萬科喊出“活下去”、多地樓盤曝出打折促銷、中原地產降薪、“金九銀十不再”……近期的房地產市場又迎來了新一輪的“熱鬧”，只是這“熱鬧”中瀰漫著悲觀的情緒，不少人提出房地產業寒冬將至。
如何看待當前的市場表現、房地產未來仍將是中國經濟的支柱產業、三四線城市的市場是否有泡沫？
新京報就這些問題採訪了財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康。在賈康看來，從中國房地產市場“打擺子”式的新一輪波動中談論根本性拐點的意義尚不足，在可預見的較長時間內，房地產業仍將是中國經濟的支柱產業。此外，他還表示，目前一線城市房地產市場在行政手段嚴厲打壓下已經沒有了泡沫，可能已傷及剛需和一部分改善性需求；但又有一部分三四線城市市場升溫偏快、房價猛漲，值得關注。
從2017年9月30日前後至今，全國各地出臺數百次調控政策。賈康認為，行政手段的調控治標不治本，關鍵是要在基礎性制度建設方面做出做出應有的實事，這是政府調控迫切需要進行的階段轉換。不過，他也直言，制度建設是一個慢變量演變的過程，要銜接好中長期制度建設和短期調控。
今年以來，房地產稅一直備受關注。賈康再次強調，希望僅通過房地產稅這一個手段解決房價問題是不現實的，但他同時表示，房地產稅雖不是萬能的，然而該做的稅制改革不做，又是不負責任、萬萬不能的。
新京報：你如何看待當前的市場？
賈康：現在萬科喊出“活下去”，表明萬科認為目前市場進入了階段性轉變。此前鬱亮曾說過房地產行業從“黃金時代”進入了“白銀時代”。比照鬱亮的說法，是不是意味著現在的市場又要往下走，進入一個把生存下去作為任務和挑戰的“黑鐵時代”？
我認同“白銀時代”的看法。“白銀時代”仍然是一個“含金量”很高的時代，但市場分化已趨明顯，不是所有的房地產開發主體都賺錢了，有些可能無錢可賺。而從“白銀時代”往下轉入的“黑鐵時代”，市場仍然有賺錢的機會，但要應對更激烈的競爭，賺錢更是不那麼容易了。那麼，房地產市場是不是演變到了一個新階段、打開了一個新的“黑鐵時代”？從中國總體情況看，我覺得這樣的認識還是過於簡單化了。
的確，最近廈門的房地產市場在降價，也有一些一二線城市市場在“變冷”。但要意識到，一二線城市的市場並不是簡單的降價問題，在嚴厲的政府打壓之後其價位總體相對穩定，只是出現了交易不活躍、市場偏冷的跡象。這種現象的出現主要是來源於此前一段時間無所不用其極的行政性手段（限貸、限售、限購甚至限價）的調控，加上各種不明朗的猜測和困惑交織，出現了成交量下降、“金九銀十”不再的冷淡現象。可以說，這樣的低迷和冷淡，是硬壓出來的局面，並不能表明一線城市的房地產市場根本性的拐點已到，以及未來房地產市場就沒有前景了。
中國地方政府在“打擺子”式調控的變化過程中，已經走了好幾輪。從過去的經驗看，到了某一個臨界點之後，地方政府可能就不得不放鬆限制。而且，房地產市場要適應城鎮化發展的大勢，要適應人民群眾對包括住房在內的美好生活的追求，客觀上要求放鬆行政性手段的管制，使得供給側更多的差異化供給湧流出來。此外，客觀地看，地方政府的財政收入和房地產也有內在關聯，需理性處理相關的財源建設機制。
總體來說，沒有理由認為中國房地產業現在已出現了一去不回頭的拐點，現在的市場調整，仍然是在市場分化明顯的特徵下，新一輪的“打擺子”過程中出現的波動。在這樣的背景下，在“打擺子”式的新一輪波動中談論根本性拐點的意義，就明顯不足。
當然，並不能否認的是，在一些局部地區確實需要有階段性下調這樣的修正。但從全局來看，中國的房地產業遍佈700多個大中小城鎮區域，在市場分化的背景下，一些局部市場的變化並不能直接代表全局。
一定要全面看待中國的房地產市場，不能簡單的說“中國房地產行業寒冬將至”、“一去不回的拐點已出現”。對於這些說法，我很不認同。
新京報：按照你剛提到的說法，房地產未來仍將是中國經濟的支柱產業？
賈康：從中國城鎮化發展的縱深和空間看，把戶籍人口的城鎮化率（42%），結合著考慮常住人口的城鎮化率（58%），中國真實的城鎮化水平充其量50%，這就意味著未來還有20個點左右的城鎮化高速發展期。在這個高速發展期中，房地產一定仍將是中國經濟的支柱產業。房地產的供給必須適應未來還會有幾億人從農村進入城市，同時居民在收入水平提高過程中，對居住的要求還會升級，這種大量的房地產的有效供給是客觀的需要，是大勢所趨。從這個意義上看，不走完城鎮化的高速發展期，談論“市場一去不回頭的調整”這個拐點論的說法，沒有道理。
認清房地產是中國經濟的支柱產業，如果把其作用發揮好，會帶來很多正面的效應；如果把握不好這個支柱產業的作用，會引起民眾的不滿，損害經濟社會發展。所以，需要強調的是，房地產業不光是中國經濟的支柱產業，而且要特別注意，是使國民經濟得到健康發展的重點支柱產業。
還有二十個百分點的城鎮化高速發展期意味著，未來接納幾億人從農村到城鎮定居的過程中，城鎮區域的國土開發、不動產優化配置，以及這種不動產開發優化配置過程中間人民群眾“住有所居”的有效供給，需要有更高水平的結構優化處理方案，市場的作用和政府作用兩者一定要正確結合好。
這個優化機制，就是中央強調的健康發展長效機制。這一長效機制的建立涉及土地制度、住房制度、投融資制度、房地產稅制度等領域的制度改革，這些制度改革要能夠使得房地產業更好地發揮正面的支柱作用，而不是屢屢帶來困擾和壓力。
新京報：從今年情況看，房地產市場的表現對經濟是否會有影響？
賈康：有人對今年的市場看法比較悲觀，這是因為有像廈門這種城市在很長一段時間市場發展強勁，突然一下子似乎不行了，還有在北京這樣的一線城市市場成交量猛降，再加上地產商打出了“活下去”的標語。在我看來，就全國而言這仍只是市場分化的一個側面。
實際上，在部分地方市場低迷的同時，我們也可以看到，一些行政手段不到位或者行政手段力度不高的地區，出現了市場熱度上升的情況。比如，一些三四線城市正在顯現新的機會，一些地產商正在這些區域不動聲色地準備高歌猛進。
談論房地產市場對經濟的影響要具體分析。對於市場低迷的城市來說，景氣水平的明顯下調會給政府帶來另外一個角度的困擾和壓力。而一些三四線城市的市場表現正和廈門相反，房地產市場促進了經濟的繁榮，給當地政府帶來一些與房地產業相關的本地收入與百姓就業、轄區繁榮等政績。整體看，今年的房地產市場還不會給中國經濟帶來特別大的影響，但其後的調控優化問題可是值得高度重視。
新京報：那三四線城市是不是有泡沫？
賈康：不能簡單說，一個城市房價漲了多大幅度，就一定是泡沫。從較長時間段來看，中心區房價的總趨勢是上漲的，而且在城鎮化高速發展期，房價上漲幅度要比其他一些形態的商品價格上漲的幅度會更大一些。不能說房價上漲，就一定有泡沫。
泡沫是個比較模糊的概念，往往是泡沫破滅之後，才可以認定此前一段時間存在有泡沫。如果多少年總是感覺有泡沫，但這個泡沫並沒有破裂，它可能還不是我們所說的負面意義上的泡沫。
房地產市場的泡沫，主要是伴隨著不良炒作。前些年部分一二線城市的泡沫化問題，主要體現在肆無忌憚的炒作、快進快出的短期投機行為，這些炒作推高房價，很容易產生泡沫。而從現在情況看，在嚴厲的行政手段打壓之下，北上廣深已經沒有了這種肆無忌憚炒作存在的空間，可以說，一線城市目前已沒有什麼泡沫可言，可能已傷及剛需和一部分改善性需求了。
總體看我國三四線城市的情況，也不能說三四線城市普遍出現泡沫化的壓力，部分三四線城市還仍然面臨著去庫存的壓力。不過，我現在接觸到的一些三四線城市的市場升溫過快、房價猛漲、老百姓不滿意，顯現出了可能的泡沫化特徵。如果一些三四線城市沒有更好的經濟手段為主的制度約束，很容易在一定發展階段又落入過度炒作的不良狀態。現在不少三四線城市的主要矛盾已不是去庫存，需要警惕的是，不要在市場熱度上來後，重蹈一二線城市的覆轍，一定要借鑑一二線城市的經驗教訓，防患於未然。
新京報：你一直對行政手段的調控有批評，現在看調控是否有必要繼續？
賈康：房地產調控政策的初衷應該是實現有效的供給，以滿足人民群眾不同層次的住房需求。現在看，在嚴厲的行政調控之下，一些剛需和改善性需求反而受到了傷害。
目前北京這樣的一線城市，公租房和共有產權房，仍然被怎麼合理得到不扭曲、至少是減少扭曲的供給所困惑。一方面，很多人的購買能力只能走保障房的軌道，通過公租房和共有產權房解決住房問題，但目前政策還沒有在這方面給出相對理想的全面解決方案；另一方面，因為行政手段等限制，有商品房支付能力的人很多又無法購買改善性住房。這樣的局面，哪裡是我們政策的初衷？
不能提供有效的、多樣化的供給，不優化供給結構，單純的行政手段的調控就是治標不治本，還積累不良的副作用。要真正改變治標不治本的局面、真正解決房地產市場問題，要在健全法治的情況下，積極用經濟槓桿的調節替代行政手段，建立起房地產市場的長效機制，在基礎性制度建設方面，要做出應有的實事。這是政府調控中一個迫切需要進行的階段轉換。
同時必須注意的是，在供給側結構性改革中，要帶出供給體系質量和效率提高的定製化方案。不同的城市、不同的地段、不同的類型，到底怎麼認識、怎麼看待、怎麼樣有合理的對策？一定要有一個高水平的、通盤考慮的定製化解決方案，而不只是一些簡單化的行政手段。
新京報：但長效機制遲遲沒有落地。
賈康：長效機制建設是一個攻堅克難的過程，是一個慢變量演變的過程。比如說，房地產稅說了5年之內啟動立法，但什麼時候啟動，現在並不清楚、啟動以後要走多長時間的立法過程，也不知道。
制度建設是一個慢變量的過程，但市場總是動態的、在變化，老百姓的需求也往往是等不及的。這種情況下，只能標本兼治，但治本為上，長期的制度建設追求結合短期行政手段調控，要把短期與中長期銜接好。在趕快組織有效的、高水平的供給的同時，大方向是行政手段的調控轉變為經濟手段為主，從而尋求市場的長治久安。
新京報：長效機制的核心之一是租售並舉。最近一段時間，房租上漲引發熱議。在你看來，租賃房的來源應該依靠政府還是市場？
賈康：租售並舉機制要在多層次的一個政府與市場主體分工合作的供給體系裡建立起來。從最低端的公租房到中高端的商品房，各個地方轄區要因地制宜、做好多樣化的具體設計。
其中，面向最低收入階層的公租房需要政府託底。公租房怎麼供給？在不同城市要考慮：政府出手要補助的話，是補磚頭還是補人頭？如果一個城市的空置房源較少，政府要趕快補磚頭，把這些公租房建設出來。如果城市有很多的空置房源，用補人頭的方式調動這些空置房進入租房市場，房主拿到市場租金時，裡邊有一塊是政府的補貼，這樣也就形成了有效供給。
又比如，公租房上面，是青年公寓式的長租房，這類租賃房可與市場接軌，同時也需要政府給予引導。
新京報：普通居民最關注房價，你怎麼看當前的房價？
賈康：只討論某個城市的房價沒有多大意義，某一個地方的房市成交均價，最多反映了當地景氣的走向。老百姓還得關注具體地段、類型的具體選擇問題。
中國老百姓經常買漲不買落，一旦房價下調了，大家都不著急了，都在等著，看是不是還能調得更低，等來等去錯過了，踏空了，等到房價上升的時候又後悔了。判斷何時是房價最低點和判斷股市最低點一樣，很難精確。如果從趨勢來看，當下一些城市房地產市場相對平穩，確實是可以考慮出手購房的一個比較好的時段。
新京報：大家近兩年討論比較多的是，房地產稅能否抑制房價。
賈康：房價的變化不是由稅制這一單一因素所決定，是多種因素的合力形成了房價的演變。比如，房地產市場的基礎性制度建設中的土地改革涉及到土地的供應，這個和房價有關；投融資制度能不能更好地調動社會資金來增加有效供給，也和房價有關。
對於房價來說，正常的或者說健康的稅制，是不可少的因素之一，但它不是唯一的決定因素。希望通過房地產稅這樣一個稅來解決房價的問題不太現實，不能指望只靠稅這個單打一的方式，去解決房價問題，但是該做的稅制改革不做，一定是不負責任的。稅不是萬能的，該去建立的稅制不去建，又是萬萬不能的，房地產稅改革是建立長效機制的必選項。
（文章來源：《新京報》2018年10月19日，採寫：侯潤芳）
賈康介紹
第十一屆、十二屆全國政協委員、政協經濟委員會委員，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家，中國財政科學研究院研究員、博導，中國財政學會顧問，中國財政學會PPP專業委員會主任委員，國家發改委PPP專家庫專家委員會成員，北京市等多地人民政府諮詢委員，北京大學等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津貼。1997年被評為國家百千萬人才工程高層次學術帶頭人。曾受多位中央領導同志之邀座談經濟工作（被媒體稱之為“中南海問策”）。擔任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學習“財稅體制改革”專題講解人之一。孫冶方經濟學獎、黃達—蒙代爾經濟學獎和中國軟科學大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”和“十三五”規劃專家委員會委員。曾長期擔任財政部財政科學研究所所長。1988年曾入選亨氏基金項目，到美國匹茲堡大學做訪問學者一年。2013年，主編《新供給：經濟學理論的中國創新》，發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”（任首任院長、首任秘書長），2015年-2016年與蘇京春合著出版《新供給經濟學》專著、《供給側改革：新供給簡明讀本》、以及《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》（獲評中國圖書評論學會和央視的“2016年度中國好書”），2016年出版的《供給側改革十講》被中組部、新聞出版廣電總局和國家圖書館評為全國精品教材。2017年領銜出版《中國住房制度與房地產稅改革》、《新供給：創新發展，攻堅突破》、《構建現代治理基礎：中國財稅體制改革40年》等。根據《中國社會科學評估》公佈的2006～2015年我國哲學社會科學6268種學術期刊700餘萬篇文獻的大數據統計分析，賈康先生的發文量（398篇），總被引頻次（4231次）和總下載頻次（204115次）均列第一位，綜合指數3429，遙居第一，是經濟學核心作者中的代表性學者。
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