考慮到房屋買賣中標的數額較大且需要綜合考慮房源、位置、價格、權屬情況等一系列因素，房屋買賣雙方當事人越來越傾向於通過中介進行交易，希望通過中介公司的居間服務保證交易順利完成。但是有時候中介公司並未盡到忠實居間的義務，相反在提供居間服務過程中存在過錯，導致委託人遭受損失。在這種情況下，受有損失的委託人不僅可以要求中介公司返還中介服務費，還可以就自己所受損失向中介公司主張賠償。
裁判要旨
房屋中介機構有就房屋買賣合同履行相關事項進行積極調查和據實報告的忠實居間義務，中介機構違反忠實居間義務給委託人造成損失的，不能主張收取服務費用，已經收取的費用應當退還，並且應當就因己方過錯造成的損失承擔賠償責任。
案情簡介
一、2012年11月3日，梁信傑（乙方，買受人）與孫某（甲方，出賣人）、興商經紀中心（丙方，經紀方）簽訂《合同》，約定乙方以130萬元價格購買甲方所有房屋一套，甲方同意將房屋所有權證原件暫存於丙方處，待該房屋上的抵押權被撤銷之後再辦理過戶手續。合同簽訂後，梁信傑先後支付首付款、定金及部分購房款共計81萬元萬，孫某將房屋所有權證交給興商經紀中心保管。
二、2012年11月4日，孫某從興商經紀中心將房屋所有權證取走，並以該房屋再次辦理了抵押登記，抵押金額為150萬元，後將房屋所有權證交回興商經紀中心，興商經紀中心工作人員隨後發現該房屋二次抵押的事實但未及時告知梁信傑。
三、2012年12月10日，梁信傑發現上述二次抵押的情形，遂向法院起訴，要求孫某退還房款並賠償損失，該案經法院調解孫某已退還購房款81萬並賠償損失49萬元。
四、2013年，梁信傑再次提起所送，請求法院判令興商經紀中心返還居間服務費並賠償損失。
五、北京市昌平區法院一審判決興商經紀中心返還服務費22600元並賠償房屋差價損失49719元。梁信傑、興商經紀中心均不服，上訴至北京市一中院，北京市一中院最終判決駁回上訴，維持原判。
裁判要點
房屋中介機構負有積極調查和據實報告的忠實居間義務，中介機構違反忠實居間義務給委託人造成損失的，不能主張收取服務費用，且應當就因己方過錯造成的損失承擔賠償責任。
本案中興商經紀中心一直未告知梁信傑關於孫某借用房屋所有權證書及孫某辦理房屋二次抵押的事實，導致梁信傑無法在第一時間採取相應對應措施維護自己的合法權益，可以認定興商經紀中心違反忠實居間義務，因此商經紀中心應當對梁信傑的損失承擔一定的責任；而興商經紀中心和孫某的過錯導致梁信傑未能實現合同目的，興商經紀中心繼續保留居間服務費也於法無據，綜上法院判決興商經紀中心返還居間服務費並賠償損失。
實務經驗總結
前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
1、中介機構應當履行積極調查以及據實報告的居間義務，促成房屋買賣交易順利進行，否則非但不能取得中介服務費用，還可能承擔與其過錯相適應的損害賠償責任。
2、房屋買賣合同的一方當事人因為對方違約遭受損失的，在要求違約方承擔損害賠償責任之外，還可以要求有過錯的中介公司返還中介服務費並承擔相應的賠償責任。
相關法律規定
《合同法》
第四百二十五條 居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。
居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。
《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》
第二十七條 房屋中介機構對於房屋權屬狀況等訂約相關事項及當事人的訂約能力負有積極調查並據實報告的義務。
房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委託人利益的，不得要求委託人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。委託人有損失的，房屋中介機構應當承擔相應的損害賠償責任。
《北京市高級人民法院關於妥善處理涉及“新國五條”的房屋糾紛案件若干問題的會議紀要》
七、（房地產中介公司的責任認定）
當事人因房地產中介公司的居間行為訂立房屋買賣合同，在履行過程中因稅費增加導致買賣合同解除，房地產中介公司以已經促成合同訂立為由要求支付居間報酬的，一般不予支持，但房地產中介公司可以要求委託人支付從事居間活動支出的合理費用。
因房地產中介公司未及時履行受託義務，導致房屋買賣雙方因國家政策調控而受到增加支付稅費等損失的，房地產中介公司應根據其過錯程度承擔相應的賠償責任。
以下為最高法院在“本院認為”部分就此問題展開的論述:
一審判決認為：梁信傑、興商經紀中心及孫某所簽訂的《合同》及相關《補充協議》系各方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效合同，當事人均應按合同約定履行相應的義務。現本案爭議的焦點是興商經紀中心在履行合同中是否存在過錯。根據一審庭審查明，興商經紀中心在三方簽訂《合同》後依據合同約定保管了孫某的房屋所有權證書，之後，興商經紀中心又將房屋所有權證書返還孫某，孫某持房屋所有權證書辦理了房屋二次抵押手續，之後，孫某又將房屋所有權證書交回興商經紀中心，興商經紀中心當時即發現孫某辦理了房屋二次抵押。而興商經紀中心在交給孫某房屋所有權證時至梁信傑發現涉案房屋被孫某二次抵押的事實期間，其一直未告知梁信傑關於孫某借用房屋所有權證書及孫某辦理房屋二次抵押的事實，從而導致梁信傑無法在第一時間即掌握涉案房屋的相關情形，以便於其採取相應對應措施以維護自己的合法權益，對此，興商經紀中心存在過錯。故興商經紀中心應當對梁信傑的損失承擔一定的責任。因興商經紀中心和孫某的過錯導致梁信傑未能實現合同目的，而梁信傑支付給興商經紀中心居間服務費的目的恰恰是為了實現其購買房屋的目的，現興商經紀中心收取梁信傑的居間服務費於法無據，應予退還。故該院對梁信傑要求興商經紀中心退還中介費用的請求予以支持。雖然孫某已對梁信傑給予了一定的賠償，但該賠償不足以彌補梁信傑的全部損失，故該院對梁信傑主張的要求興商經紀中心賠償房屋差價損失的請求予以支持。關於梁信傑及興商經紀中心各自提出的對於房屋價值鑑定的基準日的質證意見，該院認為：根據梁信傑訴孫某房屋買賣合同糾紛一案中的一審庭審記錄載明，梁信傑在2013年4月2日的庭審時根據孫某的答辯意見才最終確定自己已無法購買孫某的房屋。故從2013年4月2日開始，梁信傑才會採取相應的補救措施以最大限度的避免自己的損失進一步擴大。故此，該院確認的評估基準日符合本案實際情況，因此，該院對梁信傑及興商經紀中心各自的辯解意見不予採信。綜上，該院根據鑑定結論確定的房屋價值與梁信傑與孫某達成的房屋買賣價格之差再減去梁信傑已取得的賠償數額49萬元，確定興商經紀中心應賠償梁信傑房屋損失款49719元。
……
本院認為：在三方簽訂《合同》後，興商經紀中心依據合同約定保管了孫某的房屋所有權證書，之後其未通知梁信傑即將房屋所有權證書交還孫某，孫某持房屋所有權證書辦理了房屋二次抵押手續，在孫某將房屋所有權證書交回興商經紀中心，興商經紀中心當時即發現孫某辦理了房屋二次抵押時，其未及時告知梁信傑，從而導致梁信傑無法在第一時間即掌握涉案房屋的相關情形，以便於梁信傑採取相應措施維護自己的合法權益，對此，興商經紀中心存在過錯，且因興商經紀中心的過錯和孫某的違約行為最終導致梁信傑未能實現購買房屋的合同目的，一審據此判決興商經紀中心返還居間服務費並賠償梁信傑的相應損失的處理並無不當。
案件來源
梁信傑等居間合同糾紛二審民事判決書[北京市第一中級人民法院 (2014)一中民終字第4172號]
著作權聲明：轉載需在文章首部醒目方式註明：作者+單位名稱+來源於公眾號公司法權威解讀。否則侵權必究。
唐青林律師、李舒律師，均從事法律職業多年，實務經驗豐富。專業論文曾發表在《最高人民法院民事審判指導與參考》及《法學研究》等。曾代理多起在最高人民法院審理的疑難複雜案件併成功獲得勝訴，參與辦理的各類案件總金額累計達百億元。領銜的重大疑難複雜案件中心及專業律師團隊專門辦理來自全國各地的重大疑難複雜案件，團隊“十大金剛”最低學位為碩士學位，全部畢業於清華大學、北京大學、中國人民大學、中國政法大學等著名高校，均取得法學專業博士或碩士學位，理論功底深厚，實踐經驗豐富。在北京大學出版社、中國法制出版社等出版《公司訴訟法律實務精解與百案評析》《公司併購法律實務精解與百案評析》等法律專業著作十餘部。團隊深度耕耘的業務領域：公司法（含公司併購及公司控制權）、合同法、擔保法、金融、土地與礦產資源法、工程建設與房地產法、高端婚姻家事糾紛、重大財產保全與執行。
閱讀更多 肇房網 的文章
