進入2018年，樓市調控從嚴的主基調未變，有分析稱，今年將成為房地產市場長效機制取得突破的關鍵一年。在“房住不炒”的這一基礎上，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。近期，海南樓市限購政策全面升級頗受市場關注。
實則自2016年“9·30”大規模的調控政策之後，新政可謂密集頒佈，根據中原地產研究中心統計，在今年第一季度，全國主要城市發佈房地產調控已超過76次。
從市場反映而言，經過調控，房地產市場過熱局面降溫。不過，調控下的樓市依然是暗潮湧動。從國家統計局的數據來看，全國房價已經從2016年的瘋漲期逐漸冷卻，2018年3月份一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.6%，二手房價格首次出現下降，不過，仍需注意的是，雖然熱點城市房價有所下降，但從70個大中城市房價波動狀況觀察可見，3月份房價上漲的城市數量卻在增加。
實際上，從1998年住房體制改革以來，房地產市場歷經了多輪的調控。這些調控政策解決了房地產市場存在的哪些問題？如何看待樓市發展過程中的調控手段？
華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財科所原所長賈康，在接受《財經》V課視頻專訪時認為，以往不得已採取的這些行政手段，從調控概念上來說都是隻治標，還需要更深層次地解決治本的問題。他認為，當下的關鍵是要總結過去的得失，並提倡“雙軌統籌”的樓市管理框架，以實現標本兼治、追求治本為上的境界。
以下為內容精華摘要：
房地產業的現狀和問題
十幾年來，社會各方面高度關注房地產，特別是與百姓生活息息相關的住房。總體來說，房地產業前幾年有多輪調控，大家最為關注的房價問題，也已經有幾個輪迴。在調控過程中，各方面的社會焦慮以及管理部門的壓力也都非常明顯。
總體來說，2014年以前，可以認為是單邊式的情況，即屢調屢漲。2014年以後出現了比較明顯的市場分化，分化最典型的表現就是一線城市和三四線城市走向兩個極端，二線城市居中。在開始的階段，二線城市似乎更多地跟著三四線城市走，2016年下半年以後，二線城市明顯跟著一線城市，之後就是“冰火兩重天”的狀況。
在這一變化過程中，需要特別注意的是，不能只看表面現象，更要做深入分析。中央也特別強調，房地產行業的健康發展需要解決長效機制問題，而且要落實到解決基礎性制度建設的問題。
“雙軌統籌”管理框架趨於清晰
我認為在這些年的發展中還要特別強調一點，即從住房的視角來看，實際上雙軌統籌的管理框架越來越清晰化，這方面的進步值得肯定。雙軌統籌，具體是指政府主導的“保障軌”與“市場軌”有效統籌，形成多樣的偏好與特定的設計。
1998年住房制度改革的時候，就有經濟適用房概念，而現在已經非常清楚。這一概念對應的就是有別於一般商品住宅的、現在所說的保障房。經過多年發展，保障房從曾經的十多種形式的經濟適用房，收縮成現在明確的兩種，作為託底的有效供給形式。一個是公租房，即把“廉租公租”的概念打通，統稱為公租房。另一個是現在越來越受到重視的共有產權房，即雖有產權，但不是完全的，而是政府和住房主體共同持有的。
除了保障軌以外，才是一般所說的房地產市場上的商品房軌道。保障房和商品房雙軌統籌是非常重要的制度框架，對房地產市場以後的健康發展會產生長效機制的支撐作用。
市場軌的政策調節“治標不治本”
需要特別強調的是，市場軌上的調控問題。前些年在商品住房調控方面，政府高度重視反覆出手，稱得上不遺餘力。在2016年“9.30”新政之後，一線城市和一部分二線城市等二三十個中心區域城市，不遺餘力地採取限購、限貸，甚至限價等管制措施，來打壓樓市熱度。
概括而言，不得已採取的這些行政手段，從調控概念上來說都是隻治標，不可能解決治本的問題。對於現在而言，要總結過去的得失，把過去的“只治標不治本”轉到標本兼治、追求治本為上的境界。
正因為過去是“只治標不治本”，所以在調控中出現至少三輪的“打擺子”。壓力大時，即房價上升、熱度過高時，在樓市熱的一邊，高力度的使用所有手段，不斷調整。比如“9.30”新政以後的調控。但是過段時間以後，勢必又打到另外一邊去，這容易從一個極端轉到另一個極端。過去已經幾次出現，實施一段時間後不得不放鬆管制的情況。甚至在很多城市出現取消限購限貸後，給買房者以政府補貼，鼓勵大家出手交易的狀況。
兩個極端的打擺子也被形容為“過山車”，這種坐“過山車”、“打擺子”的情況不是一種健康的狀態，它的根源就在於只治標而沒有治本。
（文字整理：郭彥巧，視頻製作：劉陽 李陽）
賈 康 介 紹
第十一屆、十二屆全國政協委員、政協經濟委員會委員，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家，中國財政科學研究院研究員、博導，中國財政學會顧問，中國財政學會PPP專業委員會主任委員，國家發改委PPP專家庫專家委員會成員，北京市等多地人民政府諮詢委員，北京大學等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津貼。1997年被評為國家百千萬人才工程高層次學術帶頭人。曾受多位中央領導同志邀請座談經濟工作（被媒體稱之為“中南海問策”）。擔任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學習“財稅體制改革”專題講解人之一。孫冶方經濟學獎、黃達—蒙代爾經濟學獎和中國軟科學大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”和“十三五”規劃專家委員會委員。曾長期擔任財政部財政科學研究所所長。1988年曾入選亨氏基金項目，到美國匹茲堡大學做訪問學者一年。2013年，主編《新供給：經濟學理論的中國創新》，發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”（任首任院長、首任秘書長），2015年-2016年與蘇京春合著出版《新供給經濟學》專著、《供給側改革：新供給簡明讀本》、以及《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》（獲評中國圖書評論學會和央視的“2016年度中國好書”），2016年出版的《供給側改革十講》被中組部、新聞出版廣電總局和國家圖書館評為全國精品教材。2017年領銜出版《中國住房制度與房地產稅改革》、《新供給：創新發展，攻堅突破》、《構建現代治理基礎：中國財稅體制改革40年》等。
閱讀更多 賈康 的文章
