從2016年到2017年，中國房地產經歷了兩輪大規模調控，幾十個城市幾百個通知，而2018年，明顯有第三輪大規模調控的趨勢。有圈內人總結了這一輪調控升級的套路，去年是“限購限貸限價限售”，今年已經變成了“限新落戶購房，限企業購房，限離婚購房，限未成年人購房”。
大規模的調控又讓人想起了中國樓市過去十多年被驗證過的“3年短週期”理論。最近三輪的週期分別是2007年4月至2009年3月，2009年4月至2012年5月，2012年6月至2015年4月，基本都是在3年左右。如果以2015年4月份為最近一輪的起點，那麼2018年將是這一輪週期的終點，聯想到最近的棚改暫停，三四線趨於熄火，是否可以認定2018年房價將是觸頂下跌？
事實上，這一輪週期相比前三輪，要複雜得多。
一、房地產預期更加瘋狂，也更脆弱。
如果說以前買房還看基本面的話，那麼現在基本上不看基本面了。基本面其實就是城市競爭力，但是現在真的不看了，完全是在炒預期。開發商在炒，炒房客在炒，剛需一定程度上也是在炒。
為什麼會這樣？
我覺得跟城市輪動效應有關係。
簡單說，好的城市，相對安全的城市，潛力已經被挖掘得差不多了。但這個時候，市場上還是有充足的流動性，大量資金仍然要找出處，那麼就只能挑選一些次級的城市，甚至垃圾城市去買房子。這些城市當然基本面很差，所以就需要炒預期。借勢是最簡單的方式，比如炒丹東、炒琿春就借了外部熱點，炒西雙版納就借住了旅遊養老的概念，這一概念其實比較老了，之所以仍能成功，是因為調控壓制了普通住宅的購房空間。
一旦大量資金進入了一些次級城市，就好比大量資金買了垃圾股，這個就危險了。一旦下跌，那就是大麻煩，要知道，這可都是房子，不是股票。如果是價值型城市，大家還會有點信息，但如果全是靠預期炒上來的城市，預期會非常脆弱。
牽扯麵太廣，一旦跌了，銀行可能是最怕的一群人。地方當然也怕，很可能城市就徹底趴窩了，誰也不想自己任上爆雷，所以這個週期肯會被拉長。
二、外部環境更加複雜
外部環境很重要，川普上臺後，全球貿易拐點來了，逆全球化的態勢明顯。中國30年的發展，基本抓住了全球化持續推進的紅利。外貿的穩定是經濟持續向好的支撐。即使房地產來個波動，小週期，影響還不算大。但現在不一樣了，外貿受限，投資受限，內需佔比不斷擴大，但潛力並不是很大（社會消費品零售總額增速持續走低）。
在這個時候，房地產如果再來了一個小週期，恐怕沒有後手能夠托住了，小週期萬一變成“硬著陸”，誰也擔當不起。
中國目前提出了非常高的願景，到2035年。現在只能是穩。目前是不敢通過下跌來刺激市場預期的。
三、槓桿率更高
槓桿越高，越脆弱，斷裂的風險越高。這個道理不用我多解釋了。
中國房地產的特點就是，整體槓桿率雖然比美日等國稍低，但上升的速度卻是空前的。速度太快，來個剎車，翻車的風險也不小。
前幾天，中國人民大學發佈了一份報告《結構性去槓桿下的中國宏觀經濟》。
該報告公佈了幾組數據：
1、中國居民整體槓桿率雖然只有48.4%，低於發達經濟體的76.1%，但高負債家庭佔比超過1/3，且房貸貢獻了60%以上。此外，居民揹負了大量的隱性債務（比如民間借貸，房地產行業的首付貸）
2、以家庭債務/家庭可支配收入測算，中國家庭部門的槓桿率高達110.9%，該數據已經超過美國的108.1%。
四、分城施策帶來的影響，讓短週期理論不再具有普適性
這一點從這一輪各城市房價走勢可以看出。二線城市和三四線城市一直交替領漲，一線城市房價增速回落，但三線城市房價依舊在高速增長，不同城市節奏完全不一樣。
所以，我認為三年這個時間，可能已經不大使用了，但討論並沒有結束。
五、不可控的風險在哪？房地產行業，短期看金融，中期看土地，長期看人口。
其中金融和土地都是相對好控制的，限購以下，比如從去年的“舊四限”到今年的“新四限”，但調控人口的難度要大得多。
自上世紀50年代以來，中國共經歷了三輪嬰兒潮，分別是1962年至1972年、1982年至1992年以及2002至2012年，週期大概是20年。
在這一輪嬰兒潮的週期中，最近一輪低點是1999年，而未來2-3年他們即將進入婚戀週期。所以婚房的需求受到一定影響。
當然，現在只是我的預測，到底如何發展，政策或許又會創新了。
閱讀更多 樓市微觀察 的文章
