唐冶首個全新樓盤
戶型亮了！
唐冶片區今年首個全新樓盤即將正式入市了！
這個樓盤就是玖唐府，它在唐冶片區中部，由萬科、龍湖、中駿、金地4大開發商聯手開發。觀察君得到的消息是，它在本月就將開盤，首開產品面積為125㎡和140㎡。
作為濟南東部一個全新樓盤，玖唐府備受小夥伴們關注。它剛剛公佈的戶型，更是讓人眼前一亮！125㎡的戶型，是這樣的：
140㎡的戶型，是這樣的：
我們很少點評戶型，但這個兩個戶型可謂驚豔，這是市場上少有的好戶型。
比如，都是四面朝南，包括1個客廳、3個臥室，採光充分；南北通透性極好，動靜分區很徹底；在125㎡的戶型中，主臥自身就可實現南北雙向採光、通透；客廳與臥室擁有雙陽臺，等等。
4大精裝樓盤
價格站到1.7萬以上
除了玖唐府，濟南東部近期還將迎來另外幾個精裝樓盤，如雪山片區的龍湖春江酈城、萬科龍湖城市之光，以及蓮花山片區的萬達城。
以上4個樓盤會在近期陸續開盤、加推，它們釋放的價格信息普遍在1.7萬元/平方米以上，其位置大致如下：
在這4個樓盤中，玖唐府對外釋放的價格信息為1.85萬元/平方米左右，主要為17至18層的精裝產品：
萬達城將加推項目中部的兩個地塊，地上最大容積率分別為3.21、3.13，預計將主要為30來層的高層。置業顧問釋放的信息是，全部為精裝產品，價格在1.8萬至2萬之間。
雪山片區的大盤春江酈城也將轉身為精裝產品。該項目近期將加推最北側、靠近世紀大道的高層產品，目前釋放的價格信息在1.7萬元以上：
另外，雪山北部的萬科龍湖城市之光繼續加推。與玖唐府類似，它所加推的產品都為18層左右產品，目前釋放價格信息在1.7萬至1.8萬。
四個樓盤優劣
玖唐府何以“價”高一籌
以上所說價格都是開發商有意釋放，不排除有試探性質。但從我們瞭解的信息看，各樓盤所說價格大致靠譜，個別樓盤可能會有500至1000元左右的變動。
那麼，這幾個樓盤相比，都有哪些優劣點呢？我們從以下維度做對比。
1、開發商品牌。
從開發品牌看，這四個項目相差不多，萬科品牌相對強一些。
其中，有3個項目是有關聯關係的：城市之光是由萬科、龍湖合作，玖唐府是由萬科、龍湖、中駿、金地合作，這兩個樓盤和春江酈城有“血緣”關係。只有萬達城是跟以上三個項目沒關聯，由融創進行操盤。
2、產品PK，玖唐府優勢明顯
從產品信息看，在這幾個項目中，玖唐府、城市之光更勝一籌。
首先，玖唐府為17、18層產品，密度更低，宜居性更高。
而且，由於是18層產品，玖唐府的公攤更低、得房率更高。比如，玖唐府的公攤為20，得房率為80%；而某高層項目的得房率只有72%左右。這樣算下來，玖唐府的實際價格比它的報價會低10%左右。
什麼意思？也就是說，如果玖唐府將來賣1.8萬/平，另一個項目賣1.7萬/平，表面看玖唐府更貴，但如果以使用面積算的話，玖唐府是2.25萬/平，另一項目則為2.36萬/平，後者會變得更貴！
另外，前面已經說了，玖唐府的戶型很靚。
3、區域配套
萬達城，遠期看，它的配套最強大的，既有萬達茂、室外主題樂園，也有酒吧一條街、五星酒店、規劃蓮花山公園。但缺憾是，萬達城項目非常龐大，現在只是處於開發初期。而即將開盤的地塊又在項目中間，預計三五年內周邊還會是一片大工地。
玖唐府，綜合看，它的配套更好些。它的西側就是唐冶體育公園，南側是唐冶中心，規劃有五星酒店、大型購物中心，而且距離萬達城的商業配套也不算遠。最重要的是，唐冶片區已經接近成熟，片區配套陸續到位，環境、綠化也日漸見好，宜居性更高一些。
春江酈城，周圍缺乏亮眼的商業配套。好在是，項目距離萬達城、唐冶中心、唐冶奧特萊斯相距不遠。另外，項目西北側、韓倉河以西、世紀大道北側沿線規劃有一些商服用地，建設時間不定。
城市之光，大型商業配套相對缺乏，西側的濟鋼生活區和項目底商將滿足一般性生活配套。
4、交通、教育等配套
從城市公路交通上說，玖唐府、龍湖春江酈城靠近世紀大道，距離經十路也較近，更有優勢；萬達城新開產品在經十路、旅遊路中間位置，也不錯。
從軌道交通講，濟南在建的R2地鐵線沿著飛躍大道行走，距離萬科龍湖城市之光較近，距離玖唐府有2公里左右，另外兩個則較遠。未來，濟南規劃M3線沿著經十路、唐冶中路行走，玖唐府受益最大，春江酈城、萬達城在售產品也會有利好。
教育配套方面，春江酈城、城市之光均為開發商配建學校，小學此前簽約知名性小學；萬達城也是新建學校；玖唐府是就近劃片入學，周圍有北側的唐冶小學、綠地城內還有一配建學校。
綜合以上方面，這四個樓盤雖然各有優劣，但玖唐府總體上確實有更多優勢，這也是它能“價高一籌”的重要原因。
除了以上4個樓盤，魯能泰山七號、中新錦繡天地、中新國際城後期也會加推精裝產品。以上這些樓盤將構成東部供應主力。
樓市產品在升級
現今產品與以往有何不同？
在我們對以上幾個樓盤做對比是，一個深切的感受是，
濟南的樓市產品悄然地升級，一些老舊小區已經無法適應高端需求者，一些新區的樓盤將帶來更好的居住體驗。以戶型為例，10年前買房子，大家面對的是什麼樣的戶型呢？它可能是不通透的，也可能是手槍型的。
5年前大家買房子，產品的戶型就已經升級很多：多是兩梯四戶、中間有連廊的戶型，基本可以南北通透、大致方正。但這些戶型也有缺陷，比如中間戶型受北側連廊遮擋，部分戶型南北進深會比較長等。
而從去年開始，像玖唐府這種四室朝南的戶型開始出現，各戶型不僅南北通透、整體方正，而且採光極佳，居住舒適度更高。
我們的另一個感受是，新城區的環境配套是一些舊小區沒法比的。
如果你住在二環內的老小區，每到初夏季節，很可能會有這樣的感受：周邊的公園太少了！尤其是當你有了孩子，晚上帶孩子去公園閒逛的時候，你會發現公園裡人頭攢動，簡直像趕大集。
而在一些城市新區，公園綠地等就更完善一些。比如，唐冶的體育公園已經建好，它的景色宜人，已經成為周圍市民休閒的好去處。看幾張實景圖：
在唐冶體育公園東側，就是玖唐府、唐城小區等社區，晚上吃完飯帶著孩子在公園裡遛個彎兒，那是在家門口的事兒。
另外，在玖唐府南側還將建設唐冶中心，是一個集五星級酒店、大型購物中心的綜合體，這也會給大家的生活帶來很多方便。
——全文完——
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