海日冬晴

合肥，安徽省省會，全省的政治、經濟、文化、信息、交通、金融和商貿中心，全國重要的科學教育基地，長三角城市經濟協調會會員城市。

根據我瞭解的信息，2016年10月，合肥出臺了樓市最嚴調控政策，當時很多合肥剛需人群都認為，2017年房價會下跌，很多人在持幣觀望。但轉眼2017年已經過去，合肥房價不但沒下跌，而且上漲不少。

2017年初，合肥新房均價在10674元每平米，到2017年12底，合肥新房均價達到了14276每平米。一年之內新房均價上漲了3602元每平米，上漲速度可謂用坐火箭來形容。

2018年，政府又出臺了很多調控政策，合肥房價趨於平穩，一月份新房均價在14276元每平米，截至五月初，合肥新房均價在14334元每平米，漲幅不大。

根據合肥現在的樓市發展趨勢分析，最快可能出現在2018年底，或者2019年年初，合肥樓市將進入下一輪短週期的見地反彈。由於去年合肥房價上漲過快，使的合肥房價目前存在一定的泡沫，短期來看存在一定問題。

根據目前合肥近兩個月的房屋均價，二手房和新房都出現了少量下跌趨勢。而隨著合肥城市發展步伐的加快，開發商土地成本的不斷增加，以及合肥的棚戶區改造和人才招攬計劃的實施，長期來看，合肥房價還是有不少上漲空間的。

希望我的回答能給題主作為參考。

曾經6029059217

中國房地產，說簡單很簡單，說難也很難。簡單之處就是，在過去的20年中，凡是在熱點城市買了房子的人，基本上都收益滿滿，因為過去的20年基本上是熱點城市房價高速上漲的20年。難的地方是，怎麼預測和判斷一個具體城市，特別是非熱點城市在某個時期的房價走勢。

房價短期看政策，中期看城鎮化，長期看人口轉折點

馬光遠先生提出三個基本的視角：“短期看政策，中期看城鎮化，長期看人口轉折點”，我姑且從這個角度出發，來分析一下房價上漲的規律。他將政策歸為短期，城鎮化歸為中期，而人口轉折點歸為長期，也正說明中國房地產的發展，必定會經歷以上三個階段。

短期看政策。首先我們先看政策，其實回顧過去10年來合肥房地產的發展，政策對房價的影響十分明顯。在上篇文章中（公號“小易論樓市”《合肥限購執行一年後，政策會收緊嗎？》），我指出從2007年到2017年，合肥經歷了兩次房價上漲的大週期，每次大週期都伴隨著購房政策的極度寬鬆。

比如2008年的全球金融危機，4萬億投資大家還記憶猶新，配合不斷放鬆的限購政策、信貸政策，合肥房價在接下來的兩年迎來一次小高潮。去年的第二次上漲週期大家也看到了，政策背景是去庫存及結構轉型引發的經濟下滑，還是以極度寬鬆的限購、信貸以及貨幣政策，進一步刺激房價的大幅上漲。

中期看城鎮化。表面上來看，中國經濟依賴房地產，但從實質上來看，依賴的是城鎮化。截至目前為止，中國城市化率已經達到57%，正處於城市化發展的中期。其實這種快速的城市化已經告別了以往的高速模式，由於我們國家城市化的統計口徑只是常住人口，而不是戶籍人口，下一步城市化重點更多的是，轉化常住人口為戶籍人口的市民化。

一般來講，農村人口轉變為城市人口，一定要享受到城市發展帶來的所有福利，才能算徹底的城市化，擁有城市戶籍是市民化的典型特徵。但戶籍政策一般都與房子綁定，農村人口絕大部分情況下都需要購房，才能享受一個市民可以享受到的所有城市福利，因此買房是一道城市化繞不過去的檻。

過去的20年，是中國城鎮化快速發展的20年，中國人幾乎平均每年有1%的人口從農村進入城市，在城市裡找到工作。這部分農村人口在城市裡工作，卻無法享受城市裡的福利待遇，與購房綁定的戶籍政策極大推動著房地產的發展。

長期看人口轉折點。當城市化進入後期之後，人口從農村進入城市的需求就大大減少了，而絕大部分城市的外部購房需求也就大大降低了，這就出現了所謂的人口轉折點。所謂長期看人口轉折點，對中國城市化的整體來講，城市化末期就是中國房地產出現根本性變化的時刻，缺少了人口淨流入，住房需求就喪失了增長性，房價上漲就喪失了原始動力。具體到每一個城市，出現人口轉折點的時間和特徵也不盡相同。

比如地處西北的邊陲小鎮，人口不多，出生率也比較低，嚴重依靠當地的礦產資源，城鎮化率卻非常高，幾乎沒有多少農村人口。由於嚴重缺乏外來人口，這樣的小城房地產基本上也就發展到頭了。

2015年，上海常住人口首次出現負增長，約有15萬人在這一年中逃離，但我們看到近兩年上海的房價依舊大漲。那是因為上海的常住人口與戶籍人口的差值，依然還有接近1000萬人，15萬人真的是九牛一毛而已。如此大的外來住房需求，長期來看，上海房價有跌的可能嗎？

政策的維度，供需的維度和價格的維度

從去年10月份熱點城市限購以來，以一線和四小龍為首的熱點城市，房價基本上被嚴格限制，目前大部分已經恢復到去年限購時的水平。我們國家控制房價從來都不是能不能，而是想不想，政策對中國房價幾乎是100%見效的。因此我們在判斷合肥房價的時候，絕對不能偏離短期政策的軌道（公號“小易論樓市”《合肥為什麼沒有定向“放鬆限購”，背後的邏輯是什麼？》）。

供需的維度。經濟學上最基本的規律就是供需決定價格，當供大於求時價格下跌，求大於供時價格上漲。從某種意義上來講，供需決定短期價格走向，房價的上漲也不外乎如此。當合肥限購的閘門對外地人打開之後，省內外的投資者蜂擁而至，大量的投資資金使合肥市場一房難求，房價暴漲。

當限購重啟，外地人的購房需求被抑制，市場上的實際購買力大大減少，人們開始從狂熱的買房轉為觀望，然後直到一年後完全冷卻下來。這樣實際需求慢慢減少，庫存相對進一步增加，價格逐步下探。我在之前的文章中分析過，當合肥實際庫存達到40000套這個臨界點時，房價的走勢會發生質的變化，高於40000套，房價會大概率橫盤或者下跌，低於40000套，房價則會有極大上漲的動力（公號“小易論樓市”《合肥歷年調控和房價漲跌的關係》）。

上個大週期的中期，絕大部分三四線及以下城市的新房供應出現嚴重過剩，部分地區甚至出現價格下跌，地方政府的賣地財政無以為繼，於是國家就提出去庫存，解決地方政府的債務危機。當去庫存進入尾聲，國家政策重新收緊，房地產又重新開始新的週期後，我覺得這種嚴重依靠房地產經濟的土地財政，將會再一次產生新一輪的天量庫存。

價格的維度。我之前的文章中也多次提到房價的基本面，一個城市的房價不能漲到天上去，最典型的例子就是杭州和溫州。在遊資的狂熱炒作下，2010年兩個城市房價直逼一線城市，杭州甚至有趕超北京之勢，之後兩座城市房價開始暴跌，最後出現長達6年的沉寂。我之前文章一直提到兩個概念，上位城市和下位城市，作為下位城市的杭州，價格超過上位城市北京，這顯然脫離了價格的基本面。

合肥一直是南京房價的60%左右，目前比這個數字還略微差一點，這應該是正常得不能再正常的價格。而南京房價盯著上海，一直是上海的一半，目前也處於合理區間。當上海房價上漲時，會預示著南京和合肥也會隨之上漲，但南京和合肥的房價一定不能超過既有比例太多，否則就脫離了價格的基本面（公號“小易論樓市”《合肥房價有泡沫嗎？城市房價的基本面》）。

宏觀週期，金融週期和房地產自身的週期

宏觀週期。對於宏觀週期，我在前面短期政策一節中分析過，這主要是跟中國經濟有很大關係。當經濟好的時候，實體經濟回報率高，資金都湧向實體，房地產備受冷落。但是我們必須承認一點，因上下游產業鏈過於龐大，房地產佔國內GDP的比重舉足輕重，毫無疑問是中國的支柱產業。

過去的十幾年中，每次遇到大的經濟變故，都要依靠房地產渡過難關，並且每次都十分奏效，中國經濟對房地產的依賴，幾乎到了無以復加的地步。以至於有人說，房地產就是中國經濟的夜壺，宏觀經濟不行就需要把房地產拿出來用，不需要就踢到床底下。我相信，如果今後中國再次遇到難以克服的經濟危機，房地產依舊會臨危受命。

金融週期。我們家庭的主要財富形式就是房產，尤其在房地產金融屬性更強的一二線城市，房產幾乎佔到家庭財富的80%以上。這說明，我們的錢基本上都用在了買房上邊，當這個社會的錢大部分都拿去買了房子，就說明央行所超發的貨幣都流向了房地產。如果市場上的房子數量是一定的，當流通中的貨幣越多，房子的價格就會越高。

過去30多年來，央行每年都以超過13%的速度超發貨幣，有的年份甚至達到30%以上，因此我們能感受到不斷的通貨膨脹，而這部分錢最終落腳點就是我們的房產。我們看到每次大週期房價的上漲，其實都是過去幾年超發貨幣往房地產的一次歸集運動。所以，在下次房價上漲之前，我們務必關注一下過去幾年M2的增速，看看超發的貨幣積累了多少，積累得越多，下次房價上漲得就越厲害（公號“小易論樓市

金融短週期裡面還有一個信貸因素，尤其是目前嚴格控制房地產貸款的形勢下，直接限制了資金往房地產行業流動，房價上漲幾乎被釜底抽薪。所以在金融短週期裡，信貸也是影響房價走勢的一個非常重要的因素（公號“小易論樓市”《M2與合肥房價上漲的大週期》）。

房地產自身的週期。在合肥房地產週期研究中，我把它分為兩種，一種是小週期，一種是大週期。小週期就是我們通常所講的金三銀四和金九銀十，正常的年份，每年的三、四月份和九、十月份，都是房產交易最為旺盛的時間。在房地產的小週期裡，房價都會出現一次較小的漲幅，這種漲幅相對於其他投資來講，回報實在不值得一提。

而大週期，也是我們前面所講到的，幾乎每隔5-6年，都會有一個較大的漲幅（公號“小易論樓市”《這次大週期合肥房價究竟漲了多少？》）。第一次大週期是2009-2010年，第二次大週期是2015-2016年，特徵都比較明顯，都是伴隨著經濟顯著下行和限購政策的放鬆。每次大週期的發作，都是前些年積累的M2往房地產流動的過程，而房地產自身的大週期，隨著城市人口淨流入轉折點的到來，才會逐漸消失。

如何判斷合肥未來的房價走勢

我們在研究房價走勢的時候，務必要綜合分析以上9個因素。目前中國房地產市場，剛經歷過一次大週期的洗禮，很多城市房價接近翻倍，從房地產週期上來看，正處於房價急速上升期的末尾和下一輪週期的開始，需要時間對目前的高房價進行消化。從宏觀週期上來看，去庫存政策基本達成，且不論從內部發展還是外部環境上，經濟都在持續回暖，房地產刺激手段正慢慢退出市場。

我們的限購政策持續收緊，有效需求減少，供給相對增加，基本穩定了供需的預期。首套房貸利率逐步提高，貸款資金被嚴控流入房地產市場，M2增速連月降低，房地產金融政策在一步一步收緊。從政策和週期上來看，各種信號都預示著房價沒有再次大漲的基礎（公號“小易論樓市”《從房地產政策變化來判斷下半年合肥房價走勢》）。

儘管短期房價沒有再次大漲的基礎，我們還要看到，中國的城市化進程還遠遠沒有結束，以信貸擴張為主要發展手段的貨幣超發模式還沒有退出。只要M2的增速還遠超過GDP的增速，房價上漲的趨勢會一直持續，房地產上漲的大週期也不會終結，只是未來城市的分化會越來越明顯。

對一線城市來說，儘管一直在控制規模，有些城市甚至已出現常住人口負增長，但要知道外來人口的比重依然很大，這說明一線城市的潛在購房需求依然非常龐大。一線城市作為中國最大的上位城市，對人口產生最大吸引力的特點沒有改變，人口往其持續流動的趨勢不會發生根本轉變，並且會長期存在。即使中國城市化已經結束，人口整體出現負增長，這種吸引力依然存在。儘管短週期內房價可能面臨回調，但從長遠來看，“京滬房價永遠漲”的邏輯並沒有什麼不對，至少一線城市會是中國房價最後下跌的城市。

對二線城市來說，今後的十年可能是二線城市大有可為的十年。最近大家都在熱議一件事情，國家要發展10個左右的新一線城市，來承接當前一線城市發展飽和帶來的人口溢出，未來熱點二線城市將成為人口流入的新高地。我認為至少在未來的10年中，合肥房價依舊處於一個高速上升期，其房價上漲的速度甚至要略高於人口規模控制的一線城市。

對於三四線城市來講，未來的十年，人口流入可能會在這個層次上發生根本轉變。我們知道目前中國的房產是存在結構性過剩的，一二線城市房子供給不足，三四線及以下可能嚴重過剩。在一次房地產大週期中，當市中心15-20年房齡的老房子，實際交易價格並沒有出現明顯上漲，這就說明新的購房需求大部分集中在新房上邊。那麼相對人口流入來說，該城市住房的實際供給，已出現過剩（公號“

在很多三四線城市，人口流入速度趕不上新房供應速度，新建住宅是基本過剩的。物價的提高和土地的增值已經趕不上舊房子的自然磨損，那麼老房子將不再有任何投資價值，這也意味著這些三四線城市的房產，將更多隻具備居住價值，投資價值大大降低（公號“小易論樓市”《合肥周邊三四線城市房價為何會大漲？》）。

以安徽省為例，去年全省住宅銷售面積7962.7萬平方米，銷售均價為5691元/平方米，其中合肥市住宅銷售面積為1774萬平方米，銷售均價為9122元/平方米。合肥市的住宅銷售額已佔到全省的35.7%，若除去去年合肥成交大漲因素，合肥實際成交額佔到全省的1/3左右。換句話說，安徽省內的房地產投資資金，已有超過30%流向省會合肥，隨著合肥房價進一步上漲，這個比例在未來可能還有逐步擴大的趨勢。

隨著人口老齡化和低出生率的到來，人口的遷徙將會發生重大轉折。以一二線城市為主的上位城市，未來幾十年都將一直保持著人口流入的趨勢，而不在大城市圈的三四線及以下城市，人口流入可能逐漸枯竭，甚至出現負增長。當前合肥市的銷售面積已經佔到全省的1/5以上，這意味著安徽省新增的外來人口，超過20%都選擇在合肥落戶，隨著人口轉折點的到來，這個比例會越來越大（公號“

人口流入相對不足，再加上上位城市的吸血效應，未來三四線城市住房結構性過剩的矛盾，將會更加突出（公號“小易論樓市”《合肥房價為什麼與安徽其他城市越拉越大？》）。賣出省內三四線及以下城市房產，買入省會城市，會是未來家庭資產優化配置的最佳選擇。

小易論樓市

合肥房價從16年底的限購政策開始，一直處於平穩階段，沒有出現大幅度的波動；除了一些極個別的樓盤，但是對整體樓市而言，不會起到較大的影響；今年，很重要的是合肥洗的人才政策的出臺，針對不同類型的人才，放開了市區內的落戶政策；相信這一政策實施，對合肥市的房價有一定的推動作用；

合肥目前房價均價在1.43萬，相比四月份，增長了1.04%，這樣的漲幅還是比較低的；

合肥作為安徽的省會，目前處於大力發展經濟建設階段，這幾年來合肥的朋友會發現，合肥到處都在建設，軌道交通，高鐵，濱湖新區等等，都處於建設之中；綜合性國家科學中心城市的確立和建設，其實也確定了合肥市未來的發展規劃和定位；

合肥房價其實也是在城市建設中慢慢上升的，隨著經濟的發展，大家購買力增加，無疑都會推動房價的增長；目前很多的買房者還是處於比較理性的階段，樓市的價格還是比較穩定，隨著新一輪人才政策的出臺和實施，也會帶動合肥房價的上漲；

未來，合肥的發展潛力也是比較大的，馬上召開的世界製造業大會和徽商大會，都會將更多焦點聚集在合肥這座城市，吸引更多人來投資和居住。

合肥生活通

您好，我是MR張！看到這個問題，想想都森得慌，合肥的房價已經高到很多人踩著高蹺也夠不到的地步；但是房價依舊那麼的驕傲，生活在合肥的你，有這樣的仰視感覺嗎？

合肥安徽省會城市，又稱“霸都”；集經濟、文化、創新為一體的城市；如今的合肥已是二線靠前的城市，2017年GDP也是快過8000億了。其實很多人安徽人都不看好合肥的發展，可能是很多人都認為合肥“吸”了整個安徽的“血”，使得周邊的城市發展不起來或者發展緩慢。

我想先替合肥說一句，如果不是先發展動帶動後發展，以點帶面的經濟模式，我相信安徽絕對不會受到各方的重視；尤其是合肥發展起來之後，具有全國性或世界型的會以在合肥舉辦，說明合肥已經發展到一定等級，且利用合肥的資源優勢，把資源引導周邊城市，如蕪湖、安慶等地。還有需要時間的沉澱，才能看到其經濟效果。

目前的合肥房價走勢情況：

（下圖數據來源某房產網，提供部分區域數據，且僅供參考）

從下圖可以看出合肥的房價走勢情況，每個區的價位都不一樣；比較高的應該是政務區、廬陽區、濱湖區；高者房價可達3萬/平米。但是從合肥的工資水平來看，是遠遠高於正常比，生活在合肥的小夥伴心也是著實的累啊，我也是很累啊！

合肥的未來房價走勢如何呢？我覺得整體不會有太大的漲幅，某些區域，如瑤海區、新站區、高新區會有降幅波動，合肥已經發展到一定階段，如果沒有新的規劃和大的發展計劃，房價不會波動太大，畢竟目前的合肥房價已經不低了，相信大家都是這麼認為。

如果想在合肥發展，我覺得還是有機會的，畢竟合肥是安徽發展最好的城市，離家近的話，合肥是首選。

結果至上

大家好，我在合肥工作已有十年之久，4年前落戶合肥，應該說也見證了合肥房價的跌漲起伏，今天我來和大家談談我對合肥房價發展趨勢，同時也希望大家能夠關注我，感謝！

在合肥待久一點的人都知道，合肥的房價基本上是兩年一個變化，多年來一直都是這樣，先限購，積累到一定程度的時候再放開。從全國省會城市的房價相比而言，合肥房價真心談不上貴，前兩天，我去廈門（副省會城市）旅遊和當地人交流的時候順便詢問他們的房價，他們說偏遠一點地區的房價再4-5萬元/平，市中心和好一點兒地段的房價我就不說了，我就在想，這憑什麼呢？換個角度想，合肥現在均價一萬多又算什麼呢？

以我在合肥多年經驗來看，合肥的房價不可能會跌，因為我在合肥待了10年，只見長，從沒有見過它跌過。而且，均價一萬多的房價並不貴！

合肥若想發展，房價發展趨勢一定是會像靠一線城市靠，這是鐵定的規律，打鐵還需自身硬，說到底就是GDP要發展啊，沒錢，談什麼發展？

現在合肥房價屬於冷凍期，我個人認為非常適合購買，剛性需求的千萬不要再等候，等來的只會是漲漲漲！希望對你有幫助！

安徽影像

前兩年，合肥房價走得波瀾壯闊。有統計資料表明16年漲幅世界第一，17年世界第三，連續的暴漲使合肥房價在相對高位開始調整，目前處於低位震盪階段。

合肥房價在上漲階段正逢全國房價走上升趨勢，其上漲速度快原因不外乎兩點：起漲點低和棚戶區改造的規模大。作為長三角的副中心城市，與其它城市相比合肥存在一種補漲效應。近幾年合肥經濟有了比較快速的增長，安徽集全省之力的支持和比較宜居的環境增強了合肥的人口吸引力，這一切都對房價上漲起到了支撐作用。

但是我們也應該清醒地看到，合肥與杭州、南京等城市相比，無論從經濟規模、產業結構、創新能力、人才梯隊和影響力都有較大差距。沒有國家層面的政策支持和特別突出的支柱產業。數據顯示：2017年合肥GDP對房地產依賴程度達到21.56%，全國排名靠前；房價收入比10.4（4-6是正常值），這些指標都處於亞健康狀態。合肥的建成區面積400多平方公里，僅佔城區面積40%，可供開發的土地資源十分豐富。新出臺的人才引進政策與南京的如出一轍，需要突破與創新。

綜合分析，在國家地產調控的大背景下，合肥房價近期表現以“穩”為主，大概率保持震盪行情，對其長期走勢保持謹慎看好。

等到飄雪時節

合肥近幾年的發展是有目共睹，再說全國省會城市又有幾個均價是一萬多的，這其中還經過16年的猛漲期，縱觀合肥城市正在大發展大建設，再加上這近兩年來政策的限購，一單政策放鬆房價很可能又是一小波上漲期，我認為只要是鋼需的還是要儘早。

關鍵字: 最嚴 合肥 房價