做出一個合理的市場預判，必須以客觀的市場分析為前提。對於當前樓市，我們看到太多各種文章，有唱空的，有唱多的。筆者發現一些共同的點，往往出來一則消息，我們的作者會把這個信息以點帶面，迅速擴大，洋洋灑灑一篇文章，影響如何如何大，讓我們的購房者或者賣房者一頭霧水。
其實，只要我們靜下心來，仔細分析一下便知：樓市發展的長期方向，絕不會是一項政策或者某項措施能改變的，至少大方向是不會動搖。所以，看樓市發展，包括房價發展，都是要看本質問題。把短期樓市發展和長期發展結合起來看，或許我們更能做出理性的抉擇。牢騷了一下，言歸正傳，下面從三方面來分析，並給出現階段房產處置建議。
整體市場現狀分析
1.購新房難與二手房不好賣並存。住宅市場上，大多城市二手房成交量創近年來新低，原因三點：一是二手房業主報價虛高，有價無市；二是因一、二手房價倒掛厲害，大量購房者等待新房開盤或者加推，即使參加搖號；三是購房資格限制，許多改善置換者無法動彈。另一方面，新房上市量不足和價格倒掛，追逐者眾多，真正需要房產的人並不一定能買到。
2.樓市購買力大量被消耗。這波房價上行，並非主要由炒房團推動，主要還是我們的當地居民，無論是拆遷戶還是剛需者，這實則提前釋放了我們所在城市的購買力。這波購買力到底有多強大，持續多久，主要還是看這個城市的實際需求。當然，政策抑制會使一部分購房者保持觀望，收藏這部分購買力，這部分力量有多大，也是未來這個城市房產潛力的基礎。
3.存在部分三四五線城市房價虛高情形。 有這樣一類城市，其他城市房價都漲了，我們沒有理由不漲，品牌開發商正好來幫助他們實現這個願望，而城市的基本面與前些年相比，並未得到實質性的改變。如果說這類城市之前沒有好產品來改善大家對住宅品質需求的話，那麼這一波算是消耗了相當一部分改善者。新一波有潛力的購房者，還需要時間培養，那麼對短期樓市需求會有一個脫節，市場冷卻也是必然之事。
4.市場信息不對稱導致空置率高。因為不存在持有環節成本，頂多一個利息成本。所以擁有多套房的人不勤打理自己的房產，房屋空置較多。一邊是連續上漲的租金，一邊是不高的亮燈率。
5.高房價與低質產品並存。房子價格高並不一定帶來高品質的樓盤，一是因為新房供不應求；二是限價因素的影響，開發商會最大限度壓縮成本，換取利潤。當然，樓市冷卻的時候，大概率是業主們各種討要說法的活動。有一個很有意思的現象，花了那麼多錢，買了那麼多套房，最終居然沒有一套能讓自己滿意的房子可用來自住。
6.長租市場是一把雙刃劍。租賃市場得到政策和資金的空前支持。相信這個市場會迎來長足的發展，這也是發達國家曾走過的路。一方面讓居者有其屋，在城市工作，至少有一個長期落腳的地方。另一方面，經過層層包裝的出租房，租金自然不便宜，畢竟別人獲取的成本高，甚至還有那麼多人要養活。筆者倒是在想，會不會租金太高，反倒逼迫一些需求轉入購房市場？
現階段市場預判分析
1.短期市場降溫是大勢所趨。一是從調控政策雖保持、但加碼力度接近尾聲可以看出，市場已經開始調成大家想要看到的樣子；二是城市樓市確實已經大幅降溫，先前一些比較熱門的蘇州、南京、武漢等大部分熱點新一線城市樓市已趨穩定，參與搖號人數在減少，棄號的人數在增加，邊緣地區的房子不再日光，雖然此類現象剛開始出現，但市場微妙變化會引起觀望的人會越來越多。
2.土地價格會下行，但仍會保持一個相對較高位置。雖然說土地起拍價不低，但土地價格溢價率整體出現下降，一方面由於居民對一定價格高度的房子接受還需要時間，高價地不一定能賣出高房價；另一方面由於政府限價和銀行房貸下款一拖再拖，開發商回籠資金和盈利都變得異常不確定，冒然拿地可能面臨企業生存危機。但太低的土地價格也不大可能，畢竟僧多粥少，加之土地資源的稀缺和財政缺口，調整到一定幅度，出來託市的人會多起來。筆者預計，區域限價盤房子價格倒推出土地價格，並保持一定的利潤，應是現階段比較適宜的土地價格平衡點。
3.房產稅和空置稅徵收仍需耐心等待。房產信息平臺全國聯網雖已基本完成，具體運行時間相信不久遠，可喜可賀。但與大家熱議的房產稅和空置稅開徵還是相差甚遠。這麼複雜的事，暫不用去想，至少3年內是出不來，5年不確定。徵收多少肯定也不會看心情，一切應以社會穩定和房地產市場健康發展為前提是不？
4.租賃市場建立並未提高市場供應量。長租市場的建立對長期搬家的租房者應是一個好消息，但不要把降房價聯繫到一起。因為無論是租賃土地出讓（佔用全年總住宅供地指標，不是新增）計劃，還是可供用於出售的商品房，都未對二級市場形成供應量的衝擊。
當前房產處置建議
以前是“心中有糧不慌”，現在是“手中無房心慌”。隨著樓市調控逐步由一刀切到精細化，再到現在的查漏補缺，堵塞開發商、中介和炒房者的政策漏洞。應該說，樓市最嚴厲的調控窗口尺度大致就是此般模樣，維持現狀引導市場降溫和穩定預期目標基本達成。對於現階段大家比較關心的房產買賣問題，筆者談3點建議：
1.儘量買新房，不要買二手房。這是穩妥起見，因為現在二手房和新房價格大多倒掛，即使房價調整10%，甚至20%，這個價格入手的新房，還算是比較安全的資產，一般人承受得起。
2.都市圈和遠郊房暫時不要買。不是不看好長期潛力，筆者之前說過，長期來看，這些地方由於城市群發展，都市圈內人口密度還會長足發展，潛力還不錯。但是，短期市場可能承壓，率先迎來調整的必定是都市圈房子和遠郊房子，原因就一個：這些地方配套不足、城際軌道未運行，不適宜人群居住，部分投資者會率先拋盤。
3.老房子儘快置換。這裡的老房子指的是“年代長、無車位和好物業、無電梯”。目前二手房市場已經比較冷，先知先覺的人已在高點售出，但是現在只要適當的讓價也還是可以轉手的，猶豫可能錯失良機。換來的錢，要麼等，要麼去搖新房。
最後，說一下筆者對房產整體看法：房價漲跌直接原因是供求關係，所以你關心所在城市庫存量變化；除發達經濟圈城市外，三四線未來房價還是會上行，只是大概率跑不過大城市；在國內，房地產發展還是以政策為主導，不要過分相信一個政策的影響力，用全局的眼光相信自己判斷力。
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