看认购书是否具有合同性质
满文勇认为,如李先生这类情况,定金能不能退,首先,要看认购书是否属于购房合同性质。认购书中一般确认认购人打算购买商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。作为签订合同的保证,认购人一般向开发商支付一定数额的定金。
若认购书中对房号、面积、价格、双方权利义务都作了明确的约定,那么可以视其为购房合同,双方签订的正式合同不过是把认购书约定的内容具体化。如果购房者不履行合同约定,就是违约,开发商有权不退还定金,还可以追究购房者违约责任。如果认购书未明确主要条款,则认购书不具备合同的性质,可以看作双方的意向书,没有合同的约束力。
认购定金分立约和履约两种
认购书中的定金还分为立约和履约两种,购房者最好请律师代为审查认购书内容,以便决定是否签订认购书,或是否在签订认购书后起诉撤销定金条款。
如果定金条款的内容是“在约定的时间(或期限之前),认购人未前来签订合同的定金不予退还”,那么该定金属于“立约定金”。此条款要求认购人,必须在约定时间前来与开发商协商,签订正式的合同,同时约束开发商在签订正式合同前,不能将此认购房屋与他人再订认购书。这种条款让双方均享一定的权利。
如果条款为“在约定的时间(或期限之前),认购人未前来签订合同或不同意开发商拟订的合同条款的,定金不予退还”;或者“在约定的时间(或期限之前),认购人未前来签订合同或未交首期房款的,定金不予退还”。这样的条款从字面上理解,属于“履约定金”条款。这些条款在正式合同尚未协商签订时,就要求认购人履行合同,可视为霸王条款,购房者签订认购协议时,可以向开发商提出修改意见,或者直接不购买类似的房屋。
签认购书不是买房必经程序
律师表示,认购书只是一种交易习惯,购房者完全可以选择绕过签认购书而直接签购房合同。如果要签订认购书,购房者应仔细斟酌其中的各项条款,并重点关注与定金相关的条款、签订正式商品房买卖合同的时间,及认购书中协议的生效、失效时间等内容。
另外,如果开发商持有预售证,是合法出售房屋,反之,未持预售证就与购房者签订认购书,属于变相销售已涉及违规。购房者要注意看预售证上的时间,认购书签订时间在开发商已取得预售证之后,才是合法预售,认购书才能生效。（南国城报）
閱讀更多 桂林特價房 的文章
