做出一个合理的市场预判，必须以客观的市场分析为前提。对于当前楼市，我们看到太多各种文章，有唱空的，有唱多的。笔者发现一些共同的点，往往出来一则消息，我们的作者会把这个信息以点带面，迅速扩大，洋洋洒洒一篇文章，影响如何如何大，让我们的购房者或者卖房者一头雾水。
其实，只要我们静下心来，仔细分析一下便知：楼市发展的长期方向，绝不会是一项政策或者某项措施能改变的，至少大方向是不会动摇。所以，看楼市发展，包括房价发展，都是要看本质问题。把短期楼市发展和长期发展结合起来看，或许我们更能做出理性的抉择。牢骚了一下，言归正传，下面从三方面来分析，并给出现阶段房产处置建议。
整体市场现状分析
1.购新房难与二手房不好卖并存。住宅市场上，大多城市二手房成交量创近年来新低，原因三点：一是二手房业主报价虚高，有价无市；二是因一、二手房价倒挂厉害，大量购房者等待新房开盘或者加推，即使参加摇号；三是购房资格限制，许多改善置换者无法动弹。另一方面，新房上市量不足和价格倒挂，追逐者众多，真正需要房产的人并不一定能买到。
2.楼市购买力大量被消耗。这波房价上行，并非主要由炒房团推动，主要还是我们的当地居民，无论是拆迁户还是刚需者，这实则提前释放了我们所在城市的购买力。这波购买力到底有多强大，持续多久，主要还是看这个城市的实际需求。当然，政策抑制会使一部分购房者保持观望，收藏这部分购买力，这部分力量有多大，也是未来这个城市房产潜力的基础。
3.存在部分三四五线城市房价虚高情形。 有这样一类城市，其他城市房价都涨了，我们没有理由不涨，品牌开发商正好来帮助他们实现这个愿望，而城市的基本面与前些年相比，并未得到实质性的改变。如果说这类城市之前没有好产品来改善大家对住宅品质需求的话，那么这一波算是消耗了相当一部分改善者。新一波有潜力的购房者，还需要时间培养，那么对短期楼市需求会有一个脱节，市场冷却也是必然之事。
4.市场信息不对称导致空置率高。因为不存在持有环节成本，顶多一个利息成本。所以拥有多套房的人不勤打理自己的房产，房屋空置较多。一边是连续上涨的租金，一边是不高的亮灯率。
5.高房价与低质产品并存。房子价格高并不一定带来高品质的楼盘，一是因为新房供不应求；二是限价因素的影响，开发商会最大限度压缩成本，换取利润。当然，楼市冷却的时候，大概率是业主们各种讨要说法的活动。有一个很有意思的现象，花了那么多钱，买了那么多套房，最终居然没有一套能让自己满意的房子可用来自住。
6.长租市场是一把双刃剑。租赁市场得到政策和资金的空前支持。相信这个市场会迎来长足的发展，这也是发达国家曾走过的路。一方面让居者有其屋，在城市工作，至少有一个长期落脚的地方。另一方面，经过层层包装的出租房，租金自然不便宜，毕竟别人获取的成本高，甚至还有那么多人要养活。笔者倒是在想，会不会租金太高，反倒逼迫一些需求转入购房市场？
现阶段市场预判分析
1.短期市场降温是大势所趋。一是从调控政策虽保持、但加码力度接近尾声可以看出，市场已经开始调成大家想要看到的样子；二是城市楼市确实已经大幅降温，先前一些比较热门的苏州、南京、武汉等大部分热点新一线城市楼市已趋稳定，参与摇号人数在减少，弃号的人数在增加，边缘地区的房子不再日光，虽然此类现象刚开始出现，但市场微妙变化会引起观望的人会越来越多。
2.土地价格会下行，但仍会保持一个相对较高位置。虽然说土地起拍价不低，但土地价格溢价率整体出现下降，一方面由于居民对一定价格高度的房子接受还需要时间，高价地不一定能卖出高房价；另一方面由于政府限价和银行房贷下款一拖再拖，开发商回笼资金和盈利都变得异常不确定，冒然拿地可能面临企业生存危机。但太低的土地价格也不大可能，毕竟僧多粥少，加之土地资源的稀缺和财政缺口，调整到一定幅度，出来托市的人会多起来。笔者预计，区域限价盘房子价格倒推出土地价格，并保持一定的利润，应是现阶段比较适宜的土地价格平衡点。
3.房产税和空置税征收仍需耐心等待。房产信息平台全国联网虽已基本完成，具体运行时间相信不久远，可喜可贺。但与大家热议的房产税和空置税开征还是相差甚远。这么复杂的事，暂不用去想，至少3年内是出不来，5年不确定。征收多少肯定也不会看心情，一切应以社会稳定和房地产市场健康发展为前提是不？
4.租赁市场建立并未提高市场供应量。长租市场的建立对长期搬家的租房者应是一个好消息，但不要把降房价联系到一起。因为无论是租赁土地出让（占用全年总住宅供地指标，不是新增）计划，还是可供用于出售的商品房，都未对二级市场形成供应量的冲击。
当前房产处置建议
以前是“心中有粮不慌”，现在是“手中无房心慌”。随着楼市调控逐步由一刀切到精细化，再到现在的查漏补缺，堵塞开发商、中介和炒房者的政策漏洞。应该说，楼市最严厉的调控窗口尺度大致就是此般模样，维持现状引导市场降温和稳定预期目标基本达成。对于现阶段大家比较关心的房产买卖问题，笔者谈3点建议：
1.尽量买新房，不要买二手房。这是稳妥起见，因为现在二手房和新房价格大多倒挂，即使房价调整10%，甚至20%，这个价格入手的新房，还算是比较安全的资产，一般人承受得起。
2.都市圈和远郊房暂时不要买。不是不看好长期潜力，笔者之前说过，长期来看，这些地方由于城市群发展，都市圈内人口密度还会长足发展，潜力还不错。但是，短期市场可能承压，率先迎来调整的必定是都市圈房子和远郊房子，原因就一个：这些地方配套不足、城际轨道未运行，不适宜人群居住，部分投资者会率先抛盘。
3.老房子尽快置换。这里的老房子指的是“年代长、无车位和好物业、无电梯”。目前二手房市场已经比较冷，先知先觉的人已在高点售出，但是现在只要适当的让价也还是可以转手的，犹豫可能错失良机。换来的钱，要么等，要么去摇新房。
最后，说一下笔者对房产整体看法：房价涨跌直接原因是供求关系，所以你关心所在城市库存量变化；除发达经济圈城市外，三四线未来房价还是会上行，只是大概率跑不过大城市；在国内，房地产发展还是以政策为主导，不要过分相信一个政策的影响力，用全局的眼光相信自己判断力。
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