2018-6-28 11:25:56
《CRIC地產觀察》CricBigData昨天
8小時的密集燒腦，15個優秀項目的智力廝殺，約50位評委的激烈討論……2018年6月27日，第二屆瑞智杯吹響衝刺號角，中國房地產最前沿的大數據創新烽火在秋實樓報告廳點燃。這是一場中國房地產最強大腦的尖端比拼，最終各獎項名至實歸。
作為中國房地產大數據應用服務商，克而瑞基於風雲變幻的市場形勢、當下客戶的痛點，以“提升內部專業度、打造產品創新度、升級客戶滿意度”為目標，於2017年舉辦了第一屆“瑞智杯”創新大賽，發掘了一批優秀創新課題。其中的場景化大屏、柵格應用、易地庫等獲獎項目，在一年時間裡，從嶄露頭角到大放異彩，從概念到成形產品在全國各房企落地，體現了克而瑞超強的執行力和團隊協作力，也讓今年的第二屆瑞智杯備受期待。
早在4月份，易居克而瑞的各大創新先鋒就都收到了本次創新大賽“挑戰最強王者”的英雄帖。雖然從報名到大賽只有2個月時間，但各團隊都早已摩拳擦掌，準備時間長達半年甚至一年。大賽共收集到30餘個參賽項目提案，初步篩選後有15個項目入圍。
從下而上的創新頻頻發力，讓本屆瑞智杯有了全新的看點。各創新團隊針對行業數據、客戶數據，以及新獲取的跨行業數據進行應用挖掘，從而在傳統房地產領域形成了新的研究方向。其中，既包括成型產品；也有針對客戶數據、地產投資的新算法；還有基於已做成的系統化底層數據，結合新的算法，形成的新應用場景。
請提神醒腦，共同見證本屆瑞智杯的創新腦洞！
比起去年，2018的第二屆瑞智杯，大家參與的熱情更高，參賽項目翻番，我們不得不忍痛進行一輪初選。今年的參賽內容更多是以投資為核心的產品升級，甚至以彼此為依託形成創新的內循環，這樣的思考很有價值。
通過去年和今年上半年的創新發力，克而瑞下半年產品的核心轉型方向已經很清楚：
1.以投策為核心的產品轉型：方向一是標準產品的擴容，方向二是基於現有投策的迭代式創新。
2.客戶數據應用，即包括在文旅、景區、休閒、養老等細分類別的項目上的應用，也包括在區域和城市客戶數據上的應用。
3.租賃型產品，如城市租賃客戶地圖。
所有的這些創新，都是在基於城市當地需求的基礎上展開，從而實現儘快落地。希望這些產品出來後能為克而瑞的2019年打好基礎。
張燕
易居企業集團執行總裁
兼克而瑞總裁
01
系統的殼，資源的心
演講者：王新科 創新事業部
參賽項目：城市定位系統
現在大部分開發企業每年土地評估量超過1000多個，有的甚至達到2000個，需要及時快捷得到決策報告。此係統就是基於企業的核心痛點，解決如何批量規模化、自動化的實現定位報告的需求。
要批量解決定位報告的內容，我們需要標準化：客戶報告有一定的模塊，我們解析出來就能實現標準化；自動化：保證批量輸出；模型化：城市地位、地塊解析，一次性輸出結果；載體化：根據不同的客群分成PC端、決策大屏、移動端。這是一個類AI的系統。
基於客戶的報告需求我們把定位報告分成城市模㭈，地塊模㭈、客戶模㭈、產品模㭈。把各種各功能項根據企業擅長的定位方式輸出做好，勾選模塊，快速輸出。
比如在客戶模㭈，我們做好一個模型收集客戶數據，開發商可根據客戶結論。地塊方面讓企業瞭解板塊交通情況，其它配套情況，地塊所在3公里之內的情況用柵格圖輸出，最後輸出決策大屏。
輸出的報告包括10個結論：包括城市政策環境、城市市場情況、板塊評分、地塊類型、地塊指標、板塊競品、主力客群、建議產品類型、對貨值進行預測、對物業進行建議、戶配等。快速導出到PPT或者Excel，真正達到一鍵定位報告。整個報告最核心的問題是：輸出的不僅是數據，還有結論，背後依靠的是模型和算法。
02
城市新單元的快速發掘
演講者：王新科 創新事業部
參賽項目：城市柵格系統
城市柵格系統是面對開發企業在投資下沉過程中對城市板塊認知不足或認知偏差，利用POI數據和多種非行業大數據，將地理空間中離散分佈的各非行業數據信息指標及其所包含的信息屬性進行標準化空間聚合，將數據落入到精細到1km×1km甚至更精細的地圖柵格中疊加形成城市發展柵格圖，使得城市研究指向性結論更有說服力。
柵格系統的意義在於讓城市形成一種新的單元，這個單元可以整合很多類的、大量的數據，尤其是投資下沉後的微觀的量價數據、企業數據、商業數據等等，因為單一維度形成的結論輸出可能會產生誤差，但一旦有三十個甚至五十個指標和維度，輸出誤差會很小。
經過一年多的積累，今天柵格系統最新的主要應用場景包括城市對比、熱區挖掘、土地評估和租金定位等等。
城市對比方面，將每個柵格落入30幾個數據，得出每個格子的得分以及佔比。例如，對鹽城一個縣城進行柵格評分，可以將城市能級與鹽城市區的某板塊進行比較，解決陌生城市的數據缺失問題。
熱區挖掘方面，選取高價值板塊。通過柵格系統可以快速得知哪個板塊能級最高，得出城市中的不連續面，幫助企業找到潛力板塊。
土地評估方面，可快通過1-3公里區域內的量化數據，做價格擬合，比如用歷史地價推出模擬低價，快速輸出，解決了以前市場比較法的弊端。
對於開發企業而言，柵格系統的亮點在“靈活自主、指標可調、自定義”，數據的相應增加和減少可以快速提供給開發商做結果對比和輸出。通過實踐，我們發現通過非行業數據柵格化得出的結論，與傳統行業數據所得出的基本接近，且柵格排序更市場化，通過海量數據AI快速處理，輸出更為快速，並且體系和數據都可以實現快速更新。此外還可以實現城市快速複製、批量下沉；所有指標都可以升級，模型可以根據需求實現自定義。
03
機器學習算法與產品功能在土地研究方面的雙革新
演講者：呂鑫淼 技術中心
參賽項目：CRIC土地庫升級創新v2.0
“未來已來，只是分佈不均”，商業智能BI從1996年提出到現在20多年發展，核心就是企業基於數據做企業決策：第一個十年是在擴充數據量，也正是我們克而瑞累積基礎數據的時候；第二個十年是在解析分析數據，此時非常依賴專業經驗、分析師的價值，有經驗和沒有經驗的分析師對同一份數據的解讀完全不同；第三階段也就是目前已經發展到機器能夠通過現有數據對未來進行判斷，數據深度挖掘給企業提供趨勢判斷。
在環境變化的背景下客戶對我們提出了新的要求，開發商要求數據更新快、分析客觀，判斷快，給出的模型要適合他們，使我們不斷被挑戰。
因此我們對土地庫的升級並不是表面上的創新，要真正做到算法內核的革新，並且結合產品功能設計，提高服務的時效性，降低對人、天、時的依賴。
整個系統從模型、策略、算法、數據庫四個方面迭代更新。我們給出的分析實際上是回答甲方問題，總結出三種算法針對開發商的三類問題：決策樹解決因果問題；聚類算法解決歸類問題；KNN算法幫助行為判斷。大部分的業務場景都可以被此三種算法滿足。
我們的傳統土地庫模塊非常多，分析步驟也較為繁複。因此基於目前土地現狀，土地庫2.0實現了一些核心更新，以做減法為主，只保留4個模塊。其中核心迭代模㭈為地圖編輯，把報告分成三個模塊：選取分析城市、城市指標、選擇可視化效果。最後生成的報告，分析師課繼續給與分析註解，最後生成PPT，還可以持續更新。
CRIC土地庫升級創新v2.0是綜合性的土地庫，以土地為主交叉結合其他數據；製作報告時間縮短，生成自定義模板，每次打開自動實時更新，最終，真正實現數據挖掘對未來趨勢判斷的價值。
04
線下報告線上定製，服務高效化
演講者：莫端 福建區域廈門機構
參賽項目：線下報告實現線上定製化及自定義生成研究
這項研究的主題是基於克而瑞的基層研究工作而提出。廈門機構在工作中發現，2018年1-5月他們共完成線下報告400份，包括常規的週報月報和定製化報告，尤其是定製化需求不斷湧現，內容多樣化也漸成趨勢，因為開發企業現在不僅關注主要城市，同時也在下沉到外圍區縣。與此同時，基層研究工作者還要承擔市場研究、土地研究、前期定位、線下研究等一系列工作。
那麼如何在人手有限的前提下，解放時間、及時滿足開發企業更多需求？如何讓應接不暇轉變為遊刃有餘？
廈門機構認為首先要解決兩個問題，一是在數據重複梳理、圖表製作和更新、報告模板調整這三大因素中花費了大量時間；二是克而瑞擁有的三大數據集成和功能系統雖然得到客戶高度認可，但線下服務仍然停留在傳統的操作方式。為了解決這兩個問題，廈門機構的研究目標是做出三大改變：第一，改變線下服務只能在線下完成的工作模式；第二，改變數據只能提供數據查詢導出的功能；第三，改變三大系統分散獨立的現狀，實現互通嫁接。
那麼，如何實現常規與定製類報告的兼容？如何讓定製報告也能自動生成？
廈門機構的提出的方法是利用CRIC現有數據系統，將模塊內容碎片化，實現模塊自由結合；對圖表數據系統完成嫁接，實現圖表自動生成；最終做到報告模版線上定製和編輯、報告圖表線上自動生成、報告線上瀏覽和下載，報告線上分享和追溯。所有工作都可以在線上進行，通過數據嫁接，直接呈現在報告中，減少人工勞動。
將線下報告線上化並實現內容定製後，不僅可以簡化數據操作，找回浪費的時間，線上報告中呈現的內容在線上系統中得得到呈現，還可以實現更多諮詢服務，應用到更多更廣的報告中去。廈門機構表示，希望通過這項研究，未來能實現一種線上網絡內部分享、外部發送的模式，因為只有做到這樣，所有的報告才能體現更多價值。
05
風口上的精準落子
演講者：林維 重慶機構
參賽項目：大數據長租公寓選址應用
在經濟策略、業務運營、服務水平趨於成熟和統一時，是什麼影響著企業的經營業績？位置很重要！靠人工、互聯網、靠物業條件來拓客都是比較低效和不科學的，也不能及時瞭解客戶需求。
運用大數據選址優勢有：量化客戶需求點，和城市區域發展相結合，進行半徑劃分，落到適合佈局的區域。
這個算法可通過三步進行應用：首先從客戶需求點進行描摹，從客戶不同消費生活場景進行描摹。從薪酬水準，生活設施，把生活要素下沉為二、三級指標，進行進一步細分。最後用三級更加細膩精準的數據取得更準確的需求點位。
然後，將落實的數據翻譯成為地理語言，應用了柵格圖，把需求落位到城市的點位，根據不同要素來擬合出客群的需求點，然後會看到整體的選址。
最後，進行修正，結合區域內不同房源確定選址，結合現有的租金、租售比等，篩選出潛力入住的區域。
應用大數據進行長租公寓選址解決了以下的問題：根據區域行業分佈及收入情況，擬合長租公寓的潛在客群結構，解決了客戶畫像不清晰的問題；根據生活消費場所的聚合，解決了客戶生活便利度及生活場景不明確的問題，精準找到客戶和其所在地；根據不同客戶分類，疊加權重及修正體系，解決了客戶需求點不明確的問題；結合客群結構、客群需求及物業條件和各種線下條件，指導企業選址，解決了選址單一化的問題，是可以落地化的一種方式。
融合各種跨行業數據，結合我們現有的數據庫，運用這種算法來選址，今天我們可以做長租公寓，以後可能是城市更新、客戶流向等各種方面的應用。目前這樣的算法可以為成熟開發企業、長租公寓運營商這兩類客戶，提供科學、可落地的服務。
06
最大化利用數據庫，顛覆傳統工作場景
演講者：王新科 創新事業部
參賽項目：CBDP的初步不成熟思考
CBDP是一項線上報告導出的工具研究。BDP即導出工具，CBDP即基於克而瑞的工作衍生出的BDP。它力求一種工作方式或場景的突破。創新事業部認為，這也正是對於克而瑞目前的研究工作而言真正需要突破的。
這項研究基於這樣幾個問題：不管是克而瑞自己的研究者還是客戶，CRIC數據庫每天都在被使用，但是我們的使用邏輯是什麼？數據庫的價值是數據本身還是背後的輸出邏輯？收集、查詢、填寫、研究、交付、更新，這是克而瑞研究者寫報告的傳統路徑。梳理這個過程，創新事業部發現一個核心問題：在傳統工作中，數據庫系統的參與度不足，可能最大就是在“查詢”環節中。如果傳統數據庫的介入度能夠更高，是否能夠幫助我們的客戶提高佔有率？我們的數據庫是否能夠滲透到更多用戶中去？
怎麼介入？——創新事業部提出一個反向思維：研究報告的三大要素是文字、圖片和數據圖表，那麼能不能將數據庫的數據轉變成一種模塊化的插件？即讓數據不止是數據，而是成為系統中的一個功能模塊，並在後期利用時能使用這些模塊。不管是行業數據還是非行業數據，比如租金數據、電影院數據，其實都可以變成一個個小的數據模塊插入到報告中去。這樣就可以把原有的傳統的報告，轉變成一個個自帶數據模塊的報告或可視化頁面。研究者可以不再只依靠傳統的office軟件而是能更多利用CRIC數據庫。
可以看出，這種使用場景的源頭仍然是CRIC數據庫，只是它的參與度得到了提高。這個場景將包括三個步驟：搭建模版，植入數據，動態更新。數據庫可以全程參與這三個步驟，而不只是參與其種一兩個環節。
它的基本定位是把數據庫變成工作平臺，打開這個平臺之後可以看到預置的報告頁面，在報告中可以插入各種小的模塊，文字和圖片可以相對固定，但數據模塊可以實時更新，任何時間節點打開這個報告都能看到最新的數據。這也是這種工作場景相對聚焦的一大功能——自動動態更新，而不是依靠人工更新，以此實現工作方式或場景的顛覆。
以後，PPT會淘汰嗎？完全有可能。
07
把線下選配裝標過程搬到線上
演講人：彭麗謙 築想
參賽項目：住宅項目精裝修選裝平臺的研發和思考
研發之初，通過前期市場調研，我們看到精裝領域的諸多痛點，比如不同區域公司需求的差異性；決策效率需進一步提高，設計成本、營銷條線頻頻出現矛盾。此外也結合限購政策下如何實現裝標，以及過去好的經驗沒有得到積累和共享等一些問題。
我們推出了基於數學算法的產品線標準化研發成果，建立住宅項目精裝修選裝平臺，針對合作項目2017-2018年的目標梳理了4條產品線，進行成本測算，最終希望線下選裝過程轉移線上。線上選裝，效果預覽，異地審批，快速落地。
基於收集的項目數據我們總結了4大裝修風格、4大裝修檔次、6個面積段區間、11個空間模㭈、10個精裝模㭈研發的平臺在輸入相應的面積段後，可快速輸出設計方案、成本數據等。
這款產品的有兩大創新點：首先，產品輕量化，通過效果控制、部品控制、成本控制，三維聯動實現可視化。其次，算法模型背後是設計數據、部品數據、成本數據整合，基於實時快速的反饋擬出決策方案，一鍵導出精裝方案。通過平臺可以快速地給予集團備案和審批，並給予手機移動端更人性化的解讀。
以後，系統還會新增工藝工法數據庫，可以與AI進行銜接，包括可視效果等。這是地產界第一款定製研發的基於住宅精裝標準化設計應用領域的新產品。此工作平臺一方在PC端，一方在移動端，簡單操作，快速導出。
08
城市租賃地圖，直擊租賃市場痛點
演講者：譚堯 武漢機構
參賽項目：城市租賃地圖
CRIC投資決策系統本身就是一個生態系統，它的可能性是可以被無限延伸的，而城市租賃地圖就是投資決策系統的使用場景延伸，是地塊發現模塊的多元價值深化方向探索。如果把產業人群數據接入進來，是不是可以得到一個城市創服人群地圖？如果把城市存量數據接入進來並進一步立體化，把租賃人群做一個具體化描述也是完全有可能的。
毫無疑問，租賃市場是未來的大趨勢。以武漢市場為例，根據測算，未來幾年武漢租賃市場的發展空間缺口會非常大，這意味著開發企業機會很多，壓力也會非常大。
而租賃市場有三個痛點：租戶在哪裡？租金是多少？房源在哪裡？武漢機構希望用城市租賃地圖來解決這些痛點，因此它是一個致力於解決實際問題的接地氣式創新。基於現狀+控規下的城市空間單元化這一母體之上，插上不同的“吸管”，就可以得到不同層級的地圖，包括租戶地圖、房源地圖、租金地圖。
租戶地圖：可以從末端切分租賃客群信息，通過產業分佈進行地緣落位和連通。
房源地圖：信息來源於武漢機構的底層信息搭建，將已建成存量物業和未建成房源的信息分為幾個大類，拆分成不同的結構，提供給開發企業做出不同選擇。
租金地圖：扒取租賃大數據不難，但如何清洗比較困難，未來一定會有技術路徑來解決如何將地段之外的影響因素量化的問題。
未來投資決策系統中的任一地塊都可以嫁接到租賃，都可以有類似的使用路徑，一鍵導出租賃的可研報告。分析結果的呈現邏輯是通過區域聚合分析，從就業、通勤、配套三個維度，幫助開發企業進行區域進入價值判斷、項目定位和目標客群精準捕捉。
對於不同主體需求，租賃地圖會有不同的機會。武漢機構認為，參與長租公寓的不僅是開發企業，還有政府和租房者在這一塊的信息肯定也是缺失的，克而瑞作為第三方研究者可以幫助政府在這一領域推進，甚至可以做一個對C端展示的產品。
09
更靈動更精準的商業板塊新邊界
演講者：王偉 重慶機構
參賽項目：基於人群商業需求的板塊重構（泰森多邊形應用）
現行規則下，客戶板塊劃分等同於房地產板塊劃分。但是在傳統的板塊劃分中，用經驗、行業等辦法，面對人為移動半徑時，許多問題是解決不了的。比如，基於地理的固化板塊內的地產數據應用，忽略了客戶數據的主觀能動性和靈活性；非最優客研半徑下，供需信息不對稱，無法實現資源最優配置；板塊內個體行為半徑和需求特徵的研究被框定在單單基於地理關聯或固定半徑的區域。
商業輻射半徑會重構，客戶會演變，業態也會變化。而利用泰森多邊形算法，可於人群商業需求進行板塊重構。它的邏輯是基於單一配套對客群可支撐的最大輻射距離，構建出新的板塊，即把配套作為原點，把人可到達的最大距離邊界作為格子，完成基於消費者商業需求的板塊重建。
泰森多邊形是通過：獲取數據，通過大眾點評的信息單一要素數據來獲取商業店鋪名單，通過POI百度地圖座標拾取系統來獲取店鋪經緯度座標；Arcgis數據處理出圖，生成泰森多邊形；Buffer修正，通過做配套點400米半徑（步行15min）緩衝圈，疊加步行可達性因素，在板塊劃分中可進行多邊形合併修正；落位城市地圖，將POI點和修正後的板塊與城市地圖疊加，根據地理限制條件進行二輪修正，結合城市地圖信息最終確定版塊位置屬性等要素。
不規則多邊形的難點是難以疊加，因此可以選擇交集或並集——在配套較好的核心區域做交集，在配套情況較差的非核心區域做並集。
目前這個算法可應用於：
前期定位階段——優化配套輻射半徑。傳統方式下往往就是看地塊3KM半徑內是否含一些基礎設施，以及半徑內配套與人口的匹配度，而我們可以做把更多品類的商業數據添加進去，來判定客戶對不同商業品類的需求和不同商業品類的輻射半徑各自有多大。
還可應用於商業投資佈局建議，在確定開發地塊所在板塊後，將泰森多邊形結合地產數據，包括商業配套量和人口容量屬性匹配度等，可以幫助開放企業選址、佈局商業點，彌補板塊配套空白，成為新的板塊引力中心。
10
蜂巢城市，讓數據真正服務於工作
演講者：佟闖 築想
參賽項目：蜂巢城市投開支持系統
針對開發企業勾地彙報文本製作週期長、版本不一、部門協同費時費力等痛點，築想和投開合作開發了這一項目。蜂巢城市是指在區域規劃中通過注入核心產業，衍生出相關配套產業，併為聚集於此工作的人們提供生活及消費設施，產城一體互相融合。物業、金融、文化、健康、旅遊等產業被稱為“五大蜂巢”。
該系統產品邏輯是用五大蜂巢匹配IP資源，通過信息設置、選擇參考項目、模塊配置，通過對區域品牌系列等指標的篩選，關聯對應品牌並輸入參數設置，形成標準化模塊化的文本，一鍵導出PPT勾地文本。在系統中，可以匹配任意產業和IP資源、品牌，匹配完品牌之後，還可以在這個品牌之下繼續匹配設計、景觀、室內等等資源，平臺裡的資源可以不斷迭代。
該系統旨在幫助開發企業整合各類數據，實現數據可視化，實現海量數據秒級響應，加快部門之間的協同。
11
未來地塊可研的全面升級
演講人：李雪梅 廣州區域
參賽項目：關於地塊價值標準化的初步思考
許多城市房企都在加速城市佈局，加快拿地，每個城市房企每年可達到百餘宗地可研，且現在主要面對的是陌生的三四線城市，數據基礎差，人員瞭解少，主觀判斷多。
同時，土地可研的行業競爭激烈，開發商、代理公司、諮詢公司都在做，單價產能低（個別企業預算僅2萬/宗），人天成本高（每份報告耗時1-2周），無法滿足開發商快速拿地的要求，且市場上多是針對單一地塊進行研究，沒有地塊之間的類比，無法滿足企業在批量土地中快速決斷的要求。
我們研究的願景在於：通過土地快速初判的工具提升時效性，降低人工成本；可以定量化，減少主觀判斷干擾，客觀判定地塊價值；有對比性，從單地塊發展到多地塊類比價值。
我們提出了三個創新點：
延用柵格化進行地塊價值評分，確定指標並量化，通過熵值法來權重，計算指標離散度，通過加權獲得土地綜合得分；
地塊價格預判，這是開發商比較關心的，我們同樣用柵格化給指標賦值，用多元迴歸法計算房價和地塊關係，得出房價預測，減去利潤就可以得出合理地價；此外，考慮到近年土地市場競爭異常激烈，我們還可以根據最近一年土地成交情況，同樣運用多元迴歸法分析實際成交地價與地塊因素的關係，預測本次出讓的實際地價。通過合理地價和預測地價，輔助企業拿地決策。
移動端的應用，希望研發APP，對於預調人員可以實時獲取地塊周邊地價信息。最終希望以熱力圖和雷達圖來實時顯示以上三個創新的內容，之後能夠一鍵生成報告。一旦實現技術支持模型開發，就可以馬上落地執行。
12
數據營銷系統V4.0，五大迭代滿足客戶需求升級
演講者：滿麗 銷售中心
參賽項目：數據營銷系統V4.0
經過兩年時間，CRIC數據營銷系統從1.0迭代到了現在的4.0版本，是一個已經落地的產品。4.0版本的研發，一方面是因為目前市場下，開發企業對營銷費用管控日漸嚴格，另一方面開發企業需求也更加多樣，不僅需要了解自己的項目，也需要了解競品，而原本的營銷產品已經無法滿足這些需求。
4.0版本在創新上有五大亮點：
①獲取數據的途徑從之前的MAC碼迭代成了IMEI碼，因為IMEI作為唯一性識別號，沒有虛擬性，大大降低了數據的清理難度，形成的客戶畫像也更加豐富，現已經普及到85個城市。
②標籤升級至96個，比前版本更加豐富。比如地理位置標籤，目前已經積累至1500萬個POI。
③增加了競品研究。開盤之前瞭解競品狀況非常重要，4.0版本新增的競品研究，其應用價值在於能夠判斷客戶層級是否一致，實現更加精準高效地拓客，同時根據競品畫像優化本案推案信息和價格策略。
④增加了區域研究，包括區域購房者偏好分析和購房人群分析。區域研究可以廣泛應用於城市進入、項目定位、土地研究、產品設計&定位和營銷階段。
⑤優化了H5頁面，將先前版本的靜態展示型頁面迭代為現在的交互式展示頁面，文案內容通過互動形式更加突出了本案的優惠和溢價點，並且相比原先的只採集報名來電信息，增加了意向戶型查看。
數據營銷系統4.0的價值主要體現在住宅項目案場應用，畢竟開發企業最終目的還是把房子賣掉。對於每個項目的營銷總，在策略階段，數據營銷系統4.0可以更好地幫助項目進行推廣暖場活動、競品調研、項目推廣廣告投放和客戶拓展等；在銷售階段，4.0版本可以應用於項目講解、參觀樣板間、深入談判、客戶逼定等環節，在客戶接觸期打贏和客戶的心理戰。
通過4.0版本服務客戶，可以實現有效來電直達案場，品控更加嚴格；客戶畫像完整呈現，更加豐富精準；結案報告線下輸出，更加詳實客觀；競品人群及時掌握，知己知彼；區域人群全面透視，助力研判。
13
大數據神預判，降土地成本
演講人：袁瓏月 城市投資部
參賽項目：瑞企庫——企業投資出價能力透視模擬
基於重慶的背景，在地價高企、銷售端又被限價的當下，企業的利潤已經歸零甚至出現負數，所以如果能夠在拿地階段就節流，促進聯合拿地、底價成交，就能有效降低土地成本。
瑞企庫是一個已經運用成熟，基於克而瑞傳統行業數據的一個新算法，解決的核心問題是投資，針對單一目標地塊，在知道哪些企業有意參拍後，算出每家企業大致的出價能力，從而幫助企業更好地爭取授權價，並判斷是否存在聯合拿地的可能性，來降低溢價。
提前瞭解意向企業的各項指標推測各種拿地可能性。
瑞企庫設置了五項指標：
企業資金充裕度：根據開發企業的投資數據和銷售數據，來判斷它在當月的可支配資金；
拿地激進度：根據企業參拍記錄來算溢價和輪次接受度；
拿地迫切度：一看集團給城市公司設定的投資銷售指標，二看該公司在城市的可售貨值和去化週期，和平均線上的其他企業進行比較；
融資償債能力：監控了近30家企業，從企業年報或半年報中看其負債度，從而判斷是否有拿地的能力；
戰略匹配度：先根據企業項目和投資地圖，判斷企業在城市的戰略方向，再根據企業的低價和高價項目的貨值分配，預判其更可能會在哪個檔位出手。
基於以上拿地綜合評級前幾位的企業，就可以促進他們進行聯合拿地，減少各家的出價輪次，共同降成本。
重慶機構把瑞企庫融入產品包，針對不同企業提供不同服務，針對新進企業，提供信息，帶入CRIC投資決策系統的土地發現模塊，提高企業對城市和土地存量分佈的認知，實時瞭解土地市場動向；針對人手較緊張的中小型企業，帶入CRIC投資決策系統中的板塊篩選模塊，快速發現未供地塊，使土地信息前置，節約人力成本；針對深耕型企業，主要提供企業出價能力的服務，促進聯合拿地，同時也帶入CRIC投資決策系統幫助其找到優質地塊。
根據不同需求，瑞企庫可推出四個服務包。目前已簽約7家。
14
“田間地頭”的投資決策工具
演講者：閆濤 產業數據應用1部
參賽項目：在線土地評估定製小程序
在線土地評估定製小程序的誕生依託於西部（四川）。信息梳理不暢通的背景下，研發團隊跑遍四川16個城市，發現很多時候土地評估是一堵跨不過的牆。“若無某種大膽放肆的猜想，一般是不可能有知識的進展的。”受愛因斯坦名言的啟發，產業數據應用1部研發團隊選擇繞過去。
研發團隊從一開始就堅持兩個原則：第一要傻瓜功能，第二移動第一，一切去繁就簡，讓投策口的人隨時能用。而微信小程序這個載體很符合要求，所以最終選擇將這個產品在小程序上落地，目前已經在等待平臺審核階段。上線後的在線土地評估小程序，可以快速覆蓋四川省內各級城市（縣級市），具備高度智能化，通過獨有的算法支持系統後臺自動測算，成為彌補市場空白的土地評估常用工具。
進入小程序首頁就可以直觀地看到頁面全景：市場動態一目瞭然，住宅商業辦公隨心查看，政策動態聯動播出。所有動態內容完全自定義。隨著點擊相應的板塊，可以馬上查到在其他渠道查不到的數據，而且數據可以高度自動化。
進入估算頁面，首先進行城市定位選擇，點擊地圖工具後，可直接定位土地位置，也可進行地址搜索。根據土地基礎條件，用戶可以自行填寫並進行變量選擇，小程序直接顯示估算結果，用戶可以快速導出還可立刻進入對比功能，查看動態指標條件下的兩兩對比結果，對比結果全屏呈現相關數據。選擇不同估算條件變量會得出會出不同結論。全部測算結果會進入個人中心，使用者可以通過圖片、存儲等不同方式將土地估值信息在報告、彙報文件中展示。
這個小程序目前解決的主要是投資下沉到地級市後，幫助投策口在田間地頭隨時測算、報告一鍵輸出、及時彙報。它現在還是個“寶寶”，未來的發展會有很多空間。其未來發展預期，是在最短時間內形成大區甚至全國覆蓋；測算結論結合地圖可任意導出；數據可詳細查詢；操作方便結論清晰；甚至可以在後臺經過一定時間的數據梳理，形成四川的土地熱點圖；及時方便的數據，也可以突破原有客戶能級限制，涵蓋客戶內部所有人員，從市場人員到公司經理均可使用小程序。
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揭露板塊不為人知的面
演講人：倪夏冬 城市投資部
參賽項目：多數據源對板塊的重新解讀
首先我們要挑戰下城市等高線，我們對其進行了昇華——房價波動漣漪效應。比如我們從房價板塊度，等高圖圈層圖，看杭州房價波動情況，通過杭州房價三維立體剖面圖，會得到意想不到的效果，分別從四個方面探討最房價敏感板塊，由此得出會有一個率先波動的板塊。
我們創新邏輯假設，一手房存在領先定價原則，其價格波動是一個“環圈模型”，我們做的是尋找影響因子，設定空間權重，運用了空間面板計量經濟模型以及灰色神經網絡模型，通過變量設置：2個變量大類、6個小類。通過我們的灰色神經網絡模型，導入過去數據，輸出數據則為房價。在導入2010-2017年的數據後，從模型輸出的數據和實際數據誤差很小，由此我們認為灰色神經網絡模型可以預測未來。
然後是這次的主題：多數據源對板塊的重新解讀。導入的房地產以外數據，包括軌交數據、手機數據、Mobike數據、出租數據來判斷人口特徵，判斷板塊特徵、成熟度、商業度等。解讀主要依靠信息獲取的渠道。
舉例來說，通過監測2015-2017年11號線在上海嘉定區幾個站點的進站人數對比，從而得出老城區人口逐漸增加，趨向生活化的結論；通過嘉定主城板塊進出站人口分析，可以看到和中心地區的關聯度等等。而出租數據則可以判斷租房者主要到達區域還是分佈在嘉定新老城。手機數據則可以確定居住通勤方向。
通過多數據元對板塊的重新解讀，可以在沒有運用房地產數據的情況下，瞭解板塊城市特徵畫像變化趨勢，洞察區域的人群流動方向，瞭解區域與主城的緊密程度，瞭解板塊職業居住關係和商業活力。
此外，還可加入更多維度畫圖。目前經緯度畫圖的很多，如果加入時間維度，那麼我們的三維圖會更加豐富。
獲獎
今年的瑞智杯，除了參賽項目翻番，獎金也翻番！下面是公佈獎項時間，恭喜各位獲獎的創新先鋒！
獲獎名單
張燕總最後公佈了一個彩蛋，下半年，克而瑞將前往以色列開啟創新之旅~期待克而瑞最強大腦們繼續學習，明年瑞智杯再戰！
作者 | 《CRIC地產觀察》葛瑤 李穎 黃瑩 羅克娜
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