價格泡沫與債務泡沫有一定的關聯性，即價格市場泡沫會拉動債務及信用泡沫。
關於房地產“泡沫”的成因，有以下三個方面：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。一旦房地產“泡沫”破裂，則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發政治和社會危機。
其實中國目前還沒有哪個經濟學家真正說清。大中華區首席分析師彭家來認為：只要市場有需求，資金供給充足，銷售有利潤，那麼價格翹得再高也構不成泡沫。這種所謂的價格“泡沫"不會輕易破裂。現在人們根據市場表象所說的房地產泡沫主要是指這個。任志強說房地產沒有泡沫，價格不會跌，大概也是基於此。
首先，投資者過度投機。
房地產的本體功能是居住，如果這一功能被人為地剝離，走向異化，成為投資甚至是投機的重要載體，那麼，房地產無論如何都將走向泡沫化，對整個社會經濟和投機者本身均會造成慘痛傷害，其區別只在於早晚和大小而已，無人能夠倖免。
以房地產作為投機載體的日本、美國和相關投機者都曾受到重創。20世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國曆史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機。想當年，那些因房地產而一夜暴富者不但在本土瘋狂炒作，而且遠赴重洋大量高價收購美國標誌性的建築。一時間，美國公眾驚呼：“日本富人正在對美國進行經濟侵略。”現在的中國人不就是重走日本的路嗎？
其次，消費者及投資者對未來價格的預測偏高。
從我國房地產發展的客觀條件來說，我們具備形成系統性房地產泡沫的潛在條件。
第一，我國是世界上第一大人口國，正在快速步入高收入國家。居民財富增長速度快，收入和財富佔有差距大，財產富裕階層的絕對數量大，形成了對中心城區高房價的強大潛在購買力。
第二，我國居民具有高儲蓄傾向，形成了居民對房地產的潛在投資和投機能力。
第三，我國城鄉差距大，城市之間發展不均衡，城市群之間發展也十分不均衡，目前被社會認可的只有以北京、上海和深廣為核心的三大城市群，其他城市群都還缺乏吸引力。
第四，居者有其屋。我國居民對房地產投資意願十分強烈，近十多年的房地產發展歷史，給居民提供的只是房價總是會持續上漲的單一預期，從沒有經歷過房價持續性大跌的經驗教訓。
面對這十幾年來構成居民財富差距。主要根源是是否敢買房、是早買房還是晚買房。
這種普遍經驗在居民中形成了買比不買好、早買比晚買好的單一消費心理。這些都是我國房地產市場發展的特有條件。這些條件的疊加，會導致居民忽視房地產未來存在價格波動的風險，更不關注住宅長期投資的真實收益率，提前消費、恐慌消費和“羊群”消費現象十分嚴重。
近十年來，我國高收入行業主要集中在金融、房地產和互聯網三大產業群，而這三大產業群最集中的也是這三個城市群。這導致人口和人才過度向這三個城市群集中，持續推動了三大城市群中心城區房價的上漲，形成了全國房價的標杆。
當前，我國的利率出現了大幅度下行，各類金融投資收益率大幅度下降，房地產貸款利率已經從過去的7%左右下降到4%左右。一方面是大量資金需要尋找高收益的市場或資產，十分青睞房地產；另一方面，房貸利率的大幅度下降進一步降低了使用槓桿的成本。再加上部分地區為了鼓勵買房，進一步提高房貸比例，銀行爭相擴大房貸的優惠條件。這些都為房地產投機創造了更加便利的條件。近期，由於房地產市場投機過度，交易量和價格不斷攀升，部分地區的土地招標和房價已經處於失控狀態，非常值得相關部門高度警覺。
最後，銀行信貸非理性擴張。
今年以來，在民營上市公司債券集中違約潮之下，公司低估了債市惡化的速度，對市場變化的準備不足。“最近債市曝"雷"的都是民企，機構為了規避風險採取了"一刀切"。避免踩"雷"，是當下債市機構投資者的主要訴求。
大中華區首席分析師彭家來表示，這種債務包括：投資者的負債，購房者的負債，以及商業銀行和金融系統的房地產信用債務。這三方面構成房地產的投資連鎖性債務鏈。這裡面債務鏈條愈長，規模愈大，泡沫也越大，風險愈高，泡沫破碎的可能性越大。實際上，所有的市場經濟危機根源都可以歸結為債務問題。
但是，在市場經濟體制下，任何經濟投資活動，本質都是債務即信用活動。對於一個貨幣投入產出的經濟體，投入即放貸，回收即收貸。以物易物的前市場體系不談，每一次貨幣交易或者市場交易，實質都是接受信用和預期的債務活動，而貨幣的真正本質，其實就是一種廣義的債券。
從宏觀來看，債務問題主要體現在國民經濟的三大部門：政府、企業、居民。目前的中國經濟體系中，政府和企業的債務和槓桿率多年來一直居高不下。
之前有人說：正是為了降低這兩個部門的債務和槓桿率，才出現了上一週期的加槓桿，以及現在這一週期的去槓桿。加誰的槓桿？加國民的槓桿。去誰的槓桿？去政府和國企的槓桿。這是一個規模宏大的債務轉移過程，實現方式具有極強的中國體系的特色（其他國家無法複製）。
中國過去十幾年的經濟增長，主要依靠房地產投資及關聯的暴利拉動，已經埋下了極為巨大的房地產債務鏈條——所以這後面的確隱伏著巨大的金融泡沫以及潛伏危機。
但是，由於中國金融系統的總體規模體量龐大，可以拆東牆補西牆，在銀行體系健全的條件下，各方面對房地產泡沫的吸納能力較強。所以總體來看，目前暫時還看不到泡沫立即崩裂的危險。
應該看到，價格泡沫與債務泡沫有一定的關聯性，即價格市場泡沫會拉動債務及信用泡沫。後者泡沫的崩裂也就是金融危機的爆發，即所謂硬著陸。硬著陸會不會發生，何時發生？以什麼形態發生？這個問題取決於國內外經濟體系相互關聯的諸多因素，目前仍然不易回答。
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