人间四月天，看房的好时节。
作为资深的房地产相关从业人员，以及近期对各个售楼部、二手房门店的走访， 总结了这篇张家口购房建议。
我希望能给正在购房和安家的你一点启发和帮助，如果你的身边也有正在考虑于张家口购房的朋友，请将此文转发给他。
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关于刚需
➤张家口2016年下半年至2017年上半年跟随着全国的一拨暴涨，按照之前每年5%-10%的涨幅来看，它已经提前透支了未来几年的涨幅预期，因此，刚需当下置业，一定不要给自己加太高的杠杆。
在没有人口长期流入的基础上，未来张家口的房价上涨是不可持续的，棚改货币化那一拨暴涨透支的购房需求将在未来很长一段时间导致张家口房地产供需失衡，压制房地产的销售。
可有人会说：现在张家口房价很坚挺啊，根本看不到有降价的迹象，而且很多人说张家口还会暴涨呢！
这时候你就要动脑分析了：
1、已经买了房子的一定希望房价不断上涨，涨的越高越好，谁要是说房价跌，准能和他急眼。而没买房子的却希望房价跌，跌的越低越好，谁要是说涨，心里恨不得一万头***跑过。所以你要分析“张家口还要暴涨言论”以及“张家口暴跌言论”都是从哪发出来的。
2、所谓高价格只是售楼部里的价格以及卖房者口中的价格。2018年春节过后，不论是一手房还是二手房，成交量均很一般。于是细心的你也许会注意到，很多楼盘开始有大幅度的折扣活动了（折扣幅度的大小取决于开发商现金流所能支撑的时间，很多楼盘价格坚挺，是因为相对于拿地价格以及建安成本，很多开发商有必要等更大的利润空间）；你们小区门口的德仁堂、华佗药店依旧还在那里，可是2016年-2017年新开的很多二手房门店似乎少了很多。
这就告诉我们，当下的张家口楼市，除非有大批量的货币化安置棚改，否则，一定是稳定的。而作为刚需的你，就要睁大你的眼睛，去选择那些性价比高的房子，而不是傻傻的去当一个接盘侠高位入市。
那么这样分析下来，张家口刚需首次置业，为避免出现燕郊式的购房悲剧，就要在你所能掌控的范围内，去选房子。高单价的地段，就选择面积小一点的；低单价的地段，就选择面积相对适中一点的。另外除了首付款，贷款部分的月供一定要充分考虑。首付30万，贷款100万的情况不适合出现在张家口，因为在高月供的压力下，偏远一点的或者说面积小一点的房子也许更适合当下的你。
但是，对于自住需求的人群来说，万不可等待。不要把自己的未来交给不确定性。不论未来走势如何，处在某个阶段，就选择这个阶段适合自己的房子，真正能等的也绝对不是刚需。
➤如果抛开工作因素考虑，经开区＞桥东区≈桥西区
首先经开区的优势一定不是一直被鼓吹的高铁，作为刚需的你一定要明白，高铁的价值对于一个正常工作上班的你而言，并没有那么重要，另外由于铁轨的共振，真正的宜居区一定是远离铁路的。之所以把经开区排在桥东和桥西之前，是因为市政府的南迁以及经开区平整的地貌。作为一个城市的政治经济文化中心，从桥西迁到经开区，它带走的远不仅仅是一座办公大楼，而是城市面貌，还有各种生活、医疗、教育配套。另外现阶段经开区置业建议选在纬三路以北，纬三路以南需要发展的方面太多，作为四五线的张家口而言，谁也不知道会需要多久。不要把自己的未来堵在不确定性上。
未来的经开区会有发展的无限可能性，而桥东和桥西基本定型。
如果考虑工作因素，工作单位在哪，尽量买到离工作单位近一点的地段。与其把时间浪费在路上，不如把时间放在生活和工作上。
➤总价相同，刚需最好不要买郊区的大房子，一定要买市区内繁华地段的小房子。
1，张家口郊区发展不同于北京，配套完善要更久的时间。
张家口不同于北京，北京要发展一个区域，可能两到三年的时间就能把配套设施做好，而张家口却不一样，有了政策，还得有资金。经开区发展了十几年，现在的配套也只是刚刚跟到纬三路，西山产业区和沙岭子一带就更只是美好的愿景了。作为刚需的你，难道要把自己美好的十几年奉献给地段完善配套的洪流中去吗？享受已有的，才是你应该真正考虑的重点。
2，一天内的时间有限，人们除了工作，还有对生活品质和生活质量的需求。
选择远郊，每天耗费在通勤上的时间会多很多，而且回家之后还得被动泡在远郊的乡镇级配套里。这里有人会说：张家口不大呀，有车去哪也方便。你傻呀，销售忽悠人的鬼话你也信，住在桥东，工作在桥东的人，去桥西和经开的次数都屈指可数，何况你选在郊区！选择城区，你的生活圈还在主城，孩子的教育圈还在主城，虽然生活空间会受影响，但生活品质和生活质量不会下降。
3，后期置换，市区内繁华地段的小两房更有优势。
对于越来越规范的市场以及人们对生活水平越来越高的要求，郊区配套始终是一个痛点。另外对于一个家庭来说，无论是百十平米的远郊大两居还是七八十平的主城小两居，这都不是终点，未来一定会有换房需求。
请仔细理解这句话：
“任何一套房子，没有人能够住一辈子，所以，购房时一定要考虑到二次出售的可能性”
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关于改善
因为是置换，首先要面临的是改善问题，就要比以前的房子好？这个好怎么定义呢？仅仅是比以前的房子大，比以前的容积率低？比以前的户型好吗？
因为是置换，所以需求就更多。比如原来的房子不能满足孩子上学问题，所以新房子要满足。比如，原来的房子不是人车分流，置换的房子需要人车分流。
因为是置换，所以期待就更多。比如以前买过房，所以知道买对房子才能获取更多的增值收益，所以再买房子一定要升值更多。
其实，第二个厨房第三个厕所第五个房间、露台阁楼，其实都是可有可无，唯一不可替代的是位置。因为位置关系到能不能住，能住的房子才有资格谈改善。
➤在我看来，鉴于张家口的城市地貌，未来的张家口可分为三个中心区域：
1、以展览馆为中心的北部区域
市政府原址所在地，配套十分成熟。改善型可供选择楼盘较少，新产品较少。
2、以红旗楼为中心的中部区域
新兴的城市中心，张家口最高房价项目所在地，配套当下完善，将来更完善。改善型可供选择的楼盘较北部区域更多一些。
3、以市政府为中心的南部区域
未来发展潜力较大的区域，平整的地貌，新的城市面貌区域。改善型可供选择楼盘较多，因为都是近几年新开发的楼盘，产品理念较新，户型优势较大。
改善性的购房群体请优先考虑这三个中心地段的房产，如果在这三个区域中心没有一套高品质自住的三房四房之前，不要去追求那些城市边缘的院落、亭台、阁楼。
很多人，在市区内有套老破房子，在远郊非核心区域买特别便宜的低单价、大面积高档房产，结果市区住着不舒服，郊区数年甚至好多年住不成。
改善性群体，能买一线城市先买一线城市，买不起一线城市的，能买以上所列的三个中心区域就买三个中心区域，买不起三个中心区域洋房大的先买个小的。可以一点一点，一步一步往上换换。
➤不要一味的追求低容积率，城市发展的进程中，高层替代多层是趋势，毕竟别墅只是为少部分人准备的。
观念落后是发展缓慢的一大因素，张家口大部分人对多层板楼的认可度要高于高层，觉得容积率低，公摊小，但一个城市总是要发展，国家主要矛盾都已经转变了，难道我们还要保守下去吗？在固定的土地面积上，未来一定是高楼林立的。主要看产品质量。
有不止一个人问过我，容辰首府那么密，到底能不能买啊？如果你细心的话就会发现，容辰庄园，2009年的楼盘，现在来看，在楼盘整体规划、户型以及外立面设计上都并不过时，与现在的某些楼盘相比甚至都有过之而无不及。从开盘到现在一直都是张家口楼市最高房价的保持者。如果你实地考察过的话，你就会明白，即使有溢价，也要买在容辰首府，更让人舒服的户型设计，小区配套以及得天独厚的地理位置，都是红旗楼一带改善性需求的第一选择。
➤没有电梯的六跃七大面积跃层，最好别碰
现在市面上有大量的类似房源，既然改善，何必让自己更加难受，即使这样的房产足够便宜，也不要考虑，首先不说其较长的房龄、顶层的漏雨问题、冬凉夏热的顶层弊病等问题，每天面对六层楼梯的几次上下，没有谁能吃得消。
目前的张家口，改善需求正在增长，但与此相对应，高品质的改善产品相对匮乏，是整个楼市供应端最大的短板。
近一两年，一线品牌房企的到来多少能缓解高品质产品相对匮乏的市场，但谁又能保证这些品牌房企不是来赚快钱的呢？但作为改善型的群体，有总比没有强。毕竟多了可供选择的范围。
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关于投资
在“房住不炒”，在整个环京地区都凉凉的大背景下，如果你还不闻不问的去盲目投资的话，我只能说，你一定是疯了。当下市场，你并不能指望其还能有像2016年那一拨的大涨行情，同时你也并不能保证你买的老破旧小区一定能拆迁，所以，建议投资者等等看。
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