在2015年下半年開始的以深圳為首的一線城市的房地產價格脫離了全國房地產價格漲幅的平均水平，四大一線城市的房地產價格一枝獨秀。不少專業人士的解讀是一線城市具有其他城市不可比擬的優勢，比如北京就在吸納全中國的高端人才，市場預期常駐人口的不斷流入是支持一線城市房地產價格表現超過其他城市的重要原因。
筆者認為這樣流行的邏輯是經不住推敲的，主要有以下的證據。
證據一，住房市場不是被割裂的，而是全國統一市場。
中外的經驗看，住房市場是全國統一市場，各個城市之間的住房波動水平基本一致。我們觀察美國、日本、中國三個國家不同城市的房地產價格指數，我們可以看到的是不同城市的房地產價格波動基本一致。美國的紐約與全國的房價指數基本持平，芝加哥則跑輸了全國平均水平，只有洛杉磯跑贏了全國平均水平。日本的六大都市[i]在泡沫期脫離了均值，但是在泡沫破裂之後很快又迴歸到了平均水平，而且六大都市在泡沫破裂之後的跌幅遠大於全國平均水平。
圖表 1美國20個主要城市房地產價格
圖表 2日本六大都市與其他地價指數
更為有意思的是，房地產市場不單單是國內各城市之間表現出一致性，在全球範圍不同國家的房地產價格都表現出了一致性。我們觀察美國、法國、英國和西班牙、加拿大和澳大利亞六國的房地產價格指數。英法兩國中間隔著英吉利海峽，但兩國的房地產價格指數自1970年以來就呈現了高度的一致性。西班牙、法國和英國還相對近一些，而美帝和加拿大在大洋彼岸，與歐洲相距十萬八千里，為什麼美國和加拿大的房地產價格與這三個國家也高度一致？還有，澳大利亞是大洋洲的孤島，澳大利亞對歐亞大陸相隔印度洋，對美洲大陸相隔太平洋，為何他的房價也與歐洲和美洲的房價高度一致？
圖表 3美國、英國、法國、西班牙、加拿大、澳大利亞真實房地產價格指數
圖表 4中國一線城市房地產價格指數同比與70個城市平均值
中國的北上廣深四個城市與70個城市的均值相比，2005年~2014年幾乎與全國的水平同步，不過就是房價上漲時，北上廣深漲幅大，而房價下跌時北上廣深跌幅大，其中，深圳在2008年金融危機後的一年裡，房價下跌了將近20%。真正的分化趨勢是從2015年下半年的深圳開始的。那麼，上述流行的邏輯如何解釋 2005年~2015年這10年的時間高度一致的全國住房價格走勢呢？難道是全國的投資者都在2015年6月才突然醒悟了，意識到一線城市對人口的吸引力？大舉投資一線城市房地產導致的？
為什麼住房市場具有這樣跨城市、跨國家的普遍性？這主要是因為在套戶比大於1.1的情況下，貨幣因素和心理因素是可以跨城市、跨國傳染的，而個別城市的供求因素是各不相同的，故房地產價格呈現跨地區的一致性主要受到貨幣因素和心理因素影響，而不是受到個別城市供求因素的影響。目前全球的主要國家的房地產市場套戶比都是大於1.1的，二戰之後各國的大規模住房建設在上世紀70年代基本完成。如果有機會，筆者在今後的文章中會詳細的談談全球各國的主要房地產史。
圖表 52015年49城樣本常駐人口數與樣本住宅價格
按照49城樣本的分析，我們看到的是，這個分析雖然有預期的斜率，但是R方僅有0.182，統計學並不支持常駐人口與城市的房價的之間有什麼關係。
鑑於，各城市的面積不一樣大，故上述的測度可能並不準確，我們進一步將各城市的人口密度與樣本住宅價格進行相關性分析。
圖表 6 49城樣本人口密度與樣本住宅價格的關係 2015
結果顯示，人口密度對樣本住宅價格的解釋稍微好了些，R方達到了0.535，這是一個差強人意的數字，意味著，僅一半的住房價格受到人口密度的影響。從邏輯上講，人口密度既是一個需求指標也是一個投機指標，因為人多了才會想賭錢。但是我們無法區分這些聚集的人口有多大比率是出於居住需求買房，有多大比率是出於投機需求買房。
但是，我們可以這樣處理，我們樣本的49城市正是萬科公佈套戶比的49個城市。其中，有29個城市的套戶比大於1.1，37個城市的套戶比大於1。我們把套戶比大於1的37個樣本城市單獨拿出來再做一次相關性分析。如下圖：
圖表 7套戶比大於1的37城市樣本人口密度與樣本住宅價格關係
我們看到了R方立馬下降為0.216。故，這與我們之前的結論：在套戶比大於 1.1的情況下，房地產價格主要受到貨幣因素和心理因素影響，不是受到個別城市供求因素的影響。取得的結果是一致的。
那我們再來看一張圖。按照人均金融機構存款餘額與樣本住宅價格的關係。如下圖：
圖表 8人均金融機構存款餘額與樣本住宅價格 2015年49城樣本
我們看到了R方高達0.711，這代表著貨幣是關鍵性的房價影響因素。我們從邏輯上進一步的分析，49城市中有37個城市的套戶比大於1，即佔比為75%，筆者認為這個數據是十分可靠的，經過了30年的住房建設，目前全國的住房供求關係已經改變。在這樣的背景下，貨幣能夠成為房價的關鍵影響因素，是因為投機需求導致的。寬鬆的貨幣與投機是一對天生的孿生兄弟。
貨幣大幅超發的背景下，為何大米、水泥、鋼鐵的價格不漲，而房子的價格漲？就是因為對房子有投機需求，而對大米、水泥和鋼鐵是沒有投機需求的。
所以，我們總結下：
1、房價是全國乃至全球的統一市場，一線城市脫離平均漲幅是因為有一個把所有人都洗腦的故事，在這個故事下產生的投機需求導致的。
2、房價是全國乃至全球的統一市場是因為在供求平衡的背景下，貨幣和投機需求是決定房價的主導因素，而不是個別城市的房地產供求關係在主導各城市的房價。
3、人口的多少、人口密度的大小和房價基本上沒什麼關係。那麼，通過說一線城市吸引人口的能力很強，而得出一線城市房價要漲的邏輯，真的只是一個故事。
（未完待續）
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