平時比較關注網上，看到這方面的知識大多都是教你怎麼從地理位置上選擇商鋪，而對如何規避風險卻說得很少。結合我多年商業地產策劃的經驗，就說說什麼類型的商鋪不能選租，避免大家跳入這些坑，而花冤枉錢，成為別人的反面教材。
篇幅有限，今天先說，第一坑：產權問題
就是商鋪的持有人是誰，誰是這個商鋪的真正房東。大家可能會說，房東當然是租賃方的人嘍，我看倒是未必。
第一類：小型商鋪，多見於臨街商鋪、小區底商，同時面積不會很大（價位那麼貴，個人購買力也沒那麼強），這類房東是真正的房東，但是他們的變數也多。
經常聽到客戶、朋友或者各位看官的抱怨，開始租賃的時候房租很低，等把市場做起來了，有客流了，利潤增加了，房東突然就要求漲房租，而且還是那種漲的離譜。房客要麼關門大吉，要麼承受條件，要麼打官司，但是這三種都不是上上策，任何一種都會對我們帶來損失。
如果我換做我，會從源頭上杜絕問題。作為個人，他嚮往自由，會受到利益的趨勢，這是人的天性。這就是為什麼人類社會需要道德，需要制度。不以規矩，不成方圓。
換做是我要承租這種商鋪，我會做如下動作。
第一，我會分析房東和房東愛人（為何關乎房東愛人，因為這是人性的脆弱），除了人實在外，還要講規矩，有契約精神；
第二，要立法，就是簽訂合同。要明確這些問題，租賃場地的位置、面積、使用範圍；租賃期限；承租用途；雙方的權利和義務，違約賠償的方式、方法和金額；租金標準和繳納方式；此外，一定要有租金遞增，我們行業3%-6%之間合理（是對房東的價格保護，也是對你經營的保護，由此條款，更符合市場的平等原則，符合對人性的尊重）
第二類：大場地，是租賃商場、購物中心或者大型超市的外租區，其實用入駐更確切一些。
這裡面有三種房東的情況
第一種：你的租賃方是開放商
優點：產權問題上這種方式最好，租金較很最低，一般樓層越高，房租也便宜。
缺點：開發商零售思維欠缺，最典型的例子就是 “萬達百貨”，萬達廣場是厲害，單購物中心的百貨卻經營的並不是很好。
第二種：你的租賃方是主力店
所謂的主力店，就是大型的超市、百貨店，像人人樂超市、世紀金花、王府井百貨等（不排除他們會購買地產的部分區域），這種模式是，他們把地產項目或部分區域和開發商談判，以低價長期租賃下來，然後在轉租給你， 掙之間的差價。
優點：他們極度擅長於經營管理與營銷，同時代理部分優質的品牌。
缺點：會參與你的經營管理，控制你的現金流（統一收銀，一般一個月返款，也有三個月返款的）但是，某種意義上來說，有他們託管，你能開更多的店。
第三種：你的租賃方實際房東是個人
開發商把大片的空地分割成小格子，然後賣給個人，之後又和個人簽訂轉租協議，講其租賃回來（行業一般稱返租），進行商業規劃，再租賃出來，開發商既縮短了回款速度，又能掙差價。
優點：說真的，對承租方我還真沒發現有啥好處。
缺點：能搞出這種模式的，就說明缺乏零售經營意識。因此作為承租方的我們，既要面臨經營的不規範，返租合同內容不清楚，產權模糊。如果業主維權，或者整體生意好時成立業主委員會，為了獲得更大的房租金，不讓開發商插手而要自己管理，必然會使經營惡化。這種模式，不建議大家租賃。
在承租的過程中，首先就得弄明白這之間的關係，權衡下風險，再做決定。以上是租賃商鋪的第一坑，之後陸續講不該踩的其他坑。
此文拋磚引玉，希望對您有用？
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