A：“你的房子多大？”
B：“建築面積100，使用面積80。”
A：“你的公攤不少啊”
從上面的對話中可以看出，B雖然花了100m²的購房款，但是實際居住的房子並沒有那麼大。大家都看過房產證，都看到過上面寫有建築面積多少平，套內建築面積多少平，這兩個數據一般會有10+~20+的面積差，而這個面積差就是公攤面積。那麼，房產證上建築面積、套內建築面積和公攤面積有什麼關係？其實建築面積與套內建築面積是包含關係，建築面積＞套內建築面積，建築面積－套內建築面積＝公攤面積（除去套內分攤面積的部分）。
一、建築面積
1、定義
建築面積指建築物（包括牆體）所形成的樓地面面積，包括附屬於建築物的室外陽臺、雨篷、簷廊、室外走廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20m以上（含2．20m）的永久性建築。建築面積”也被稱為建築展開面積，具體是指住宅建築外牆勒腳以上外圍水平面測定的各層面面積的總和。它是表示一個建築物建築規模大小的經濟指標；每層的建築面積按照建築物勒腳以上外圍牆的水平截面計算，主要包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。買房時，建築面積也指房屋的銷售面積。
2、計算
商品房銷售面積＝套內建築面積＋分攤的公用建築面積。
3、影響
對於普通住宅而言，建築面積關係到你買房要繳納多少錢，因為房屋的總價＝每平米的單價＊建築面積；其還關係到購房者買房入住時，物業費、取暖費的收取，這些都是按照建築面積的平米數收取的。比如每月物業費＝每平方米的物業費＊建築面積，100㎡的房子，物業費2元／㎡／月，收取一年的物業費為2400元。
4、溫馨提示
房屋的建築面積與合同面積
①誤差±3%，多退少補；
②誤差超過+3%，3%以內多退少補，3%以上不補錢；
③誤差超過-3%，3%以內正常賠款，超過3%的部分雙倍賠款，也可以選擇退房。
二、套內建築面積
1、定義
套內建築面積指商品房套內各部分建築面積的總和，主要由套內房屋使用面積、套內牆體面積和套內陽臺建築面積三部分組成。套內建築面積不等於地毯面積，完全屬於買房人個人私有；與套內使用面積相比，更能完善地反映買房人個人私有部分的產權。
①套內房屋使用面積
也稱套內使用面積，裝修上也叫“地毯面積”，指的是建築物各層平面中直接為生產生活所使用的淨面積之和。套內使用面積：臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫃等分戶門內面積的總和；躍層住宅中的戶內樓梯，按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構內的煙囪、通風道、管道井，均計入使用面積。
②套內牆體面積
套內使用空間周圍維護或承重牆體、柱體所佔的面積。新建住宅各套之間的分割牆、套與公用建築空間之間的分割牆，以及外牆（包括山牆）均為共用牆。共用牆體按水平投影面積的一半計入套內牆體面積；非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積；內牆面裝修厚度均計入大部內牆體面積。
如下圖，中間的牆壁為AB兩戶共用的牆壁，牆體寬0．4m，長為15m，牆體總佔地面積為6㎡，則AB兩戶分別承擔3㎡的牆體面積。
③套內陽臺建築面積
一般按照陽臺外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。原計劃的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建築面積；挑臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建築面積；凹陽臺按其交戰面積的一半計入建築面積；半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建築面積，凹進部分按其交戰面積的一半計算建築面積。
2、計算
套內建築面積＝套內使用面積＋套內牆體面積＋陽臺建築面積。
3、影響
套內建築面積是衡量所購房屋價值的指標，且套內建築面積越大，房屋面積的使用率越高。總價200萬的房子，同樣是建築面積100㎡，套內建築面積85㎡和套內建築80㎡的房子單價對比，85㎡的房子單價更低，單價為2．35萬／㎡，80㎡的房子單價為2．5萬／㎡。
三、公攤面積
1、定義
公攤面積是指整棟樓的產權人對小區內的公共用房、管理用房、共用建築空間等共同分擔的建築面積，由整棟樓的購房者共同出資購買。公攤面積主要由兩部分組成：一是能構成整棟建築物的公共用房和管理用房建築面積，包括電梯井、樓梯間、垃圾間、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室等；二是套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆牆體。而倉庫、車庫車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營、自用的房屋、管理用房等是不計入公攤面積的。每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建築面積。
2、計算
每戶公攤面積＝每戶的套內建築面積×公攤係數。
公攤係數＝整幢樓的應分攤的公共建築面積之和÷套內建築面積之和
3、影響
公攤面積的大小，關係到我們究竟花了多少“冤枉錢”，畢竟在房屋總價裡面包含了公攤部分的房價。另外公攤面積也關係到套內建築面積的大小以及公共區域舒適度的高低。公攤面積越大，則套內建築面積越小，實際的套內使用面積也就越小；公攤面積太小，套內建築面積則變大，但公共區域，比如樓梯、過道、電梯的面積則會受到壓縮，造成業主使用的擁擠和不便，一旦發生故障也很難得到及時修理。總之，公攤面積不宜過高，也不宜過低，合適才行。
4、公攤面積多大比較合理呢
①7層以下住宅公攤率為7％－12％：多層建築是層數在6層左右的建築，公攤部分的面積包括樓梯間和為住戶提供服務的物管用房（熱交換站、水泵房、配電室等）。
②7－11層住宅公攤率為10％－20％：樓層為7—9層的小高層公攤取決於各樓盤自身的情況。在沒有地下設備用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤係數在10％－15％之間；而帶電梯的小高層住宅，公攤係數在15％－20％之間。
③12－33層住宅公攤率為14％－24％：高層住宅的公攤面積是大的。根據建築規模的不同，高層建築一般在25－33層之間，而且高層住宅的樓梯高度高。
④別墅類的公攤率為1％－8％：一般來說獨立別墅沒有公攤面積，聯體別墅有較少的公攤面積。
那花錢購買的是哪個面積呢？
花錢購買的，也就是寫入產權證的，也稱產權面積，主要是指房屋產權所有人依法擁有的房屋建築面積。
實際上，根據房屋買賣合同中的面積計算方式的不同，產權面積既可能是建築面積，也可能是套內建築面積，還可能是套內使用面積。比如，普通商品房的產權面積指的就是建築面積，但如果是別墅、房改房的話，其產權面積也可能指的是套內使用面積。
最後附上比較直觀的圖給大家看看，黃色部分為套內使用面積，綠色部分為公攤面積，淺藍色部分為牆體面積。
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