意向登記規則指引中，關鍵是明確了剛需家庭的定義：
符合以下條件的居民家庭列入剛需家庭：
（一）居民家庭包括夫妻雙方及其未成年子女、離異（喪偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、離異不滿3年的單身；
（二）登記購房人及其家庭成員在本市範圍內名下均無自有產權住房且自2017年1月1日起無住房轉讓記錄；
（三）登記購房家庭成員符合我市住房限購政策。
附件《商品住房購房意向登記規則指引（試行）》，對剛需家庭進行了確切規定，明確未婚、離異不滿3年的單身不屬於剛需家庭。未婚不屬於剛需和離婚未滿三年的單身不屬於剛需，這個就有點跌眼鏡了。這個和我之前預測建議的有所差異，不過並沒有完全禁止離婚和未婚人群購房，只是在優先程度上先保障已婚剛需人群。說白了，官方還是對於有些未婚或者離婚購房炒房的有所擔心，所以進行一定程度地限制，也不是禁止，只是不優先罷了。但是這樣，有些緊俏的剛需樓盤的房源就有些難度了，不太容易被那些未婚和離婚不滿三的朋友購買得到了，這些朋友估計還是比較鬱悶的了。
未婚和離婚不滿三的不算剛需，不論年齡大小。估計接下來幾年西安市的租房市場會火幾年了。已婚且西安無房的新落戶人口這下佔便宜了！但是，這一條也有漏洞，如果外地家庭一家人只需在西安落戶一個人，就可以成為剛需，我覺得也有變成炒房之嫌！所以這是一個小漏洞！如果已婚無房的新落戶人口只把自己一個人的戶口遷過來，就不應該享受剛需的待遇！如果把夫妻二人的戶口都遷過來才可以享受剛需待遇！否則已婚一個人的戶口在西安，和單身或者離婚不滿三年，對於西安這座城市的發展而言，能有多大的區別？
需要解釋的剛需居民家庭包括夫妻雙方及其未成年子女。很多朋友有疑問，如果夫妻如果沒有孩子算不算剛需？我的理解，肯定也算。因為本身未成年子女就不能作為一個家庭存在，所以自然也就包括在父母家庭範圍以內。只要還同時滿足其他兩項條件，有未成年的孩子的一家三口是剛需，沒有孩子的夫妻也是剛需。只是未婚單身和離婚不滿三的單身（不帶孩子或者沒有孩子，所以算單身）不能算剛需家庭。
並且注意，離婚+無房+帶娃=剛需。離婚帶著未成年孩子且沒有房子，就可以成為剛需家庭，也就沒有離婚滿三年的購房限制了。這個會不會被有些人搞成假離婚，變成假剛需買房？下午有些朋友有這樣的擔心，我覺得大可不必擔心。話說為了多買一套房，敢帶著孩子離婚淨身出戶的，要麼是真愛，要麼是真蠢。
還需注意，如果2017年以後有過住房轉讓記錄的，也不算剛需。這也是防止有人將自己的房產轉移至他人名下，給自己騰出購房指標重新購房。這一條款也是用來封堵這一漏洞。
關於這個第七條以及附件《商品住房購房意向登記規則指引（試行）》，我多說兩句：未婚不論年齡，都不算剛需，只能算是普需，我個人覺得稍微有些不合適。我覺得如果打個補丁，加個年齡限制就比較好，比如說28歲或者30歲以上的單身無房也應該算作剛需，這樣會比較人性化一些。
不過就實際情況而言，也確實很多單身年輕朋友剛落戶就拿著“六個錢包”買房，或者拉著父母作為共同還款人買房，根據我接觸到的購房人群，估計這樣的單身年輕購房群體佔比可能都在50%以上了。政府能出臺這樣的條款，還是用了心的，是做了研究分析的。
所以下午很多單身朋友們沸騰了，紛紛吐槽或者調侃這次6.24樓市新政，是西安市政府在逼婚。到底是先結婚還是先買房？這是擺在單身狗和丈母孃之間的一道難題。
西安單身買房的調侃故事: 單身狗想買房，得先找個對象才能買房，然後去見丈母孃。丈母孃說，你先買房，才能把我女兒嫁給你，單身狗說，你先把你女兒嫁給我， 有結婚證了我才是剛需，政府才讓我優先買房。丈母孃說，不行，你買了房我才同意把女兒嫁給你……於是一場艱苦卓絕的拉鋸戰開始了。
其實吐槽歸吐槽，單身只是沒有被優待，並沒有被限制，還可以作為普通購房人去搖那剩下的50%的房源，是幾率有所下降；或者也可以去購買二手房，二手房沒有歧視單身，只是目前有價差。
不過年輕的單身朋友們也有福音，根據6月14日中共西安市委組織部和西安市住建局的文件《關於向E類人才發放租賃補貼的通知》，滿足條件的單身朋友們可以領取最高連續三年，每月300元的租房補貼，或者也可以選擇實物配租。本科學士學位即可。文件通知摘錄如下：
E類人才租賃補貼對象應同時滿足以下條件：
（一）經市人社局認定的E類人才；
（二）已在我市行政區域內落戶且在職在崗；
（三）本人及配偶、未成年子女在我市行政區域內無自有住房且5年內無住房登記信息和房屋交易記錄；
（四）本人及配偶在本市未享受其他人才安居、住房保障、住房分配貨幣化等政策性、福利性保障政策。
E類人才包括：產業發展與科技創新類實用性人才和特殊技能人才；具有碩士、學士學位，中級職稱、技師等相應職級的人員。
自有住房包括：商品住房、私有住房、公有住房、房改房、拆遷安置房、各類保障性住房及其它實際擁有產權或使用權的住房。
二、補貼標準和資金來源
E類人才住房租賃補貼標準為300元/月，最高補貼3年。
五、保障方式
經審核通過的E類人才，可選擇租賃補貼或實物配租中的一種保障方式。選擇租賃補貼的，由各區縣、開發區住房保障部門按季度向用人單位發放租賃補貼，用人單位足額將補貼資金髮放給E類人才。選擇實物配租的，按照相關房源分配程序進行分配。在實物配租輪候期間應發放租賃補貼，配租後停止且不再發放補貼資金。
E類人才在享受租賃補貼期間，可經用人單位向區級住房保障部門申請，轉為實物配租方式保障。
（八）商品住房意向登記平臺應向意向登記人提供查詢渠道，方便意向購房人查詢登記信息。
略過
（九）歷史街區改造等沒有條件進行實物安置的項目，需通過採購商品住房用於安置被拆遷人的，由所在區政府統一組織優先採購。
有些朋友很容易忽視這一條，這一條是針對歷史街區等區域的拆遷戶的。5月18日，西安市召開新聞發佈會，《西安市進一步加強歷史文化區域管控疏解人口降低密度的規劃管理意見》西安在明清和隋唐歷史文化區範圍以內，至2020年要疏散3萬人，明城牆以內不再新增居住用地，堅持“只拆不建、多拆少建、最多拆一建一”。
這一條等於將拆遷戶的安置住房需求單另獨立出來，由各個區一級政府統一組織優先採購商品住房來安置被拆遷人。等於是說，拆遷戶是剛需中的剛需，是優於一般的剛需購房群體的，拆遷戶是會被優先得到單獨的住房保障的。
（十）意向購房人少於可銷售房源時，由房地產開發企業自行組織售房。
略過，意思就是人少可以不搖號了。
（十一）意向購房人多於可銷售房源時，應按剛需家庭、普通家庭為先後次序，採取公證搖號方式分別產生選房順序號和選房家庭，並按順序進行選房。剛需家庭在本類別搖號未中的，可再次參與普通家庭搖號排序。登記的意向購房人、搖號選房人、合同簽訂人必須保持一致。因放棄選房或者選房後放棄簽約產生的空置房源，按照房源類別按序遞補選房，房屋價格不得高於開盤銷售時公示的價格。
商品房買賣合同網籤備案後不得擅自更改購房人姓名，不予辦理網籤備案撤銷手續。因家庭變故等特殊原因，雙方協商一致解除合同，需撤銷網籤備案的，應遞交申請並說明理由，所退房源通過公證搖號方式公開銷售。
這一條款的關鍵在於，剛需有優先權，普通家庭居後。同時不允許有合同更名式的炒房操作手法。
三、加強公證搖號售房管理
（十二）公證搖號售房時，房地產開發企業應提供不低於50%比例的房源優先保障剛需家庭。剛需家庭選房結束後如有剩餘房源，納入普通家庭選房範圍。
商品住房公證搖號選房規則指引（試行）（見附件2）。
這一條款和《商品住房公證搖號選房規則指引（試行）》的主要內容就是，公證搖號售房時，應提供不低於50%比例的房源優先保障剛需家庭，同時，應以剛需家庭、普通家庭為先後順序，分類別組織搖號排序。剛需家庭在本類別搖號未中時，還可再次參與普通家庭搖號排序。剛需優先，關鍵還是保剛需，配合西安市的人才人口新政。
這樣看來，其實剛需家庭是得到了極大的優待。首先是房源優先保障了50%，其次如果這優先保障的50%沒有選上房，還可以和普通家庭共同去搖號那剩下的50%。
這個怎麼看上去和西安的民辦小學“小升初”搖號感覺有點像呢。
需要注意：登記購房人連續2次不參與按序選房的，6個月內不再接受其填報意向登記信息；登記購房人選中房屋後連續2次放棄簽約的，1年內不再接受其填報意向登記信息。這個是對於盲目搖號，挑挑揀揀的購房者的制約，要麼你好好選房，要麼你就別來湊熱鬧，給你兩次機會，兩次按序選房機會如果放棄，第三次只能等半年，兩次選中而不簽約就得等一年。
所以要求每個購房者對於按序選房和選中房屋簽約必須謹慎行事，認真抉擇，不能太過隨意，當作兒戲。
（十三）公證機構、房地產開發企業應根據信息核驗通過後的意向購房人名單進行搖號排序選房、售房。涉及有關遺留問題，按照“一事一議”的原則，會商研究處理。
（十四）實行公證搖號售房的商品住房項目，由公證主管部門確定公證機構。
（十五）實施公證搖號前，房地產開發企業、公證機構應公示參加搖號的意向購房人登記編碼等信息，公示時間不得少於3日。搖號確定選房順序後，公證機構要當場公開選房順序結果，接受社會監督。搖號排序時間應在8:00-18:00之間。
（十六）公證機構要嚴格按照有關規定確定公證搖號售房的方式、流程、房源、參與搖號人員及搖號軟件，對搖號售房進行全程現場監督。房地產開發企業應在公證搖號選房、遞補選房結束後10日內將搖號排序和選房結果公證書報送房管部門。
（十七）公證主管部門要進一步完善公證搖號售房監督機制，制定公證搖號售房操作手冊，加強對公證機構、公證員的業務指導和監督，確保商品住房公證搖號售房工作規範有序開展。
（十八）公證機構要嚴格按照《公證法》、《公證程序規則》等有關規定開展商品住房搖號銷售公證事項，確保公證搖號售房公開、公平、公正。
（十九）嚴禁各級行政機關、事業單位工作人員利用職務之便，干擾公證搖號售房銷售活動，違反的，將予以嚴肅查處。
四、嚴厲打擊各類違法違規行為
（二十）工商、國土、規劃、建設、房管、公積金、物價、稅務、公安等部門要依照工作職能，定期組織開展房地產市場秩序專項整治活動，嚴厲打擊房地產開發企業、中介機構捂盤惜售、預留房源、設置全款優先限制性條件、拒絕公積金貸款、不執行明碼標價、價外收費等侵害購房群眾合法權益的各類違法違規行為，對違規情節嚴重的，要堅決清除出我市房地產市場。
（二十一）對提供虛假信息或瞞報家庭成員信息、住房條件等規避限購政策，惡意擾亂房地產市場秩序的，房管部門要將其列入失信人員黑名單，在一定期限內限制其購房，並通報相關部門實施聯合懲戒。涉嫌違法犯罪的，依法移交司法部門追究其刑事責任。
五、做好輿論引導和預期管理
（二十二）網信、房管等部門要加強房地產輿情的關注，做好政策的解讀和宣傳，強化輿論的正向引導，及時澄清誤讀，嚴厲打擊利用自媒體公眾號等媒體炒作房地產、散佈虛假信息等行為，淨化房地產市場環境。
（二十三）統計、國土、規劃、建設等部門要及時發佈房地產市場交易、土地供應計劃、城市發展規劃、城市建設計劃等信息，加大市場信息公開力度，穩定市場預期。
本通知自發布之日起實施。
這部分內容基本沒什麼，就是要求公平公正公開，落實各項要求與規定，打擊違法亂紀活動，尤其是嚴禁各級行政機關、事業單位工作人員利用職務之便，干擾公證搖號售房銷售活動，違反的，將予以嚴肅查處。嚴厲打擊房地產開發企業、中介機構捂盤惜售、預留房源、設置全款優先限制性條件、拒絕公積金貸款、不執行明碼標價、價外收費等侵害購房群眾合法權益的各類違法違規行為。對提供虛假信息或瞞報家庭成員信息、住房條件等規避限購政策，惡意擾亂房地產市場秩序的，房管部門要將其列入失信人員黑名單，在一定期限內限制其購房，並通報相關部門實施聯合懲戒。涉嫌違法犯罪的，依法移交司法部門追究其刑事責任。
還有，網信、房管等部門要加強房地產輿情的關注，做好政策的解讀和宣傳，強化輿論的正向引導，及時澄清誤讀，嚴厲打擊利用自媒體公眾號等媒體炒作房地產、散佈虛假信息等行為，淨化房地產市場環境。
看到這裡，嚇住了，不敢再寫了，就此打住。我可一直都是一等一的良民，從不胡亂炒作和散佈虛假信息。
最後總結：這次新政的措施是極為嚴密的，政策出臺拖了這麼久，能夠看出來確實是下了功夫，費了心思。新政優先保障了剛需購房群體，約束了開放商捂盤惜售的機會，封堵了不少炒房的機會與漏洞。
所以我總結就是九個字：保剛需，治捂盤，防炒房。
這次新政對於新落戶已婚家庭極為友好，沒有任何落戶年限和社保年限的限制！所以，大西安歡迎您攜家帶口地來安家落戶創業就業！
但是，無房的單身朋友們比較鬱悶了，有的朋友可能都是之前沒有珍惜，之後悔恨莫及……，所以還是要麼趕緊相親結婚變剛需購房人，要麼去搖那剩下的50%的房源，要麼考慮購買二手房去。
當然，如果有可能，最後非要在剛需資格上加一個期限，我希望……不是一萬年，而是28年或者30年。
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