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在國開行收緊棚改審批的背景下，最近兩個交易日地產股集體大跌，將央行降準釋放7000億元資金的利好消息對沖的一乾二淨。而且，隨著棚改安置節奏的整體放緩，有券商分析師指出，棚改貨幣化刺激的三四線房價大漲和去庫存熱潮也將遭遇顯著降溫。
隨後，發改委方面又表示，將限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目。業內人士指出，在發改委加大對房企海外發債的限制後，房地產融資的緊縮格局將進一步加劇，整體投資放緩，龍頭房企有可能加速推盤儘快回款，行業整合預計也會再度提速。
近日，全國各地不斷推出多個熱盤，“萬人排隊搖號、500萬蹲、刷臉籌借200萬，只盼少奮鬥十年”這些搶房戲碼不斷在各城市上演，伴隨而來的則是炒房客投機取巧，導致各地亂象頻發，住建部緊急出手，全面升級調控政策。
在這三則消息之下，應該怎麼看待這次行動？又將對樓市帶來什麼影響？樓市下半年走向如何？
七部門拳打市場亂象，範圍還會擴大
6月28日，住建部等七部門聯合發佈通知稱，2018年7月初至12月底，將在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動，包括鄭州。
重點打擊對象有四個方面：投機炒房團伙、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告。例如，投機炒房團伙操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散佈虛假信息、製造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等；“黑中介”打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵佔客戶資金、參與投機炒房等。
名單中的30個城市包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。
首先，北、上、廣、深四個一線城市全部在列。其次，二線城市重點涵蓋近期房價有上漲或之前曾經過熱的城市。第三，目前房價上漲過快的三四線城市也在名單中。
下一步，住建部還將擴大城市範圍，打擊違法違規行為。
1、中西部、東北核心城市影響大
同策諮詢研究中心總監張宏偉點評稱，從實際影響來看，由於本輪樓市表現較為活躍的主要為中西部、東北的核心城市(東部核心城市交易量已經被限)，以及大部分三四線城市，而本次整治的重點的30個城市來看，影響比較大的還是中西部、東北的核心城市。
因此，由於中西部、東北的核心城市樓市政策的規範，房企的銷售業績可能會
收到影響影響。從棚改貨幣化安置急剎車政策來看，三四線城市樓市將逐步降溫。另外，三四線城市二手房市場並不活躍，沒有人接盤，一旦三四線城市樓市開始調整，其市場狀況要比一二線城市更糟糕。
綜合來看，房企通過主動“大幅降價”回款的現象將越來越多。
2、半年精準整治，市場更加平穩
國務院發展研究中心研究員任興洲：這次專項行動最大的新意是針對市場突出的問題、亂象，多部門聯手集中精準打擊。這七個部門中，原來很多部門沒有出現過，比如，公安部、宣傳部、銀保監會等等，多部門聯手從各個層面、全方位、整個鏈條來進行精準的專項治理。
而且，這一次針對性特別強，針對四類的主體和四類違規行為，所以這一次非常嚴密，而且打擊精準。過去往往是一個部門出政策，現在是多部門進行市場整治。
我們在控制需求的時候，一定要把供給跟上來，土地的供給、住房供給，使得供需基本平衡，這樣市場就會穩住。
這次整治的時間點是7月初到12月底，半年的時間。我們利用半年的時間進行集中打擊，使我們的市場平穩。
3、限價致市場推盤意願不強
易居研究院副院長楊紅旭表示，2016年9.30新政之後，百城去化週期不再繼續下滑，且略有反彈，但2018年以來，反而再度小幅下滑。這種現象，在過去短週期運行過程中，極其罕見！
主要與兩個因素有關：一是，本輪行情大，連弱二線三四線城市的新房也賣得火爆，多數城市去庫存完成，所剩新盤供量很少，導致嚴重的供不求。
二是，部分熱點城市，政府嚴格限價，開發商推盤意願不強，雖然潛在新盤供應量不小，但市面上推出來的房源較少，因此也導致供不求應，尤其是限價盤易出現搶房、日光現象。
關於第一個因素，楊紅旭表示，供給側方面暫無好對策，因為房子的生產週期較長，遠水難解近渴；但可以抑制需求。關於第二個因素，楊紅旭認為，政府應督促開發商如期開工、開盤。比如近期的長沙新政，其中一條是：建立“黑名單”制度。全面建立在建樓盤清單，按項目節點加快商品住房入市。捂盤惜售的房地產開發企業，一律納入“黑名單”管理。
楊紅旭建議，部分地方政府的嚴厲限價，並不合理，干擾了市場機制，打滅了市場經濟當中最重要的“價格信號”，從而造成了銷售過程中的諸多亂相。應取消或逐步鬆綁限價，同時增加其他方面的措施，比如在限購房面堵漏洞：限企業購房、限離婚購房、限落戶購房、法拍房限購等。
4、樓市之火不熄，熊熊大火難燃
原房改課題組組長、中房集團公司前董事長孟曉蘇：對於房地產市場未來將向何處去？“中國房地產市場不存在泡沫，在快速城鎮化的推動中，至少還有20年的好光景。”孟曉蘇說，房價就像三步舞的節奏“蹦擦擦”一樣，一年上漲，兩年調控，而新的週期又在眼前。
他認為，“房地產業綁架中國經濟”的觀點有誤，資金流向房地產，就像“圍魏救趙”一樣，解救了其他行業；與此同時，政府應該加大保障房、租賃房供應，滿足不同人群需要。
中國人對房子的需求依舊很大，快速推進的城市化進程表明，還有大量的農村人口將湧進城市，而城市人口也存在很多改善型需求，買房仍是居民的消費熱點。
他說：“當二手房交易成為市場的主流，房子就會有漲有落，就像美國房價，它就是漲漲跌跌。
但現在中國市場仍以新房交易為主，是一個增量市場，這種市場基本上是供不應求的狀態，怎麼會出現全國性的房價下跌呢？”
“20歲的身體，不會得老年病。”孟曉蘇說。
孟曉蘇判斷，中國房地產市場不存在泡沫，“房地產泡沫說了這麼多年，但從來沒有破滅，只是在個別地方出現過。中國是一個朝氣蓬勃的市場，需求還很大，未來房價上漲的概率大於下跌的概率，只是漲得快與漲得慢的問題。”
這個時候住建部出手，樓市之火不會熄滅，但也不會重新燃起“熊熊大火”，導致房價再次上漲失控。下半年房價不會跌，而且未來很長一段時間房價都不會下跌，至於下半年房企能否主動降價送福利給購房者，這要看房企的未來日子好不好過了。
5、下半年全國樓市如何演繹？
廣發證券認為：七部委聯手嚴打炒房展現了穩房價的決心！2018年的樓市調控仍然沒有放鬆。
人才政策被認為是樓市調控政策的邊際改善。去年12月以來，重點城市的人才政策開始大規模落地。在“因城施政”的樓市主導思路下，中央控制房價漲幅與地方增加財政收入相互博弈，房價壓力較小的重點城市，政策存在一定的改善空間。
重點城市房價增速已得到抑制，而本輪調控對供給端的約束更為嚴格，此對部分房價抑制較為成功的部分城市而言，政策邊際改善首先會在供給層面上。具體到銷售狀況方面2018年3月後，重點城市的銷售拐點已經逐漸得到證實，地方政策的結構性調整空間，也邁出了供給邊際寬鬆的第一步。
重點城市成交增速改善除基數因素外，供給端方面是主要推動力，在重點城市房價漲幅受到限制的情況下，3月份之後，重點城市預售證發放順暢度大幅提升。同樣地，供給有能力進一步釋放，會持續推動一二線及部分強三線城市下半年成交增速改善。
房價方面，對於一線城市以及限購二線城市，儘管限價政策邊際調整，但是政策完全退出也不存在基礎，對房價漲幅的約束依舊存在，但是在緊平衡的供需結構下，房價也不存在下跌的基礎，更多的呈現窄幅波動，預計一線城市以及限購二線城市2018年房價分別上漲1%、2%。
而二線非限購城市以及三線城市，成交熱度下行本身相對溫和，加上相對較低的庫存環境，房價快速下降的風險較低，預計全年分別上漲4%。
結合前文對銷售面積的預測，我們預計18年一線及二線限購城市商品房銷售金額將分別同比上漲3%和6%左右，而非限購二線、三四線全年銷售金額將分別同比零增長。
結 束 語
未來市場變化在即，一方面是購房門檻顯著提高，另一方面鄭州市場的改善需求不斷迸發。鄭州市的房地產變化劇烈，也比以往更為複雜。站在2018年年中，你會發現剛需項目、首改、改善、高端項目的界線日漸模糊，處處皆中心。
樓市之火不會熄滅，但也不會重新燃起“熊熊大火”。但有一點一直都會出現，那就是購房者的需求變化。當市場逐漸迴歸理性的過程中，如何應對購房者千變萬化的購房需求，值得深思。
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