【要點提示】
單方出售夫妻共同房產，未過戶時配偶反對，法院一般不支持買方要求過戶的訴求。但並非每起案件都會得到支持，事實的認定和案件的判斷結果要受很多因素的影響。
夫妻一方出售房屋時擅自代不在場另一方簽訂書面授權聲明，事後合同因該方不同意致不能繼續履行而解除，法院對相應損失賠償一般會綜合考慮買受人的實際損失、雙方的過錯程度、合同的相關約定、合同已經履行的狀況等因素，酌情確認出賣人應承擔的損失賠償數額。
無權處分人就其無權處分的財產與相對人訂立合同，合同有效，無權處分人處分他人財產的行為未經權利人追認或者未能取得處分財產權利的，相對人
不能取得合同標的的物權。出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權法第九十七條規定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，並表示不予協助辦理該房屋權屬變更登記手續的，人民法院應駁回買受人關於繼續履行合同的訴訟請求。
案例回顧
李某與妻子楊某名下共有位於海珠區某小區住宅一套。2015年年底，李某與張某協商，欲將上述住宅以230萬元價格出售給張某。李某向張某出示了房產證及《保證函》（保證涉案房屋出售已經得到妻子楊某同意）。
2015年12月2日，李某與張某簽訂《房屋買賣合同》，並由李某代妻子楊某在合同上簽名。買家張某當天支付定金20萬元，並向銀行申請二手房按揭貸款。
2016年2月底，李某告知張某，因其正在與楊某鬧離婚，楊某不同意出售涉案房屋，無法再與張某進行交易。雙方遂產生糾紛，張某於2016年5月申請仲裁，要求李某、楊某繼續履行《房屋買賣合同》。
由於楊某作為房屋共有人未在合同上簽名，繼續履行《房屋買賣合同》存在障礙，張某變更仲裁請求，要求解除其與李某簽訂的《房屋買賣合同》，李某返還定金20萬元，並支付房價10%的違約金23萬元，最終獲得支持。
法律風險提示
本案中因李某欠缺處分權，根據相關法律規定，其需徵得共有權人楊某的同意，方有權處分共用財產，而楊某並未在買賣合同上簽字同意出售，李某也並未提供楊某同意出售房屋的書面授權書將涉訴房屋所有權轉讓給張某，李某的行為已構成無權處分，此種情況下買受人張某不能取得合同標的的物權，涉案房屋買賣合同只能解除。
出賣人李某違反涉訴房屋無共有人的承諾，致使雙方合同不能繼續履行，此行為已構成違約，應當承擔相應的違約責任。在二手房買賣中，應以房產證的登記作為認定權屬人的依據，當賣方出售登記在夫妻雙方名下的房產時應徵得配偶的同意，在沒徵得共有人同意的情況下，另一方無權單獨處分共有房屋。
房屋買賣中，作為買方應仔細查看房產證上登記的權屬人。房屋登記在夫妻雙方名下時，應要求夫妻雙方均在合同上簽字，或要求賣方提供其配偶同意出售房屋的書面文件和授權委託書，其中，授權委託書最好是公證的。
而作為產權人之一的丈夫（媳婦），不管其老婆（老公）是否同意出售房屋，一旦在買賣合同上進行簽字確認，合同對其及買方就產生法律效力，雙方受合同約束，如因任何一方原因導致合同履行不能，均應按約承擔違約責任。 丈夫以其妻子不同意出售房屋為由以期逃避合同責任，是不能成立的。
那麼，與有配偶的業主進行二手房交易，應當注意什麼問題？
買家應當要求該業主的配偶以書面或者錄像的形式確認同意，最好在買賣合同上共同簽字確認，免生波折！！！
【涉案法條】
《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》
第十一條 一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。
《中華人民共和國合同法》
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第九十三條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十七條 合同解除後，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後
可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。《中華人民共和國物權法》
第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
權威觀點
一、“一方未經對方同意出售夫妻共同所有的房屋”的理解
（一）夫妻共同所有房屋
婚姻法第十七條規定：“夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，歸夫妻雙方共同所有”。該法條明確說明我國婚姻法是以婚後所得共同製為法定的夫妻財產製。所謂婚後所得共同制，是指婚姻關係存續期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財產除特有財產外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財產製度。由此可知，夫妻婚後所得購買的房屋一般屬於夫妻共同共有。最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十一條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內。
（二）如何認定夫妻另一方是否同意
從物權法第九十七條規定可知，共同共有人要處分共有的不動產，必須經全體共同共有人同意。將該法條具體到夫妻共有關係中，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產應經作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實踐中，對此類糾紛的處理存在一個很難把握的事實認定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。
就此，我們認為，在具體認定是否同意時需要注意：
第一，如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架內的同意即為意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售，可有書面、口頭、電話等多種意思表現形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現實生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時徵求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態的情形。根據《民法通則意見》第66條的規定，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經表明其同意出售的，則可直接認定其對出售已經默示同意。至於夫妻另一方的同意是事先同意抑或事後追認同意則在所不問。
第二，如何理解“同意”的意思表示範圍。在司法實務中，經常會出現夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協商過程，但在最後簽約時並未在場的情形。如果事後房屋價格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場，最後簽訂價格未經其同意為由，要求取回房屋。 對此，要注意把握同意的意思表示範圍是否包括出售價格、付款方式、交付時間等。我們認為，從維護交易安全、夫妻間人身及財產關係的特殊性出發，本條所稱同意應為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權。
（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版）
二、“第三人善意購買、支付合理對價”的理解
從物權法第一百零六條的規定來看，我國不動產善意取得制度旨在維護不動產交易安全，保護的是第三人對登記簿記載的信賴。司法實踐中，對“第三人善意購買”中“善意”及“合理對價”的理解應注意以下幾點：
（一）“善意”的認定標準
我們認為，對於動產的受讓人可以將其具有重大過失而不知道認定為非屬善意，但對作為不動產的房屋而言，應當以第三人對登記的信賴作為判斷是否構成不動產善意取得的標準。
在通常情況下，只要第三人信賴了登記，就應推定其為善意，除非有證據證明其事先明知登記錯誤或者登記簿中有異議登記的記載。這裡的善意不以第三人進一步核實登記事項為前提。（二）“善意”的證明責任分配
在不動產善意取得中，應首先推定取得人是善意的，取得人不負證明自己是善意的舉證責任，而由否定第三人為善意之人（往往就是真實權利人）負擔之，法官最終通過自由心證對該問題加以解決。具體到本條規範內容，由於登記簿是以國家信譽作為保障，具有高度公信力，其“權利表徵度”要高於動產的佔有。而且物權法第十六條也明確承認了登記簿的推定效力。因此，在舉證責任的分配上，原則上應由否認第三人為善意之人的夫妻一方負舉證責任，如果其不能證明取得人為惡意，就應推定第三人為善意。
（三）第三人“善意”狀態的時間節點
從日常生活經驗可知，房地產變更登記流程需要一段時間，不可能瞬間完成。根據《房屋登記辦法》第二十三條的規定，自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當於30個工作日內，將申請登記事項記載於房屋登記簿或者作出不予登記的決定。由此可知，在確定第三人善意的時間節點問題上，至少有提出登記申請的時間、登記機構受理登記的時間以及完成登記的時間等可選項。我們認為，將判斷第三人是否為善意的時間點確定在記載於登記簿時更為合理。
（四）合理對價的認定
“合理的對價”，是指房屋價款與物之價值基本相當，排除不合理低價或無償出讓等情形。對此，可以從以下幾個方面把握：
1.善意取得的前提是有償交易行為
物權法第一百零六條第一款第（二）項規定的善意取得構成要件之一是“以合理的價格轉讓”。之所以如此規定，其理由在於：（1）更周全保護真實權利人的利益。（2）更符合民眾對所有權靜的安全與交易動的安全之間平衡的預期。
2.如何認定“合理的對價”
判斷第三人在取得房屋所有權時支付的對價是否合理，一般應以主觀標準為準，只要合同雙方已經完成變更登記，即應推定該對價為合理。除非夫妻另一方舉證證明該對價與市場同類房屋差價懸殊或是法官根據日常生活經驗足以判斷該對價確實明顯有悖常情。特殊情形下，法院也可以將爭議房屋交由房屋估價機構進行估價。考慮到市場交易的個體性差異和交易行情的多變性，只要評估價與合同約定對價不存在明顯差異，則應認定對價屬於合理範疇。
3.合理對價應已實際支付
在我國，善意取得制度除通過確定無權處分時動產或不動產物權的歸屬而具有維護交易安全的功能外，還具有調整不正當利益變動的功能。也就是說，我國法律規定的善意取得制度兼具了不當得利制度的功能。否則，物權法第一百零六條就不會在善意取得的構成要件中不僅規定必須是有償的交易行為，而且還規定價格應當合理。由此可見，從物權法的立法本意來看，善意取得制度兼具了不當得利制度的功能。因此，我們認為，所謂對價是指實際支付的對價。
在注意以上要點的理解時，還必須注意正確適用本條的另一條件：出賣方與買受方已經在相關部門辦理完了產權登記手續，物權已經發生轉移。關於房屋物權轉移的相關規定，可以參照物權法的相關規定，這裡不再細釋。
依據上述規則，如果房屋已經辦理過戶手續，買方又是以合理的價格購買的，且具備善意的特徵，才能支持買方取得房產。但如果房產還沒有辦理過戶手續，即使價格合理且買方符合善意特徵，也不能支持買方要求過戶的主張。買方無法取得房產，只能向賣方索賠。
（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版）
聲明：本文系 尚房揭法（中文房產糾紛解決專家 諮詢交流微信號：LUJIAN655 ) 整理修正後發佈，本文僅作學習、交流之用。
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