千萬不要低估房地產稅

這兩天有一條被嚴重低估的信息是，全國住房信息已經實現全部聯網。就在兩三年前，幾乎所有的媒體與專家都認為這件事的阻力太大，是一項不可能完成的任務，沒想到這麼快就悄無聲息地辦成了。

在此意義上，房地產稅開徵是一件板上釘釘的事情，而且很可能會比媒體預期中的還要快。中國的事情就是這樣，很多時候就是在媒體的爭吵聲中逐漸脫敏直至沒人關心，然後不疾不徐、不緊不慢地給辦了。現在，更應該關心的問題是，房地產稅會如何影響房價？以及如何應對？

我的理解是，首先要看力度。房地產稅本質上是一種持有稅，目前國內其實已有上海、重慶、香港對房產的持有環節徵稅，但三個城市目前的徵收力度都很溫和，上海只對新購買住房徵收，重慶只對高端物業徵收，香港的稅基考慮是租金而非房屋市值，而且都有非常寬鬆的免徵條件，所以持有稅對這三個城市的房價走勢，幾乎沒有影響。

正因為如此，很多人會以這三座城市的經驗為例，對房地產稅不屑一顧，

也就是說，一套市價500萬的房產，每年的持有成本最高可以高達15萬，即便按照中位數1％的稅率來徵收，也高達5萬元，如果在中國，有幾個普通家庭可以承受？另外， 對那種擁有幾十套房子的人來說，會否給予累進制的懲罰性稅率？有這個可能啊。

“稅收轉嫁”的前提有兩個：一是房價處在房價上漲週期，賣方市場，什麼都好說，但如果在平穩期和下降週期，買方說了算，稅收成本反而會逆向轉嫁到賣方。二是稅收總成本不高，可以通過增值收益消化，但如果稅收成本足夠高，房屋的投資價值會無限接近零，千萬不要低估稅收對市場的影響，這個工具不是沒有用，不用而已。

——世界上沒有幾個國家會使用房物業稅來降房價，一方面，房地產市場的外部性太強，特別是與金融市場的聯繫度極高，房價如果波動太大，往往會波及到整體經濟運行的穩定，得不償失，美國次貸危機就是一個教訓，任何一個國家的政府都沒有理由讓房價崩盤。另一方面，稅收本質上也是一門生意，必須考慮長遠性，苛捐重稅往往會導致“竭澤而漁”，導致政府減收，同樣得不償失。

從世界經濟史來看，房價大幅下跌不是沒有，但其發生的時機往往是在經濟危機期間，而非人為的調控。諾貝爾經濟學獎獲得者羅伯特·席勒曾編制了著名的Case-Shiller房價指數，該指數發現，從1890年到2013年長達123年的歷史中，美國房價真正大跌的只有兩次，一次是1929—1933年的大蕭條時代，另一次是2007—2011年的全球金融風暴時代，其他大部分時間表現為上漲與平穩。

所以，真正讓房價大幅下跌的一定不是調控，也不是房地產稅，而是整體性的經濟危機，但任何調控的初衷也是為了防止經濟危機的出現，調控實際上又成了捍衛房價穩定的保護傘。所以，調控的真正目標，既不是房價暴跌，也不是房價暴漲，而是剝離房地產的投資屬性，讓房子迴歸“房住不炒”的本源。

說了這麼多，真正的結論是：面對板上釘釘的“房地產稅”，既不能高估，也不能低估。不能高估的原因是，它一定不會讓房價出現斷崖式下跌，否則市場會不可控。不能低估的原因是，它會與其他組合拳一起，逐漸剝離房子投資屬性，

還是前文說到的席勒指數，如果盤點1890年到2013年的美國房價走勢可以發現，美國房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國2.8%的通脹率，這其實就是社會無風險利率水平，換句話說，和買餘額寶差不多。不過，請注意這個指數的時間跨度是100年，中國的房地產市場才剛剛20年時間，肯定不能用席勒指數來解釋。對投資者來說，也根本不需要考慮100年這麼長的投資週期，10年甚至5年就夠了。

既然大環境與大趨勢不可對抗，個人應該如何決策呢？我給出兩點建議：

一是分散配置：房地產稅是一種地方稅，不可能做到全國一盤旗，一定會因城施策。一線城市有條件開徵，但其他城市未必，很多二三線城市目前正在搞人才爭奪戰，如果開徵房產稅，會加速人才與產業的流失。相反，這些城市可能會以低稅率甚至零稅率為籌碼，與一線城市爭奪人才。所以，分散配置是有必要的，雞蛋不要放在同一個籃子裡。

二是購買有租金價值的物業。從紐約、倫敦、香港的經驗來看，租金是一個對沖物業持有成本的有利工具，例如紐約不少房子的租售比高達5%，扣除3個點的持有成本後，還能有兩個點的收益，再加上每年兩三個點的升值收益，跑贏通脹還是可以的。

所以，房產稅時代，一定要把租金價值重視起來，這可能會從根本上改變原來的邏輯：那種租金價值低的遠郊住宅，可能會因為房產稅而加速拋售，而市中心那種租金價值高的商住物業或者極小戶型，反而可能會價值重估。

北上廣深（圖片源自網絡）

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