房產稅相關問題的分析和攻堅克難
地方稅體系中，開徵住房的房地產稅，是必選的制度建設大方向。這個事情上反對意見強烈。有一種說法，是房產稅的推行會最終推動房地產價格的上漲。其實從上海、重慶兩地試點的住房保有環節的房產稅來看，它怎麼會最終推動房地產價格的上漲呢？反對意見方面，稍微謹慎一點的說法是，這個稅對於房價沒有明顯抑制作用，說得極端一點是說這個稅在推動房價上漲。我們認為這種認識完全不成立。房產稅的功能不是僅著眼於房價問題，但談到對房價的作用，它卻一定是有利於其穩定的“壓艙促穩”。從城鎮化高速發展背景看，在城鎮化率一路走高的過程中，中心區的房地產由競爭形成的價位，即房產的價格，必定表現為一個上升曲線，有沒有力量來改變這個階段上曲線的大模樣？我的回答是沒有任何力量能改變。這一定是一個上升曲線。如果沒有這個稅，這個上升曲線的表現會是什麼？因為炒作者無持有成本顧慮而肆無忌憚，市場很容易泡沫化，所以曲線會更陡峭，而且容易在炒作波動之間有瘋狂的行為加入之後大起大落，產生一系列的負面效應。房產稅跟其他各種各樣的制度建設努力綜合在一起，是要使這條曲線在上升中比較平緩，減少斜率和振幅，如此而已。對於回應社會和百姓訴求而言，當然必須減少泡沫，減少大起大落的負面效應。影響這條曲線有很多的變量，城鎮化水平一路走高是最基本的變量。其他還有不同地方一系列的影響變量。涉及供地、投融資、住房的雙軌化供應等等，合在一起，你不能說一個變量就能決定一切，一定是合力狀態。但是綜合來說，可以看清楚在調控上有所需要的情況下，美國、日本等經濟體，在一定發展階段上都推出了這個稅。有這個稅以後，如果做經濟分析，可以看出使這條曲線運行得更健康一些了。中國同樣是這個道理。
那麼我們還可具體分析，為什麼房產稅使房產的價格不再瘋狂上漲而是更平穩呢？從需求方面來看這個保有環節的稅，無非影響三種人。一種是買房自住：在意識到有持房稅負的情況下，大多數人會考慮在經濟上怎麼實惠一些，出手買房，會傾向於調整自己的購買方案，在考慮地段、朝向、樓層等因素的同時，在戶型上，更傾向於中小戶型了。這樣的結果就是形成了土地集約使用的需方前提特徵。需求即買方的需要，側重於中小戶型的導向，會促使開發商即供給方來適應，所以成品房中的中小戶型會佔更大的比重。中長期看這使土地的使用集約化、對市場價格是一種更沉穩的影響。第二種，需求方想的是買來以後，等於給自己買了一份商業性的社會保險，要佔據以後中長期的不動產升值空間。有經濟頭腦的人，在力所能及情況下，自然會考慮多買幾套房，自己持有，就成為長期的投資；但在有了房產稅的情況下，會考慮把房子租出去，以租金收入對沖稅負。這樣一來，整個社會在不增加一分錢投入的情況下，租房市場的供應量上升了，供給上升會使需求得到更好滿足，又會使價位更平穩。因為租房市場跟商品房市場是聯通的，更多的人通過租房解決了問題，就不會以原來的意願湧入商品房市場去購房，商品房的購買力就會得到一定的收斂，價位就會趨於平穩。還有第三種人，就是炒作式買房。有人說房產稅調控不了炒房，因為只要炒作成功，就根本不會在乎要交那些稅。但是，放在全景上來說，所有的人買房行為都會受到約束和調整，而炒房的人要考慮社會氛圍的變化和炒房風險的上升，炒作的規模至少會收斂不少。這樣一來，三種實際的需求者綜合而成的需求方，集合在一起，購房的需求量和結構特徵都有變化，這一定會影響到供給方。開發商供應方的市場敏感度，比我們靈敏得多。開發商對應需求的變化，就會更集約地利用土地來提供中小戶型。再出手拿地時更多開發中小戶型，更多考慮自己在結構方面怎樣適應需求方面的演變。綜合在一起，商品房市場的價格表現，當然會更沉穩。所以總體來說，根本不應認同房產稅的推行會推動房地產價格的上漲這種錯誤說法。有人說所有的這些價格成因，在供不應求的情況下都會歸為賣方市場式漲價，由買方承擔。但恰恰前面的分析，是說明房產稅會由利益關係而影響供求關係，緩解供不應求。這就起到了使價格更沉穩減少經濟泡沫的影響。
同時應注意，真正需要政府以非經濟手段介入解決問題的，是低收入階層“住有所居”的保障託底問題。前幾年李克強總理就三令五申要進行3600萬套（最後又增加了1000萬套）的保障房建設，這個有效供給，是“雙軌統籌”的保障軌上託底托出來的，低收入階層和“夾心層”如依靠保障房都“住有所居”了，那時商品房市場上的房價高一點低一點，絕對不會像現在這樣有殺傷力，絕對就不是一個核心指標了。這方面政府要管的，就是商品房市場上的“管規劃”、“管規則”即維護公平競爭、以及“管收稅”等經濟手段調控，使政府職能發揮到位。這種情況下，買方在公平競爭的情況下是否更多承擔交易環節稅負，這是大家在行使消費者主權、在自由選擇的過程中間的市場博弈問題。這不會對民生造成很大的影響。
這個事情從全局來看，實質性的問題就是所有人都需要住有所居。有些人在某個階段說住保障房，政府還應該考慮，能否實施一個合理機制，使那些人在收入上漲之後加錢買成商品房即完全產權房，再過若干年，他們還可能買第二套房或稱改善房，這是整個社會梯級消費、健康和諧的發展過程。具體要討論的事情，比如說公租房，可以設置一個轉換條款，開始的時候跟政府籤協議是租房，入住人收入上漲之後，可以行使選擇權，再出一筆錢就可以買成自己的產權房。我覺得這個模式可以積極試驗，可以減少很多的麻煩。否則應該退出公租房自己買房時，他不退出怎麼辦？政府碰到這些棘手的問題，更好的辦法是經濟利益的引導，這些事情都可以試驗。
曾有學者建議，廉租房、公租房設計可以有很明顯的區別，廉租房在設計上是沒有自家專用衛生間的，只有公共廁所。這樣政府可以不用太費心思，住進去的人在收入上升的情況下，不能容忍繼續用公共廁所，就會自己去買商品房而搬走。但是這種經濟學家的設計，在民眾和政治學家那裡過不去。我觀察，沒有一個地方政府敢按這種設計處理廉租房的問題。那麼廉租房、公租房的界限，現在就要淡化。乾脆以後就主打公租房和前面說的轉換機制。另外，在有些中小城市裡面，政府提供公租房不一定全是新房。有房源的情況下，政府可以用採購服務的方式，調動房主把空置房出租，納入政府採購、國庫集中收付，低收入階層的人住進你的房子，他本人按低標準應該交多少租金交給你，另外國庫集中支付會把給作為房主的應得補貼打給你。這樣充分利用本地閒置的空置房資源，就不用費九牛二虎之力來新建保障房，問題就低成本地解決了。這應是一種很好的保障機制。
很多國家的實踐證明，住房保有環節稅收，是調控房地市場的有力工具，但我國一直推動不下去，原因何在？直率地說，由於觸動既得利益，就很難形成共識。十八大之前，地方政府的潛規則可以理解，官場上多一事不如少一事，年度文件裡說了，誰都不動，就把2012年混過去了，沒有實質性的進展。但是2013年以後，看到實質進展的可能性概率明顯提升了。上海、重慶兩地敢為天下先，已經開始試點改革。所以我傾向的說法，不是推動不下去，而是要克服阻力，爭取今後能夠更好配套。從土地開發環節到不動產交易，包括住房的交易環節，再到保有環節，所有的稅費，應該在清理整頓之後儘量降減，又要彌補空缺、通盤設計，形成整體協調呼應。這次國五條之後，有關部門不知深淺，單單強調交易環節按20%稅率嚴格徵收，已經引起軒然大波，造成很多衝擊影響，不僅帶來了政府公信力繼續下降，而且出現了許多城市百姓“趕末班車”心態下井噴式的商品房交易行情。這再次警告我們，政府在通盤設計上，必須要提高水平了。
（全文完）
賈 康 介 紹
第十一屆、十二屆全國政協委員、政協經濟委員會委員，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家，中國財政科學研究院研究員、博導，中國財政學會顧問，中國財政學會PPP專業委員會主任委員，國家發改委PPP專家庫專家委員會成員，北京市等多地人民政府諮詢委員，北京大學等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津貼。1997年被評為國家百千萬人才工程高層次學術帶頭人。曾受多位中央領導同志邀請座談經濟工作（被媒體稱之為“中南海問策”）。擔任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學習“財稅體制改革”專題講解人之一。孫冶方經濟學獎、黃達—蒙代爾經濟學獎和中國軟科學大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”和“十三五”規劃專家委員會委員。曾長期擔任財政部財政科學研究所所長。1988年曾入選亨氏基金項目，到美國匹茲堡大學做訪問學者一年。2013年，主編《新供給：經濟學理論的中國創新》，發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”（任首任院長、首任秘書長），2015年-2016年與蘇京春合著出版《新供給經濟學》專著、《供給側改革：新供給簡明讀本》、以及《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》（獲評中國圖書評論學會和央視的“2016年度中國好書”），2016年出版的《供給側改革十講》被中組部、新聞出版廣電總局和國家圖書館評為全國精品教材。2017年領銜出版《中國住房制度與房地產稅改革》、《新供給：創新發展，攻堅突破》、《構建現代治理基礎：中國財稅體制改革40年》等。
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