作者 | Irene
2016年底，一個創業者在閒聊中談到，希望把自己開在商住兩用房裡的設計工作室，搬到某個聯合辦公空間去。“經常有客戶來參觀公司，在家辦公顯得不商務。”而半年後再見她，還是在家辦公。“那個空間倒閉了。”
另一個連續創業者，在度過半年孵化期之後開始繳租金，如今已有兩年。“上一次創業，在第一輪融資到位的時候，我就拿了X市最高的寫字樓，就是電梯裡有服務員幫你按樓層的那種。光裝修就花了300萬。可又能怎樣呢？最後還不是黃了。”這次創業他選擇了聯合辦公空間，他所在的空間在上個月剛剛對媒體透露了上市計劃。
無獨有偶。繼倒閉潮、併購潮之後，哀鴻遍野的共享辦公竟然迎來了上市潮。
脫去外衣，共享辦公說到底還是門地產生意
6月8日，優客工場宣佈完成了數億人民幣的C+輪融資，自2015年1月成立至今的三年多時間裡，其融資總額已超35億元，妥妥進入了獨角獸行列。在科技部發布的2017年獨角獸名單中，優客工場是唯一一家入選的聯合辦公企業。
頻繁的大額融資，讓外界對其IPO臨近猜測頗多。有媒體報道，優客工場已啟動籌備赴港上市，儘管毛大慶對此傳言“不予置評”，但他也曾對福布斯表示“我們或許只要再進行一兩輪融資就可以上市……可能是在今年，也可能是在明年年初。”
和毛大慶模稜兩可的態度形成鮮明對比的是，潘石屹表示將SOHO 3Q獨立拆分上市。
出身萬科的毛大慶和地產大亨潘石屹，無論誰先跨出這一步，都意味著地產商在共享辦公領域的最終勝利。
共享辦公的角逐者，最開始是懷抱美好初衷入場的。這一行業始於雙創，在短短3年內即完成了野蠻生長和加速整合。最早，空間的運營者不乏投資機構、創業媒體和企業服務公司，對他們來說，空間意味著線下項目入口、精準潛在客戶和地方政府補貼，有大勢、有機會，似乎豬都能飛起來。
而事實卻是美好初衷與骨感現實之間的鴻溝。意圖拿項目者，半年孵化期還不如看BP來得更多；意圖賣服務者，初創公司並無支付能力；而意圖拿補貼者，政府的希望是項目能夠落地在自己的轄區，早期項目超過97%的失敗率讓這一希望落空，而僥倖成為那3%的項目，是否還願意囿於某個園區？3年合同期滿，政府只能向空間收錢，而空間沒有錢。
一個國內知名的共享辦公空間創辦者，向新芽NewSeed（ID: pelink）算過一筆賬：政府不可能無限期免租，儘管它支持的力度會長一點。像我們全國各地的空間，租金一年就3000萬，加上物業就是將近5000萬，也就是說我們一年的固定成本是5000萬左右，這還不算人員、活動、雜七雜八的費用，我一年至少要掙出6000萬才能保證收支平衡，才能保證現在的規模。
錢從哪來？要麼從創業者身上找錢，要麼和政府強綁定。向創業者收租？顯然不是個可持續的辦法；佔微量股權？且不說這是個長期投入政府等不等得起，投資早期項目還得面對97%失敗的風險。
對於那3%，政府也希望用投資來把好項目綁定在自己的園區裡，而對於創業者來說，有可能成為“甜蜜的負擔”。文首那名連續創業者，在第一個項目拿到政府扶植後也迅速做大，業務遍及全國，然而快速發展的隱患終於爆發，當資金鍊斷裂想申請破產時，政府成為阻力。“現在就這麼半死不活的吊著，幾個聯合創始人都走了，剩下CEO勉強維持。”這也是他選擇一個商業化眾創空間的原因。
於是，共享辦公領域在3年裡迎來大洗牌。新芽NewSeed根據公開融資信息整理，2015年各類眾創空間、孵化器、聯合辦公融資27筆，2016年36 筆，2017年31筆，2018年9筆。與之相對的是，融資筆數減少，金額向頭部匯去。
剝去共享辦公的美好外衣，地產商跑了出來。在這些融資背後，地產商佔了絕對大頭。僅優客工場的投資方，就有中景恆基集團、KCC城建股份、首創置業、星牌集團、俊發地產集團、天明雙創科技、大宏集團、中國泰合集團等10餘家地產公司，以及王思聰的普思基金。
頭部開撕，規模化路徑各有不同
地產商入局，可謂是雙方各投所好。
一方面，商業地產存量可以盤活，soho都不賣樓了，改3Q空間找到了“輕資產”的增長點；另一方面，與地產商合作地段好、約束少，成為共享辦公的好選擇。最重要的，是各地掀起的“搶人大戰”取代雙創，成為空間們的二次機會。
截至2017年末，我國小微企業法人約有2800萬戶，個體工商戶約6200萬戶；2017年全年，中國聯合辦公的潛在市場規模將在3萬億以上。而各地對於創業者的爭搶給出的優渥條件，讓這一數字有望在2018年持續增長。新一輪共享空間的城市爭奪戰也隨之打響。
優客工場走的是收購的路子。早在2016年，優客工場就以戰略投資形式參與了無界空間的A輪融資；2017年4月，洪泰創新空間併入優客工場，是當時國內共享辦公領域的最大一筆合併交易；2017年11月，優客工場控股碎片空間；2018年3月，與無界空間合併，至此優客工場總估值已近110億元。
過去一年，通過合併達成規模擴張的共享辦公空間不止優客工場一家。2017年3月，WE+聯合辦公空間與酷窩COWORK辦公社區宣佈正式合併;2017年7月，裸心社合併新加坡共享辦公企業 JustCo；2017年8月，We Work 宣佈收購一家新加坡的共享辦公企業 Spacemob；2018年4月， People Squared（簡稱 P2）以 3 億元的價格完成對 Workingdom 的全資收購；同月，Wework收購了裸心社……
頭部公司接二連三的併購動作，引競爭對手群起而攻之。“盲目併購的，就是在講故事，根本就沒有良性的業務。”氪空間創始人兼董事長劉成城日前接受媒體採訪時表示。氪空間走的是“自營”模式，據公開資料，2017年底氪空間已開業10餘萬平米，20000個工位，30餘個社區；今年Q1已經簽約15萬平，預計到2018年底開業總面積將超過40萬平米。劉成城稱，要在2020年追上WeWork全球的規模。
除了橫向的攻城略地，在縱向上，空間也開始嘗試提供不同租賃尺寸，儘可能長久地將公司留在自己的空間裡。剛剛宣佈完成新一輪融資的納什空間，旗下打造了兩款產品：一款是針對五到十人小公司的標準化“聯合辦公空間”；另一款是可以容納百人以下規模，可個性化定製的“超級辦公室”。這種容納人數更多的空間產品，頭部玩家基本都在佈局。
併購能最大限度減少物業溝通成本，自營能最大程度保證標準化和服務質量，但擴張的路上，難點始終存在於擴張之後。
去年5月，WeWork一共有2200名員工；10月，《福布斯》的一篇報道稱WeWork的員工數量已經增加到2900人；今年3月，其員工總數應達到3500人。快速擴張帶來的高昂運營成本是目前共享辦公單薄的盈利模式無法承受之重。
“我覺得做生意的時候盈利是第一位的，規模是第二位的。”潘石屹說。不久前，在3Q城市拓展大會上，他炮轟了整個共享辦公行業。“如果對這些不成熟的行業不成熟的企業家，要給他們錢就是壞事情，就是揠苗助長，都是錢惹的禍，造成大量浪費，如果沒有錢就惹不了這個禍。”
他的成名作SOHO，本質上可看做共享辦公的雛形，如今入局共享辦公不久，他便宣佈SOHO 3Q奮戰的不再是聯合辦公領域的戰場，而是要做一個辦公樓綜合服務商。同時，他還“警告”商業地產的後輩們：“如果讓市場去給它輸血，一輪一輪融錢、燒錢都是活不下去的。”
慣著創業者，是共享辦公的盈利之道嗎？
徹底成為商業行為的共享辦公空間，二房東已經無法突破盈利的藩籬，於是各種增值服務紛至沓來。
在以往的運營邏輯裡，空間的運營重點集中在對接投融資、創業培訓、註冊等基本企業服務、創業者社交等“功利性”方向，如今運營的重心已經逐漸向適合玩樂上轉移。
毛大慶認為，懂得未來的用戶是根本。優客工場已與紅星美凱龍、首旅如家、萬鏈和物美等各行業頭部企業的跨界合作，整合資源。未來會涉及到健身、餐飲、鮮花、娛樂、便利店、物流、出行、藝術、居住、旅行等。
聯合辦公空間“Bee+”在 深圳空間，一樓是可容納數百人的挑高大廳，提供100餘種飲品和20餘種精釀啤酒，供租戶、會員免費飲用。珠海空間則配備創意餐廳和露天酒吧，以供商務聚餐。此外，Bee+各地的空間都配備休息室、開放廚房、吸菸區，有些還配備淋浴區、觀光電梯、健身房，使辦公氛圍向谷歌等開放互聯網公司看齊。為了滿足會員出行需求，Bee+還在建設精品中端酒店，核心是各地能提供完全一致的居住服務。
“我們並不是簡單的聯合辦公。”英諾創新空間劉懷宇對新芽NewSeed也透露了拆分上市的意圖。在眾多地產商站臺的共享辦公領域，英諾創新空間是更像是個“異類“，不過其背後也有騰訊的影子。截至2018年2月，英諾創新空間運營面積總數已近15萬平米，有超過800個項目入駐空間，另有超過1500個項目在空間虛擬孵化。
英諾創新空間將共享辦公的未來定義為“創業綜合體”，其定義是創業綜合體=[互聯網X(創•辦公+創•服務+創•生活+創•社交)X大企業創新]^投資。劉懷宇認為，當下創服平臺進入了V3.0創業綜合體階段，主要表現為：業態豐富、多元服務、投資驅動、以大代小。“滿足空間辦公人群‘工作、生活一體化’需求。”
讓創業者活得更爽，使得共享辦公逐漸向綜合體發展，這也解釋了潘石屹毅然離開共享辦公的角逐，提出“綜合服務商”的動機。
這意味著，共享辦公接下來要思考的問題不僅是把創業公司留住，而是把人留住。為空間吸引更多服務類公司入駐，無論物業是政府還是商業地產，都有了交代，同時也調動了創業公司員工的消費力。於是，圍繞“辦公”的商業綜合體也許將取代圍繞“購物”的商業綜合體，成為商業地產破局的未來方向。
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