（本文發表於《證券時報》2018年6月7日）
房地產稅在幾輪熱議之後，今年兩會上明確要啟動立法。雖然最新的說法還有點含混，但無論如何，經過這麼多年，房地產稅真的要來了。
房地產稅制體系是以與房地產相關的稅收制度組合形成的一個體系，既包含直接針對房地產業徵收的稅種，也包含與房地產業相關的其他稅種。中國房地產稅制經歷了統一內外稅制、對部分稅種的稅制改革等多次改革完善。
目前我國現行的18種稅種中，有10個稅種構成了我國房地產稅制體系。根據徵收環節不同，在現行體系中，僅有房產稅、城鎮土地使用稅等2個稅種是在房地產保有環節徵收，其他均在房地產流轉環節徵收，而且實際上保有環節稅負也不涉及非經營性住房。
我國房地產稅制體系仍然存在一些問題，不利於稅收職能的發揮。一方面，房地產稅制體系結構不合理，重流轉、輕保有。這個主要從徵收環節的稅種數量差異和稅收收入規模都可以看出。
另一方面，現行房地產稅制設計落後於經濟實際需求。我國房地產稅制革新速度嚴重滯後。如城鎮土地使用稅開徵24年間僅調整過一次。房產稅開徵26年間，也僅有將繳納城市房地產稅的外商投資企業和外國企業及個人納入納稅人範圍的調整。
這些落後帶來一定影響。比如，當前，我國明確房產稅、城鎮土地使用稅都對居民普通住宅免於徵稅。稅基較窄，就導致稅收收入規模偏小，影響了稅收收入職能的發揮。尤其是房地產稅收多為地方稅種，地方財政收入因此受限。
還包括我國房產稅稅種較多，雖然形式上相互獨立，但是實質上卻是對同一稅基重複徵稅，引起居民的不滿。如房屋租金收入，不僅要徵收5%的營業稅，還要徵收12%的房產稅。
此外，多年未做調整的稅制，其計稅依據也明顯不合理。例如，我國房產稅的計稅依據為房產原值或者租金收入，城鎮土地使用稅計稅依據為實際佔用土地的面積，這些都不能反映房地產的實際價值，尤其是近幾年我國房地產市場價格的變化較大，計稅依據使得稅收收入不能隨著房地產價值的增加而增加，也會影響稅收調控功能的發揮。
房地產稅制體系改革是重大系統工程，在戰略上需要高度重視；在總體思路上，需要流轉環節和保有環節並舉。完善房地產稅制體系的目標，就是要在特定的經濟發展階段，使得房地產稅收能夠更好地執行其收入調控的職能。房地產調控也不應僅僅著眼於價格，而要以市場的健康發展，以完善價格形成機制為目標。
基於此，對完善房地產稅制體系改革提出幾點的政策建議。
一是，取消城鎮土地使用稅，完善房地產稅設計。房產稅的稅基已經包含土地價值，城鎮土地使用稅便沒有存在的必要。我們主張取消城鎮土地使用稅，將土地，包括空置土地和地上建築物全部納入房產稅徵收範圍。
二是，加強房產稅徵收管理。在稅收徵收和管理方面，要做到依法徵稅、嚴格徵稅，避免稅收徵管上的寬嚴變化，給大眾造成政府政策頻繁變動的印象。
三是，建立房地產登記和評估制度體系。沒有房地產登記和價值評估體系作為支撐，房產稅改革無以為繼。這不僅是目前房產稅改革試點最為緊迫的事情，也是今後較長一段時間我國房地產稅制改革的重要內容之一。特別是保有環節的房產稅，將長期承擔為地方政府籌集財政收入的職能，徵稅範圍要擴大，必然會給稅收徵管和住房登記和評估體系帶來壓力。為此建議，在適當的時候全國各市縣要進行一次房產普查，徹底摸清楚房地產存量信息，為稅收徵管奠定基礎。同時，加快建立全國聯網的住房信息系統。
四是，要努力對接房地產稅的“加快立法”過程。房地產稅不能長時間停留在試點階段。房地產稅改革試點的政策效果和問題已經有所顯現，目前需要針對問題完善政策，需要努力對接房地產稅的“加快立法”過程，完成立法後可分步推向全國。
五是，在稅收職能上，各種稅要有所偏重，保有環節的稅種要逐漸引向以籌集財政收入為主，但要設計“第一單位”的免稅扣除。稅收收入和調節職能的實現，只能通過複合稅制才能實現。在稅制設計上，應在現有試點的基礎上，擴大房產稅的覆蓋面，同時適度考慮稅收的調節功能，以城市人均住房面積或家庭住房套數為標準制定計稅扣除，在立法過程，以法律文本形式確定細節，儘量減少過多的稅收減免。長期來看，當房地產價格趨於穩定之後，考慮住房的非流動性，保有環節的房產稅應該以為市縣級政府提供財政收入、打造主體稅種為主要職能。
六是簡化土地增值稅稅制設計，以加強徵管實現土地增值稅的調控職能。土地增值稅是房地產稅制體系中肩負調控功能的重要稅種之一。由於城市基礎設施建設的不斷完善，導致土地增值必須通過稅收部分歸於政府。現行土地增值稅的稅制設計存在一些問題需要完善，比如稅制設計過於複雜，可以適當簡化；企業稅負過重，偷逃稅動機強，可以適當降低稅率。此外，針對土地增值稅徵管中稅務部門工作量大的問題，可以允許其聘請獨立第三方進行核算。
七是建議定期調整耕地佔用稅稅額標準，以保護耕地。耕地佔用稅是特定目的稅種，主要是為了保護耕地。耕地佔用稅稅額標準應該定期調整，隨著經濟發展，土地資源的稀缺性越來越強，以佔用耕地面積作為計稅依據的耕地佔用稅調節功能在逐步弱化。基於此，建議以耕地面積作為計稅依據，定期調整耕地佔用稅的稅額標準，以適應經濟形勢的變化，維持耕地佔用稅的調節功能。
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