今天我們來談個沉重的話題：當今房價如此高的情況下，我們是否當接盤俠呢
最近知乎這個不知道是哪個博眼球的傢伙去問的問題（沒有興趣去找它了）估計是一些佛系年輕人。晚點再討論這個問題，本來不想去回答的，但看了下面這個仁君回答的似模似樣，忍不住要回應下。這個人回答就彷彿是10年前的那些“專家”又出來誤導大家，我們房產這麼多年，看著它的價格起落，是知道一些內幕，局外人估計不清楚。
打開十幾年前主流媒體，當年看的一些報紙（當年看房的權威是看報紙，哪個樓盤開盤了，看看報紙，國家出什麼政策了趕緊看看），突然你會發現，那些所謂的專家，就是剛出爐的22歲剛學校畢業，不懂市場，還是一個剪報紙的小孩童，看到某些政策就去做一些爆炸文章出來，突然發表一些言論，說房調控了，大家注意力房價必跌（注意當年叫調控，還不叫限購）。出了些爆文，報紙銷量不錯，就不斷去報道類似文章，大家本來就不喜歡房價漲，所以就天天盼星星盼月亮，希望房價跌，自己去撿個寶（廣州本地人就是喜歡，可能中國人都是有這個心態）；所以這些剪報紙的孩童，就突然變成該日報的某某專家。某某專家預言越來越多，媒體同行大家看到了，也不斷去學習看空樓市的一些言論，為了博得更多關注和銷量。
確實某些年的樓市不好，例如08年，11年，到14年；限購也開始配合愈演愈烈，所以專家都似乎說對了。我們行內的人其實知道那些專家是什麼人了吧？連踩盤都沒有出來踩過幾次的人，更談不上是買過房的人。你覺得跟沒有買過房的專家會跟對嗎？？
有點繞遠了，回到下面這位仁君的算法（以下摘自知乎）：
我不接
在上海買五十平到八十平房子，需要400萬。
首付100萬，貸款300萬。如果貸款20年還清，每月還款2萬元，累計還款480萬。
看上去二十年後，如果房子價值高於580萬（首付100萬，還款480萬）我就賺了。
但是，這沒有考慮到機會成本。
如果每年的資本收益率為5%，那麼20年後我的1元錢會成為2.65元（1.05的20次方約等於2.65）。如果用我的100萬進行低風險投資，那麼20年後我會獲得265萬收益。
每月還貸2萬，每年還貸24萬。如果將每年的24萬都進行低風險投資，那麼到第20年，我累計會獲得876萬收益。
如果我用買房與還房貸的錢進行投資，那麼第20年我將獲得1141萬的收益。
這就意味著20年後，kkzy201517我的那套老小破必須達到每平23萬（以購入價8萬一平計算）至每平14萬（以購入價5萬一平計算），20年間漲3倍，我才能夠不賠錢。如果中國房產沒有泡沫的話，達到這個房價沒問題，但是我國樓市裡肯定存在泡沫。有多少泡沫，會不會破裂，什麼時候破裂，我不知道。
但是，我是不會拿我小半輩子去賭的。
初次來讀，感覺好有道理，彷彿自己買房都是傻子，買錯了，應該按照他這樣去算，去拿利息只是SB。
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我認真一讀，不忍要剖析一下：400萬房子，首付不是30%，至少120萬嗎？？
好吧，可能他的房子可以拉高評估價或者是為了方便計算，那好吧就按照100萬來算。首付100萬，貸款300萬。如果貸款20年還清，每月還款2萬元，累計還款480萬。
看上去二十年後，如果房子價值高於580萬（首付100萬，還款480萬）我就賺了。
我要問仁兄，您算過沒有580萬除以400萬=1.45倍，你家房子20年才漲45%嗎？？我估計上海這個地方，5年就漲上去吧？？
9年房價漲了81%，正常年份保持12-14%的漲幅）。那你分開20年看，45%除以20年，年化才2.25%，比現在銀行基準利率4.9%還低吧？？你買的這個是房子嗎？？是棵蔥吧；
他還說：但是，這沒有考慮到機會成本。
你告訴我目前中國抵抗通脹，投資最好最穩的途徑是什麼？
你告訴我你的機會成本是什麼？
投股票玩金融，區塊鏈？
不玩得你“媽都不認得”，我認識好幾個炒股票玩金融的朋友一賺到錢第一件事是買套豪宅自己住。然後投資幾套房子。扯遠了~
本來參照物拿一個2.25%增值的房價跟他資本收益5%的相比，肯定是那位仁兄說的是對的。
如果真的是去掐，今年開始銀行資管加嚴，中國真的以後還會有很多這類穩定5%收益的投資嗎？？我懷疑了。
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他說：如果每年的資本收益率為5%，那麼20年後我的1元錢會成為2.65元（1.05的20次方約等於2.65）。如果用我的100萬進行低風險投資，那麼20年後我會獲得265萬收益。
每月還貸2萬，每年還貸24萬。如果將每年的24萬都進行低風險投資，那麼到第20年，我累計會獲得876萬收益。
如果我用買房與還房貸的錢進行投資，那麼第20年我將獲得1141萬的收益。
他沒有算錯，實際房地產回報會是怎麼樣呢？上面我把廣州過去9年房價漲幅12-14%的增幅大家看過，我們取個整吧一年增幅10%，同理按照那個仁兄算法：按照目前他說的那套上海房子80平最低取4萬/平算，1.1的增速房價每年，20年後係數是6.7275元（1.1的20次方約等於6.7275），那20年後，那套房子價值4*6.7275*80平方=2153萬！！！沒有看錯，假設中國經濟持續穩定發展，持續M2值維持過去；貨比超發通貨膨脹在不變的情況下，你家上海新房子會這個家，老房子可能會打個折，但也遠比1141萬多得多吧？？
不好意思，我還要再引進一個數據，剛剛那個仁兄說的1141萬元是理想模型下，沒有考慮通脹沒有考慮貨比超發，沒有算到M2值增速的；如果加上M2值上去，1141萬元的購買力大約也就只有一半的價值了。不信，我們看個數據：
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一直以來，我國廣義貨幣M2增速相當驚人，2012年，中國M2餘額接近100萬億，當時就有專家指出，M2接近百億，而同期的美國M2摺合成人民幣也不超過60萬億元人民幣。
如果用M2/GDP來衡量貨幣超發情況，美國只有0.6到0.7，而中國則高達1.87。
而到了2017年我國的GDP總量超過82萬億，而今年3月末M2達到173.99萬億，這就意味著，M2是GDP的2倍。
過去M2增長快速增長，與房貸增長有著直接的關聯。原因就是大量貨幣流向房地產市場，房價從而被迅速推高。
我國曆史上比較著名的房價上漲週期，都明確顯示M2與房價是同步上漲的：
一是2008年至2010年，我國的M2增速分別上漲了17.8%、27.68%、19.70%，而在這樣的上漲過程中，當時房價也扶搖直上，開啟了新一波上漲週期。
二是2015年初開始至2016年10月本輪房地產調控止，在這段期間M2增速達到了13.3%也突破了警戒線。
實際上很多人說是M2推高了房價，這個我們不表態，因為影響房價因素很多，假設房價不發揮蓄水池左右，大家物價已經不知道要漲成什麼樣子了。
今年3月份開始，M2增速開始回落到8.2%，或許以後增速沒有這麼高，因為國家在控槓桿保，高層對房地產金融槓桿已高度重視，希望把它調降下去。
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當M2一直在上漲，錢越來越多了之後，我們可以肯定的一點是，一定會有東西價格是要上漲的。（比如房價）
所以知乎那位仁兄的1141萬元的購買力大約也就只有一半的價值了。不然你自己想想，為什麼周邊的人都說去買房，還有有錢人說去做理財嗎？？有的話他就是太有錢了，限購了，玩一下私募了。
後來該仁兄還提到北京房價和北京職工工資關係表：我不知道北京數據如何，但我從他表格可以看出，2008年以前，職工年收入收入是可以慢慢跟住房價去買對應平方數：（92年購買1.2平，97年購買2.2平,2002年購買4平，2007年可購買4平，2008年後達最高4.4平），2008年後職工收入增加了，只是購買力是突然逐步下降的（2009年後就開始下滑只能購買3.23平，知道2012年只可以購買1.9平，2017年只能購1.3平）；這是國家4萬億投入市場，M2的增加的開始表現。所以就如仁兄說的08年人均收入開始每年上漲。房價收入08年後都有明顯漲了，購買力卻不如從前那邊足了。
好了，也不說仁兄怎麼樣了，只是想讓大家看清楚這個算法而已。
最後我來回答下，年輕人該不該接盤高房價？？
答題請思考題目：
1、何為年輕人，是不是20歲以前就算年前人，還是30歲以前才算年輕人？？
2、何為接盤？？
3、何為高房價？？
出題目的人沒有給到明確的標準，就像人家老問我們廣州買哪裡一樣？老大又不知道你有多少錢，又不知道你限購不，又不知道你哪裡上班，買來幹什麼的？我怎麼判斷該買哪裡？？（如果真需要諮詢相關問題，請關注【廣州房地產生態圈】），其實您把詳細情況告訴我，我肯定能給您一個很滿意的專業答案。
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我是這樣認為的：
1、20歲以下年輕人，請不要去思考這個問題，該好好讀書該好好學習技能是你們的主要職責，留個你們老爸老媽去想這個接盤的事。
2、30歲以前的人，就該好好工作賺錢，加薪升值才是我們去考慮的人，如果剛好遇到剛需住宅就咬咬牙買一下，除非你不打算留在該城市發展，比較等房價降的人就比較傻了。你是住的，不是投資的房漲多漲少你又不能怎麼樣。
3、如果定義30歲以前是年輕人，那就不要去接盤了，你這個20多歲的人，跑去售樓部人家都不接待你，人家銷售眼睛很利的，一眼就看穿那時的你都還沒有錢，你首付的錢可能有些都是父母給到的。學什麼人去接盤呢？？還是好好賺錢吧，等你事業有成，踩著七彩雲彩來的時候再說去接盤的事吧。
4、接盤是中年人的事，是有錢的人，事業成功人士的事，國家不差我們這些屌絲去當炮灰；何為接盤？接盤就是少量有能力的人去接受那些豪宅區或者有著學位資源傾斜的稀缺房源。接盤就是去購買這些高房價的地段和房子的動作，在這些人看來，這樣的好地段新房子好學位是他們剛需了。這些資源稀缺或許就是大家爭奪的根本原因，沒有這些資源就會停盤了，就沒有人去接，就是政府賦予或者城市發展中地段配套的稀缺，所以需要流轉需要搶奪，有錢人眼裡不會停。富豪的世界，屌絲不懂！所以不要說90後和00後，估計20年後，90後都有能力去接盤，只是現在大家沒有能力去接，就佛系青年而已。
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5、說到佛系青年，是一個不成熟的思維。為什麼日本或者美國等一些發達資本國家，很多年輕人都是進入一個低慾望的年齡，因為他們國家經過高速發展的時間，比中國早了十幾年的發展，階級基本趨於固化了。日本的年輕人就是沒有有經驗有能力的中老年人有錢，所以他們既然買不起房了或者奢侈品了，那他們就不去想了，就吃著便當，拿著優惠券去排隊過一下小確幸的日子；就像美國已經明顯的富豪區和窮人區了，窮人區連享受好最頂級教育，想進入富人區圈子的選擇都沒有了，需要突破這些，都要付出幾倍的努力。甚至幾代人的努力才可能打破那個階層，所以在發達國家那些貧困區年輕人都是佛系青年。
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現在中國階級還沒有固化，還是可以通過教育去翻身。我們父母唯一能做的就是把我們那些年輕人送入學校，這個是他們上一輩人努力的最大結果，鄉下有房子最好，沒有房子或許給你留了一些首付。
希望自己年輕的孩子出人投地，結果還年紀輕輕就說房價太高，不是我去想的，我們得過且過，存個錢即可。做個連想都不敢想的年輕人人，那我們父母這麼辛苦送你讀大學是幹什麼？還不如在家放牛；所以年輕人不要想去接盤的事，至少現在努力奮鬥一下還可以觸碰一下房價，給自己定個目標，什麼時候能夠買一套屬於自己的剛需住宅。不然我們這一輩年輕人的瀟灑都是下一代孩子在承擔，那個時候的他們或許真的再也買不起房了。
6、何為高房價？最近大家都在吵鬧不休，從東北丹東房價被超高，到現在三四線城市，縣城都普遍8000-9000，接近1萬元了。縣城都要過萬了（https://mp.weixin.qq.com/s/PQfhgCkp1MZKkM6fUgg4_w，詳情可看看【廣州房地產生態圈】這篇文章），誰曾想過？那一二線城市怎麼樣才為高房價？之前曾經有想過，歐洲大概8億左右，是人口密度最大的一個洲，中國14億人，就如一個新歐洲一般高密度，高速再發展，每一個省GDP都如歐洲一個國家般，廣東、江蘇的GDP規模相當於今天的英法兩國，未來兩省總GDP必然超過英法兩國。
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未來中國很多省份（例如浙江，山東，成都，湖北，河南）的GDP或許會達到英法國家，這樣可以預測未來很多是省會城市房價過兩萬甚至到三萬是經濟發展的必然階段。所以北上深廣房價會漲到香港水平嗎？不知道或許有可能，至少現在開始看到很多地方出現了富豪區的分界了，珠江新城陳豪宅區與棠下車陂等城中村，或者就是富人區與窮人區的分界的雛形，所以當我們去到印度，發現很有錢的人就是一直很有錢，這個或許中國以後也會階級固化，買不起房的那部分人終究買不起。
所以不好意思，不努力的年輕人，未來無論你是90後還是00，後接盤輪不到你！！
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所以年輕人該不該接盤高房價？？這是一個無理取鬧的命題，多了一些口水。
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