人間四月天，看房的好時節。
作為資深的房地產相關從業人員，以及近期對各個售樓部、二手房門店的走訪， 總結了這篇張家口購房建議。
我希望能給正在購房和安家的你一點啟發和幫助，如果你的身邊也有正在考慮於張家口購房的朋友，請將此文轉發給他。
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關於剛需
➤張家口2016年下半年至2017年上半年跟隨著全國的一撥暴漲，按照之前每年5%-10%的漲幅來看，它已經提前透支了未來幾年的漲幅預期，因此，剛需當下置業，一定不要給自己加太高的槓桿。
在沒有人口長期流入的基礎上，未來張家口的房價上漲是不可持續的，棚改貨幣化那一撥暴漲透支的購房需求將在未來很長一段時間導致張家口房地產供需失衡，壓制房地產的銷售。
可有人會說：現在張家口房價很堅挺啊，根本看不到有降價的跡象，而且很多人說張家口還會暴漲呢！
這時候你就要動腦分析了：
1、已經買了房子的一定希望房價不斷上漲，漲的越高越好，誰要是說房價跌，準能和他急眼。而沒買房子的卻希望房價跌，跌的越低越好，誰要是說漲，心裡恨不得一萬頭***跑過。所以你要分析“張家口還要暴漲言論”以及“張家口暴跌言論”都是從哪發出來的。
2、所謂高價格只是售樓部裡的價格以及賣房者口中的價格。2018年春節過後，不論是一手房還是二手房，成交量均很一般。於是細心的你也許會注意到，很多樓盤開始有大幅度的折扣活動了（折扣幅度的大小取決於開發商現金流所能支撐的時間，很多樓盤價格堅挺，是因為相對於拿地價格以及建安成本，很多開發商有必要等更大的利潤空間）；你們小區門口的德仁堂、華佗藥店依舊還在那裡，可是2016年-2017年新開的很多二手房門店似乎少了很多。
這就告訴我們，當下的張家口樓市，除非有大批量的貨幣化安置棚改，否則，一定是穩定的。而作為剛需的你，就要睜大你的眼睛，去選擇那些性價比高的房子，而不是傻傻的去當一個接盤俠高位入市。
那麼這樣分析下來，張家口剛需首次置業，為避免出現燕郊式的購房悲劇，就要在你所能掌控的範圍內，去選房子。高單價的地段，就選擇面積小一點的；低單價的地段，就選擇面積相對適中一點的。另外除了首付款，貸款部分的月供一定要充分考慮。首付30萬，貸款100萬的情況不適合出現在張家口，因為在高月供的壓力下，偏遠一點的或者說面積小一點的房子也許更適合當下的你。
但是，對於自住需求的人群來說，萬不可等待。不要把自己的未來交給不確定性。不論未來走勢如何，處在某個階段，就選擇這個階段適合自己的房子，真正能等的也絕對不是剛需。
➤如果拋開工作因素考慮，經開區＞橋東區≈橋西區
首先經開區的優勢一定不是一直被鼓吹的高鐵，作為剛需的你一定要明白，高鐵的價值對於一個正常工作上班的你而言，並沒有那麼重要，另外由於鐵軌的共振，真正的宜居區一定是遠離鐵路的。之所以把經開區排在橋東和橋西之前，是因為市政府的南遷以及經開區平整的地貌。作為一個城市的政治經濟文化中心，從橋西遷到經開區，它帶走的遠不僅僅是一座辦公大樓，而是城市面貌，還有各種生活、醫療、教育配套。另外現階段經開區置業建議選在緯三路以北，緯三路以南需要發展的方面太多，作為四五線的張家口而言，誰也不知道會需要多久。不要把自己的未來堵在不確定性上。
未來的經開區會有發展的無限可能性，而橋東和橋西基本定型。
如果考慮工作因素，工作單位在哪，儘量買到離工作單位近一點的地段。與其把時間浪費在路上，不如把時間放在生活和工作上。
➤總價相同，剛需最好不要買郊區的大房子，一定要買市區內繁華地段的小房子。
1，張家口郊區發展不同於北京，配套完善要更久的時間。
張家口不同於北京，北京要發展一個區域，可能兩到三年的時間就能把配套設施做好，而張家口卻不一樣，有了政策，還得有資金。經開區發展了十幾年，現在的配套也只是剛剛跟到緯三路，西山產業區和沙嶺子一帶就更只是美好的願景了。作為剛需的你，難道要把自己美好的十幾年奉獻給地段完善配套的洪流中去嗎？享受已有的，才是你應該真正考慮的重點。
2，一天內的時間有限，人們除了工作，還有對生活品質和生活質量的需求。
選擇遠郊，每天耗費在通勤上的時間會多很多，而且回家之後還得被動泡在遠郊的鄉鎮級配套裡。這裡有人會說：張家口不大呀，有車去哪也方便。你傻呀，銷售忽悠人的鬼話你也信，住在橋東，工作在橋東的人，去橋西和經開的次數都屈指可數，何況你選在郊區！選擇城區，你的生活圈還在主城，孩子的教育圈還在主城，雖然生活空間會受影響，但生活品質和生活質量不會下降。
3，後期置換，市區內繁華地段的小兩房更有優勢。
對於越來越規範的市場以及人們對生活水平越來越高的要求，郊區配套始終是一個痛點。另外對於一個家庭來說，無論是百十平米的遠郊大兩居還是七八十平的主城小兩居，這都不是終點，未來一定會有換房需求。
請仔細理解這句話：
“任何一套房子，沒有人能夠住一輩子，所以，購房時一定要考慮到二次出售的可能性”
2
關於改善
因為是置換，首先要面臨的是改善問題，就要比以前的房子好？這個好怎麼定義呢？僅僅是比以前的房子大，比以前的容積率低？比以前的戶型好嗎？
因為是置換，所以需求就更多。比如原來的房子不能滿足孩子上學問題，所以新房子要滿足。比如，原來的房子不是人車分流，置換的房子需要人車分流。
因為是置換，所以期待就更多。比如以前買過房，所以知道買對房子才能獲取更多的增值收益，所以再買房子一定要升值更多。
其實，第二個廚房第三個廁所第五個房間、露臺閣樓，其實都是可有可無，唯一不可替代的是位置。因為位置關係到能不能住，能住的房子才有資格談改善。
➤在我看來，鑑於張家口的城市地貌，未來的張家口可分為三個中心區域：
1、以展覽館為中心的北部區域
市政府原址所在地，配套十分成熟。改善型可供選擇樓盤較少，新產品較少。
2、以紅旗樓為中心的中部區域
新興的城市中心，張家口最高房價項目所在地，配套當下完善，將來更完善。改善型可供選擇的樓盤較北部區域更多一些。
3、以市政府為中心的南部區域
未來發展潛力較大的區域，平整的地貌，新的城市面貌區域。改善型可供選擇樓盤較多，因為都是近幾年新開發的樓盤，產品理念較新，戶型優勢較大。
改善性的購房群體請優先考慮這三個中心地段的房產，如果在這三個區域中心沒有一套高品質自住的三房四房之前，不要去追求那些城市邊緣的院落、亭臺、閣樓。
很多人，在市區內有套老破房子，在遠郊非核心區域買特別便宜的低單價、大面積高檔房產，結果市區住著不舒服，郊區數年甚至好多年住不成。
改善性群體，能買一線城市先買一線城市，買不起一線城市的，能買以上所列的三個中心區域就買三個中心區域，買不起三個中心區域洋房大的先買個小的。可以一點一點，一步一步往上換換。
➤不要一味的追求低容積率，城市發展的進程中，高層替代多層是趨勢，畢竟別墅只是為少部分人準備的。
觀念落後是發展緩慢的一大因素，張家口大部分人對多層板樓的認可度要高於高層，覺得容積率低，公攤小，但一個城市總是要發展，國家主要矛盾都已經轉變了，難道我們還要保守下去嗎？在固定的土地面積上，未來一定是高樓林立的。主要看產品質量。
有不止一個人問過我，容辰首府那麼密，到底能不能買啊？如果你細心的話就會發現，容辰莊園，2009年的樓盤，現在來看，在樓盤整體規劃、戶型以及外立面設計上都並不過時，與現在的某些樓盤相比甚至都有過之而無不及。從開盤到現在一直都是張家口樓市最高房價的保持者。如果你實地考察過的話，你就會明白，即使有溢價，也要買在容辰首府，更讓人舒服的戶型設計，小區配套以及得天獨厚的地理位置，都是紅旗樓一帶改善性需求的第一選擇。
➤沒有電梯的六躍七大面積躍層，最好別碰
現在市面上有大量的類似房源，既然改善，何必讓自己更加難受，即使這樣的房產足夠便宜，也不要考慮，首先不說其較長的房齡、頂層的漏雨問題、冬涼夏熱的頂層弊病等問題，每天面對六層樓梯的幾次上下，沒有誰能吃得消。
目前的張家口，改善需求正在增長，但與此相對應，高品質的改善產品相對匱乏，是整個樓市供應端最大的短板。
近一兩年，一線品牌房企的到來多少能緩解高品質產品相對匱乏的市場，但誰又能保證這些品牌房企不是來賺快錢的呢？但作為改善型的群體，有總比沒有強。畢竟多了可供選擇的範圍。
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關於投資
在“房住不炒”，在整個環京地區都涼涼的大背景下，如果你還不聞不問的去盲目投資的話，我只能說，你一定是瘋了。當下市場，你並不能指望其還能有像2016年那一撥的大漲行情，同時你也並不能保證你買的老破舊小區一定能拆遷，所以，建議投資者等等看。
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