【一】主战场：三环到四环！
想清晰看待当下郑州的房地产格局，我们一定要有一个认知：
当下，郑州楼市的主战场在三环四环之间。
如下图：
当然，我们要先界定一个标准。那就是三环和四环之间的范围。
三环，基本上很清晰了。
只是，四环，有些争议。
当西四环、南四环、东四环无争议时，我始终认为：
郑州的北四环就是大河路。这样，才科学。
这样，看待上图，你就清晰的了解了郑州的城市格局和楼市格局。
如果非要测量一下距离，郑州东四环到西四环之间的距离是：27公里。
郑州北四环到郑州南四环之间的直线距离是：24公里。
基本成长方形摆布。东西长，南北短。
我没有具体的面积测算，目测三环——四环之间的城市建设面积，至少是三环内面积的2倍+。
来，我们再看一下我们的大四环：
【二】三环到四环的组团
继续看上图，郑州的三环到四环之间，包含了11个组团。
分别是：
1、大北区组团：
范围：
西起：京广铁路；
北到：大河路；
东至：中州大道；
南到：北三环。
2、杨金科教园区组团：
范围：
西起：中州大道；
北到：北四环；
东至：东四环；
南到：连霍高速。
3、北龙湖组团（北部）：
范围：
西起：中州大道；
北到：连霍高速；
东至：东三环；
南到：北三环。
4、龙子湖组团：
范围：
西起：东三环；
北到：连霍高速；
东至：东四环；
南到：金水东路。
5、高铁东广场组团：
范围：
西起：东三环；
北到：金水东路；
东至：东四环；
南到：陇海快速路。
6、老经开区组团（东部和南部）：
范围：
西起：东三环、机场高速；
北到：陇海快速路、南三环；
东至：东四环；
南到：南四环。
7、管南新区组团（北部）：
范围：
西起：连云路；
北到：南三环；
东至：机场高速；
南到：南四环。
8、二七新区组团：
范围：
西起：郑少洛高速；
北到：南三环；
东至：连云路；
南到：南四环。
9、常西湖新区组团：
范围：
西起：西四环；
北到：西三环；
东至：陇海铁路；
南到：陇海西路。
10、高新区组团（东部）：
范围：
西起：西四环；
北到：连霍高速；
东至：西三环；
南到：陇海铁路。
11、古荥南组团：
范围：
西起：西四环；
北到：北四环
东至：京广铁路；
南到：连霍高速。
【三】房价地图
我们都在关心房价。都在关心郑州房价。那么郑州当前房价到底是多少呢？
谈论房价，不是一两句话能说清的。这是一个庞大的逻辑工程。参考我之前发布的文章洞察【房价】的秘密与逻辑！房产投资“龙抬头”基本功必读。（上篇）
如果非要一个数字作为参考值，我觉得郑州目前五环内的平均房价为14500——15000元/平米之间。
我们看这个房价地图。
这个房价地图的统计原则为：
除了北龙湖，其他均以小高层、高层房价为统计原则，包含毛坯和精装。
1、大北区组团：
本组团南北跨越较大，比如北三环沿线、花园路沿线明显比其他区域要贵很多。整体房价区间在1.45—1.9万/平米。
目前区域高层产品跨越2万/平米还是有难度。
除非有超强的独特资源和产品力，否则，谁跨谁死。
2、杨金科教园区组团：
这个组团东西跨度较大。
因历史原因，区域内楼盘品质差异较大。以高层小高层为统计原则，区域内房价区间在1.6—2.1万/平米之间。
除非有超强的独特资源和产品力，否则，当下谁跨2.1万谁日子不好过。
3、北龙湖组团（北部）：
这个区域都不说了。目前在售楼盘几乎没有。未来的区域房价肯定是4—8万/平米。高层产品房价另说。
4、龙子湖组团：
龙子湖组团房价普遍靠近2万了。部分位置好的已经高达2.4万，而且还是毛坯。
不得不服。区域的资源占有，东三环的修建，与北龙湖的距离关系，使得区域新房价格越来越高。
未来，肯定是2万+。
5、高铁东广场组团：
这个区域就不说了。楼盘太少，没有参考意义。
仅有的已经是2.1万+了。
至于那个天琴湾和民生银行家属院，太特殊。非市场价。
瀚海晴宇是豪宅，没参考意义。基本售罄。
6、老经开区组团（东部和南部）：
这个区域没啥住宅楼盘。仅有的金沙湖高尔夫价格是1.55W+.
区域未来住宅供应量也很少。以工厂、仓储、物流、安置用地为主。
7、管南新区组团（北部）：
这个区域的房价在1.35—1.42万之间。1.42W基本是目前的极限值。
8、二七新区组团：
这个区域房价上涨较快。目前主体价格在1.25—1.4w之间。这是参考值。
超过1.4W的难受日子只有开发商自己知道。
9、常西湖新区组团：
这个区域南北跨度较大。目前没有更多新盘供应。所以，房价没有更多参考值。
基本是1.35W起步吧。至于未来高点能到多少？看陇海西路以南那几个大牌开发商的作为了。
我觉得整体是，1.8w是2018年的极限值了。
10、高新区组团（东部）：
高新区组团整体房地产进入大牌开发商时代，强者越强。所以，从数字来看，区域房价在1.3—1.65W之间。
目前，区域房价极限值是1.7W。
谁碰谁难受。谁碰谁死。
11、古荥南组团：
这个区域没有样本，暂时。
据说，康桥已经在此拿地了。
【四】可买住宅楼盘一览表
【东哥探盘】下辖部门【东哥地产研究院】对本区域内在售楼盘及未来将要面世楼盘做了统计汇总，供各位购房参考：
本汇总表里的73个楼盘，鱼龙混杂，各位擦亮双眼，谨慎选购！！！
备注：绿色楼盘为待推的楼盘，目前产品规划价格未出。
【五】趋势和未来
1、当你环顾三环四环之间时，你会发现：目前郑州土地较多的区域，主体集中在这个范围。如果说再细化一点，那就是大北区组团、杨金组团、管南新区组团、二七新区组团、常西湖新区组团、古荥南组团以及北龙湖组团。
而龙子湖组团、高铁东广场组团、老经开组团、高新区组团，几乎无更多的住宅用地供应。
2、我的预判：整体上，未来6——8年，这些区域将整体开发的七七八八了。也就是2025年。届时，大四环，完全成型。
3、但你千万不要觉得，南到四环外从2025年才开始发展？错。如果你有这样的认识，就别看本文了，就取关得了。
同步进行。同步发展。
4、你仔细看房价地图的时候，你会发现：中州大道——机场高速是一条分界线。这条分界线以东，房价普遍高于分界线以西。
但分界线以西纷纷不敢跨越2万时，以东的楼盘分分钟跨越2万不是事儿。
不服不行。
当然，常西湖新区的房价能够跨越多高？需要看天时了。
5、从目前来看，就算在不发生暴涨情况下，未来3年郑州房价均价会在1.6—1.8W之间。这是一个可以预见的事实。
6、当郑州土地、楼盘被全国TOP30开发商和本土TOP5开发商所垄断时，当楼盘品质、用材、精装、成本越来越高时，一方面是竞争，一方面是整体上涨。
因为：当下郑州楼市总体态势是供求平衡，部分区域供不应求。未来，也不会出现供大于求的情况出现。
这，是我判断的基础。
因为：供求关系决定价格。而不是政策。
本文完。
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