唐冶首个全新楼盘
户型亮了！
唐冶片区今年首个全新楼盘即将正式入市了！
这个楼盘就是玖唐府，它在唐冶片区中部，由万科、龙湖、中骏、金地4大开发商联手开发。观察君得到的消息是，它在本月就将开盘，首开产品面积为125㎡和140㎡。
作为济南东部一个全新楼盘，玖唐府备受小伙伴们关注。它刚刚公布的户型，更是让人眼前一亮！125㎡的户型，是这样的：
140㎡的户型，是这样的：
我们很少点评户型，但这个两个户型可谓惊艳，这是市场上少有的好户型。
比如，都是四面朝南，包括1个客厅、3个卧室，采光充分；南北通透性极好，动静分区很彻底；在125㎡的户型中，主卧自身就可实现南北双向采光、通透；客厅与卧室拥有双阳台，等等。
4大精装楼盘
价格站到1.7万以上
除了玖唐府，济南东部近期还将迎来另外几个精装楼盘，如雪山片区的龙湖春江郦城、万科龙湖城市之光，以及莲花山片区的万达城。
以上4个楼盘会在近期陆续开盘、加推，它们释放的价格信息普遍在1.7万元/平方米以上，其位置大致如下：
在这4个楼盘中，玖唐府对外释放的价格信息为1.85万元/平方米左右，主要为17至18层的精装产品：
万达城将加推项目中部的两个地块，地上最大容积率分别为3.21、3.13，预计将主要为30来层的高层。置业顾问释放的信息是，全部为精装产品，价格在1.8万至2万之间。
雪山片区的大盘春江郦城也将转身为精装产品。该项目近期将加推最北侧、靠近世纪大道的高层产品，目前释放的价格信息在1.7万元以上：
另外，雪山北部的万科龙湖城市之光继续加推。与玖唐府类似，它所加推的产品都为18层左右产品，目前释放价格信息在1.7万至1.8万。
四个楼盘优劣
玖唐府何以“价”高一筹
以上所说价格都是开发商有意释放，不排除有试探性质。但从我们了解的信息看，各楼盘所说价格大致靠谱，个别楼盘可能会有500至1000元左右的变动。
那么，这几个楼盘相比，都有哪些优劣点呢？我们从以下维度做对比。
1、开发商品牌。
从开发品牌看，这四个项目相差不多，万科品牌相对强一些。
其中，有3个项目是有关联关系的：城市之光是由万科、龙湖合作，玖唐府是由万科、龙湖、中骏、金地合作，这两个楼盘和春江郦城有“血缘”关系。只有万达城是跟以上三个项目没关联，由融创进行操盘。
2、产品PK，玖唐府优势明显
从产品信息看，在这几个项目中，玖唐府、城市之光更胜一筹。
首先，玖唐府为17、18层产品，密度更低，宜居性更高。
而且，由于是18层产品，玖唐府的公摊更低、得房率更高。比如，玖唐府的公摊为20，得房率为80%；而某高层项目的得房率只有72%左右。这样算下来，玖唐府的实际价格比它的报价会低10%左右。
什么意思？也就是说，如果玖唐府将来卖1.8万/平，另一个项目卖1.7万/平，表面看玖唐府更贵，但如果以使用面积算的话，玖唐府是2.25万/平，另一项目则为2.36万/平，后者会变得更贵！
另外，前面已经说了，玖唐府的户型很靓。
3、区域配套
万达城，远期看，它的配套最强大的，既有万达茂、室外主题乐园，也有酒吧一条街、五星酒店、规划莲花山公园。但缺憾是，万达城项目非常庞大，现在只是处于开发初期。而即将开盘的地块又在项目中间，预计三五年内周边还会是一片大工地。
玖唐府，综合看，它的配套更好些。它的西侧就是唐冶体育公园，南侧是唐冶中心，规划有五星酒店、大型购物中心，而且距离万达城的商业配套也不算远。最重要的是，唐冶片区已经接近成熟，片区配套陆续到位，环境、绿化也日渐见好，宜居性更高一些。
春江郦城，周围缺乏亮眼的商业配套。好在是，项目距离万达城、唐冶中心、唐冶奥特莱斯相距不远。另外，项目西北侧、韩仓河以西、世纪大道北侧沿线规划有一些商服用地，建设时间不定。
城市之光，大型商业配套相对缺乏，西侧的济钢生活区和项目底商将满足一般性生活配套。
4、交通、教育等配套
从城市公路交通上说，玖唐府、龙湖春江郦城靠近世纪大道，距离经十路也较近，更有优势；万达城新开产品在经十路、旅游路中间位置，也不错。
从轨道交通讲，济南在建的R2地铁线沿着飞跃大道行走，距离万科龙湖城市之光较近，距离玖唐府有2公里左右，另外两个则较远。未来，济南规划M3线沿着经十路、唐冶中路行走，玖唐府受益最大，春江郦城、万达城在售产品也会有利好。
教育配套方面，春江郦城、城市之光均为开发商配建学校，小学此前签约知名性小学；万达城也是新建学校；玖唐府是就近划片入学，周围有北侧的唐冶小学、绿地城内还有一配建学校。
综合以上方面，这四个楼盘虽然各有优劣，但玖唐府总体上确实有更多优势，这也是它能“价高一筹”的重要原因。
除了以上4个楼盘，鲁能泰山七号、中新锦绣天地、中新国际城后期也会加推精装产品。以上这些楼盘将构成东部供应主力。
楼市产品在升级
现今产品与以往有何不同？
在我们对以上几个楼盘做对比是，一个深切的感受是，
济南的楼市产品悄然地升级，一些老旧小区已经无法适应高端需求者，一些新区的楼盘将带来更好的居住体验。以户型为例，10年前买房子，大家面对的是什么样的户型呢？它可能是不通透的，也可能是手枪型的。
5年前大家买房子，产品的户型就已经升级很多：多是两梯四户、中间有连廊的户型，基本可以南北通透、大致方正。但这些户型也有缺陷，比如中间户型受北侧连廊遮挡，部分户型南北进深会比较长等。
而从去年开始，像玖唐府这种四室朝南的户型开始出现，各户型不仅南北通透、整体方正，而且采光极佳，居住舒适度更高。
我们的另一个感受是，新城区的环境配套是一些旧小区没法比的。
如果你住在二环内的老小区，每到初夏季节，很可能会有这样的感受：周边的公园太少了！尤其是当你有了孩子，晚上带孩子去公园闲逛的时候，你会发现公园里人头攒动，简直像赶大集。
而在一些城市新区，公园绿地等就更完善一些。比如，唐冶的体育公园已经建好，它的景色宜人，已经成为周围市民休闲的好去处。看几张实景图：
在唐冶体育公园东侧，就是玖唐府、唐城小区等社区，晚上吃完饭带着孩子在公园里遛个弯儿，那是在家门口的事儿。
另外，在玖唐府南侧还将建设唐冶中心，是一个集五星级酒店、大型购物中心的综合体，这也会给大家的生活带来很多方便。
——全文完——
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