如果说2016年是楼市跌宕起伏的一年，那么2017年就可以用波澜壮阔来形容，2017年已然成为一个具有历史性的楼市年。
这一年发生了太多太多，无论是宏观环境还是到具体房价，调控下的楼市确实变动很大。但就目前来说，总体上也算不上悲观。如今，楼市确实站在十字路口！
按照惯例，主页君@孟祥远 每年都会发布新一年的楼市预判。2017年南京楼市的整体走向与我发布的「2017南京楼市十大预判」比较接近，多数判断得到应验。如南京房价涨幅，2017年年初南京二手房价格在2.5万/㎡，到年末时已涨到2.7万/㎡，涨幅有8%，符合“个位数波动”的判断。
2017南京楼市十大预判
2018年已来，我也想与大家分享自己对新一年楼市的预判。本来想谈谈全国楼市，但广大微友希望我把南京的形势跟大家做分享，毕竟这和广大买房人、投资者关系更为密切。
今天我就把「2018南京楼市十大预判」正式公布。当然，楼市的发展离不开大家的参与，想听听各位对于2017年南京房价走向的看法，下面不妨先来投个票，一年后再来见证：
一、政策面：调控进入平台期，短期干预逐步退出市场，长效机制登台
2017年的调控政策堪称史上最严！经过一年多的调整，在政府帮忙砍价下，稳房价稳人心取得不错的成效，本轮调控也已到达一个阶段。2018年，楼市调控会进入一个平台期，市场逐渐回归理性状态。此时，作为短期的价格干预也将不可持续，会逐步退出市场。
“长效机制”作为2017年楼市中浓墨重彩的一笔，已开始重点布局。作为牵动中国房地产行业的最大变革，2018年的重点还是长效机制的建设，下一步需要做的是因城制宜，甚至做到一城一制，各个城市特色的长效机制雏形会出现。
二、供求量：上半年新房供应依然偏紧，下半年会逐渐加大；相比2017年，成交量有10-20%的增长
据统计，2017全年的商品住宅供应量728.73万方，上市住宅6.5万套左右，成交62246套（不含高淳、溧水），相当于每小时卖出7.1套新房，供应量均大幅削减大半，市场供不应求。
2018年上半年库存量会保持稳定，房源供应不会有特别大的增长，一方面都是以现房销售为主，另一方面，高价地多，开发商也不愿意上市。如果南京的商品住房库存量在4万套以下，基本上还算是供应偏紧的状态。
当前南京库存量
但正常来说，2018年中期之后，大量新盘上市，将会彻底改变一房难求的情况。从市场需求来看，2018年市场需求继续放大，预计成交量会有10-20%的增长。整体上够卖，但是河西、江北等部分热点板块仍会出现供不应求的状况。
三、房价：两会之后，限价可能会有所松动；全年涨幅不超过南京人均收入涨幅为宜，个位数上扬
先说2018年新房走势！
受制于限价，南京新房连续12个月止涨，也导致出现新房、二手房价格倒挂现象，差价就这样赤裸裸摆在面前。土豪连夜买房也就能理解。
不过，两会之后，限价可能会有所松开。若限价能够松口，根据南京市场的基础，房价涨幅大概是以不超过南京人均收入涨幅为宜。
此外，随着一批2万/㎡+高价地陆续上市，2018年的房价中位线也会上来。且后期拿的低价地会对前一波的高价地进行挤压。一些开发经验不足，资金不够雄厚，产品实力一般的地王未来生存会比较难，建议持谨慎态度。不择手段拿地的开发商定价预期过高，也要理性对待。
每一波地王潮都会套一批开发商，所以，摆在当前楼市一个重要的课题来了——前期高价地如何解套？我也正在思考，以期为这一难题的解决提供咨询决策。
再来说说二手房市场会不会有大的变化？
首先主要还是取决于供需。供应方面相对稳定，主要看需求。如果新房买不到，二手房需求会爆发，但新房供应会上来，二手房就还好。
2017年，南京二手房还有8%的涨幅。那2018年房价还会继续涨吗？这关键就要看新房价格了。新房价格逐渐往上抬，去化率会下降。加上大批低价盘的收官，南京的一二手房倒挂现象会减弱。此消彼长下，明年二手房市场会相对稳定。
四、资金面：持续去杠杆，资金面仍然难以宽松
今年政策关注的焦点是防风险、去杠杆。
要实现这一目标，自然要控制市场上的资金量。虽然近期M2有上升、央行向市场输血1.5万亿元资金，但仅是暂时现象，起到临时工具作用，货币政策将继续保持“稳健中性”的大基调。
目前房企资金链紧张，个人房贷额度出现了前所未有的紧张局面。央行2017年前三季度余额仅增加1.96万亿，相比2016年，接近腰斩。
你会发现，虽然房价降了，但要还的贷款利息却更多了，买房反而更难了，细思极恐。房地产降杠杆、去金融属性不是一日之功，央行持续去杠杆，2018年楼市资金面仍然难以宽松。
五、土地市场：土地供应量放大， 但供应结构和出让方式都有所变化，地价也会有些下调
2017年南京并未完成《2016-2018年三年商品住宅用地供应计划》中的530万方的宅地土地指标（2017年涉宅用地成交517.2万㎡，土地成交总面积699.9万㎡）。
根据规划，2018年将出让560万方宅地，可见2018年土地供应还会放大。但不必过于担心土地供应对销售市场的影响，至少2018年上半年房源供应不会有特别大的增长，因为都是现房销售为主。
不过供应结构和出让方式会有所变化。目前上海推行的土地“招标+挂牌”组合出让方式，达到了调控房地产市场的预期。南京很可能会学习上海。此外，在发展租赁住房方面，也会继续增加租赁住房的土地供应。
补充一下：
招标：在出让前就已定好一个价格（标底），想要这个土地的人就会对这块土地出价，出的价格最接近这个事先定好的价格就是成交价格。注意：并不是最高的，是最接近的。
挂牌：土地的出让价格也是有市场价的，这样卖就相当于把土地放到货架上明码标价的开卖，有谁看上了就买，价格不一定，一般都是在市场价左右
六、住房制度新亮点，住房租赁市场大力发展。限价房、共有产权房、人才房等新形式层出不穷，对解决住房问题形成补充，但企业介入租赁市场盈利模式难
2017年楼市出现新风口，也被称为中国住房租赁市场的元年。不久前结束的中央经济工作会议也明确提出，加快建立租购并举的住房制度。
南京被列入首批开展住房租赁试点城市，发展租赁市场的各项工作从2017年年初到年末也已经在紧密展开。所以，租房将是2018年楼市的一个亮点，要注意租房市场的变化。
附《南京市“十三五”城乡建设规划纲要》对南京住房保障体系也有明确规定：
进一步细化落实住房保障体系转型“1+4”政策，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，在实现“住有所居”目标的基础上向“住有宜居”迈进。改进和优化住房保障方式，推进公租房和廉租住房并轨运行，建立以共有产权为核心的购买型保障房制度。
开工建设各类保障性住房1500万平方米，到2020年，城镇常住人口保障性住房覆盖率不低于23%；此外，还筹建人才安居住房6万套，约350万平方米，着力解决人才住房问题，保障16万人才享受人才安居政策。
七、房企：集中度持续提升，企业规模集中化趋势；没有背景、没有实力的中小企业将被从大城市逐渐淘汰出局
地产调控促行业洗牌再度加码，房企“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象正在发生，没有背景、没有实力的中小企业陷入生存危机。
数据显示，2017年上半年，房企并购交易金额同比增加78.5%。各梯队房企集中度均呈上升趋势，其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大，较去年上升了10多个百分点。
前20强房企的市场份额已从2016年底的26.8%提升到2017年上半年的36.3%，按这个上升趋势，以后能在热点城市拿到地的房企也基本只有TOP20。
中国房企龙头不断更替，此轮房企大洗牌对未来楼市的品牌变化也起着至关重要的作用。
八、人口：放宽人才落户门槛，以此突破限购；流入人口持续增加，预计南京人口新增10万人/年以上
主页君@孟祥远 一直认为 ：一部房地产业的历史就是人口的历史，所以人口与房地产市场的关联度很高。从数据看，目前南京距离千万人口大城市还有较大的缺口。
在刚刚过去的12月，南京也发布了新政，提出应届大学生在南京就业创业即可落户。进一步降低高校毕业生购房落户门槛。
而二线城市抢人方面拼得很凶还有武汉、郑州、成都、长沙等城市，预计会有更多的二线城市加入抢人大战。南京为在这场“没有硝烟的战争”中占据有利地位，南京“限购”或入户政策适当调宽的可能性很大，届时预计南京人口新增将达到10万人/年以上。
有人了，就会有需求，人口比人才还重要。
再者，即便限购再严，老百姓也要卖一买一换更好的房子住，比如居住在没有电梯的老破小里的人，需要换个有电梯的房子；即便限贷，买房成本增加，考虑到教育，老百姓还是得换个学区房，也不一定非得是名校。
九、投资：南京住宅短炒价值被限，调控下限价盘和低地价盘仍有机会；优质商办以及少数潜力都市圈表现强于大市
12月的全国住房城乡建设会议，住建部又给我们透露了一个重要信号：2018年，我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
这是近一年严调形势下，第一次公开提到去库存。受南京的外溢效应，去年环南京都市圈的镇江、汊河等地，市场表现抢眼，房价涨了一截。在继续“去库存”的大环境下，可以预见的是，2018年楼市分化还进一步加剧，核心城市住宅继续被限，都市圈和优质的三四线城市将继续领跑。
我常说，城市靠谱，楼市自然可期。南京是长三角城市群唯一的特大城市，是扬子江城市群发展龙头。在近日举办的南京都市圈规划协调会中，对南京做出最新定位——打造成“亚太门户城市”，发展目标对标波士顿。南京都市圈也将迎来大建设、大开发，围绕南京南站、南京站和南京北站，打造“一小时通勤圈”！
十、行业：政府和国企更多介入房地产行业全流程，中介等上下游行业会比较艰难
在2017年，我们看到小型企业、中介艰难度日，也看到铁路局等大国企进军房地产，看到中信、建设、中国银行等大银行直接介入房地产市场，参与金融服务、开发建设、持有运营、后期退出等全链条业务。
无疑，这将进一步冲击传统的中介等上下游行业及从业人员，后续将会有更多的房产经纪人离职，更多的中介门店关闭。
总得来说，楼市环境真的已经变了，还想在楼市赚快钱已经不易。随着资产价值越来越高，杠杆也会越来越低。自住早买早享受；投资就要理性对待了。十年前，只要方向对了，我会对你说买买买！但是放在现在，我必须提醒各位了！
最后，别忘了买房的最终目的都是为了更美好的生活。
独家观点，码字不易，感谢亲们支持！更多独家观点可加mjjt2021，有机会一对一交流！
閱讀更多 孟祥遠 的文章
