一、案情简介
原告：朱某某
被告：孙某某
苏州工业园区顺驰凤凰花园24幢202室房屋建筑面积113.27平方米，于2015年2月6日登记于被告孙某某一人名下，并于当日为苏州银行办理抵押登记，债权数额120万元，抵押期自2015年1月20日至2045年1月20日。
二手房贷款
2015年12月8日，孙某某（甲方、售房人）、朱某某（乙方、购房人）、好吉屋公司（丙方、见证方）签订《房屋买卖协议》一份，约定:"甲方以161.8万元价格将上述房屋出售给乙方。甲方承诺在申请办理房屋权属转移登记前解除并注销抵押登记，相关费用由甲方承担。过户费用（计算依据为指定评估机构对该房屋的评估价格）由乙方承担。
乙方已经于2015年12月7日交付定金4万元，被告向原告出具《定金收据》，言明收到原告购房定金4万元。甲乙双方应当于2015年12月17日开始办理资金托管（申请贷款），否则视为违约。
乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应另据实赔偿。一方未按约履行义务超过10天，守约方有权解除合同，由违约方按本合同约定承担违约责任……"
2015年12月16日，朱某某短信通知孙某某于次日带好材料至苏州工业园区房管局办理资金托管、申请贷款、网签等，言明如不到场将走法律程序维权。孙某某回复"母亲不同意卖，你现在加30万都不卖给你"。朱某某回复称其依然会去房管局，将走法律程序。
2015年12月17日，朱某某及其配偶方理平至苏州工业园区房产交易中心。朱某某电话通知孙某某到场，孙某某电话中反复强调其不管了，以此拒绝。
2015年12月27日，孙某某在电话中向朱某某表示愿赔偿朱某某4万元，房屋不可能卖给朱某某，要么就打官司。对孙某某赔偿朱某某4万元的意见，朱某某表示拒绝。
买房族
二、 法院观点
朱某某与孙某某签订的《房屋买卖协议》经居间方居间所签，内容合法有效。孙某某直至诉讼中仍拒绝履行，朱某某诉请解除《房屋买卖协议》，有事实和法律依据，法院予以支持。
协议既已解除，朱某某诉请孙某某返还定金4万元，法院亦予支持。纵观现有证据及双方履行合同期间的沟通过程，《房屋买卖协议》最终未能履行，主要系因房价上涨、孙某某以种种借口拒绝履行所致，但朱某某在合同签订前后提出的由中介垫付首付款、对房屋评估价作"高评"处理对《房屋买卖协议》未能履行亦应负一定责任。但朱某某的不合理要求仅是次要因素，且可通过其他方式补救，朱某某在沟通中也反复强调不论是否能够"高评"、垫资，朱某某一直希望继续履行合同。
比较朱某某、孙某某双方的责任大小，朱某某自身所应承担的责任较小，主要责任仍在于拒绝履行合同的孙某某。合同未能履行，朱某某因此所受房屋差价损失53.2万元，如合同履行，该利益本由孙某某失去而由朱某某取得，现合同未履行，孙某某理应赔偿朱某某损失。综合案情，法院酌定孙某某赔偿朱某某房屋差价的75%，即399000元，故法院对朱某某诉请的赔偿损失主张予以部分支持。
三、律师观点
首先，关于谁违约的问题，孙某某见房价高涨违约在先，朱某某"高平" 要求系可调和矛盾，本质上是一场实现利益衡平的博弈。
另外，关于违约责任承担的问题，朱某某给孙某某付了4万元定金，同时房屋买卖协议违约条款中明确约定："甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应另据实赔偿。一方未按约履行义务超过10天，守约方有权解除合同，由违约方按本合同约定承担违约责任"
根据《合同法》第一百一十六条规定："当事人既约定违约，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。"朱某某可以选择适用违约金（合同约定）或者定金条款（双倍返还），但二者不能并用。根据本案案情，基于房价高涨，朱某某选择违约条款中的据实赔偿是明智的。
法治中国
附：法律法规
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
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