文｜孫不熟
我的回答是，市場永遠都是理性的，你看到的永遠都是合理的，如果一定要問什麼比例才是合理的，那我認為是1:1。
她說等等，地段呢？難道地段不值錢？
我說值錢，但真的不多，地段價值的計算公式其實是這樣的：
珠江新城地段價值＝客村＋2元＝萬博＋5元。
2元和5元是什麼？地鐵票價，就是這麼便宜。
是不是很荒謬？但這就是我們的國情啊，住在萬博、新塘的新廣州人，對珠江新城不會有什麼發自內心的地段情結，就像今天住在珠江新城的人不會對越秀山和環市東有什麼地段情結。
新移民眼裡的地段其實是配套，是交通＋產業＋教育這些可量化的指標，但這些都是可以複製、超越和替代的，所以珠江新城就取代了天河北，天河北就取代了環市東。最近20多年的廣州，地段實際上是個快消品。
未來，金融城會不會取代珠江新城，科學城和蕉門河會不會取代金融城？只要廣州的城市建設仍在擴張週期，一切皆有可能。
真正的地段是不可複製、不可替代的。
倫敦有個地段叫做海德公園，這裡的房價是倫敦金融城的2到3倍，是金絲雀碼頭（新金融城）的4到5倍。海德公園有什麼？沒有摩天大樓，沒有高大上的科技金融，有的只是大英帝國的貴族文化（這裡曾是皇家公園、英王狩鹿場），這裡的賣點是文化意義上的逼格，不是硬件層面的配套。
倫敦海德公園（圖片來自視覺中國）
倫敦還有個地段叫做SW1，它是一個郵編地址，這個郵編區也是倫敦房價的制高點，但其賣點不是摩天大樓與總部經濟，而是“與王室為鄰”。歷史上，SW1郵區大部分地塊為英國皇室所有，是白金漢宮、大本鐘、威廉王子婚禮舉辦地威斯敏斯特教堂、唐寧街10號所在地。能住到這裡，就意味著踏進上流社會的門檻。這個地段的賣點也是逼格。
逼格是不可複製的，不管倫敦新建多少CBD、湧現多少摩天大樓，海德公園與SW1郵區的價值永不落幕，永遠是倫敦樓價最高的區域。
廣州，以及北上深，有這種永不落幕的地段嗎？沒有。
如果有，那麼廣州東山口的房價，應該是珠江新城的三倍，上海原租界區域的房價應該是陸家嘴的三倍，深圳羅湖的房價應該是福田CBD的三倍，北京東西城的房價應該海淀、朝陽的三倍。
然而，並沒有，當陸家嘴、珠江新城的摩天大樓樹起來之後，這些城市的類海德公園地帶迅速褪色，成為樓市價值上的平庸之地。
結論是，與倫敦不同，住在北上廣深的人們大多是沒有地段情結的。如果給這些城市的新移民出一道選擇題，選東山口還是新塘？他們一定會選便宜的那一個。
新移民心目中的地段邏輯就是這麼簡單粗暴，為什麼？因為他們對其棲居的城市沒有記憶和情感可言，不會為了迎合這座城市原有的地段秩序而額外付費。相比融入舊秩序，他們更喜歡開疆拓土，創造自己的新世界。
好了，我們再把文章開頭那個公式再演繹一下：
20年前，環市東地段價值＝天河北＋2元。
10年前，天河北地段價值＝珠江新城＋2元。
今天，珠江新城地段價值＝金融城＋2元。
10年後，金融城地段價值＝科學城＋2元。
……
這是軌道交通時代，不是馬車時代！地段的尺度需要重新定義。
現在，你問我，廣州的機遇在哪裡？不在珠江新城，而在下一個珠江新城。
下一個珠江新城在哪裡？
500萬人口的廣州，它的中心在越秀，1000萬人口的廣州，它的中心變成了兩個——越秀與天河，當人口規模達到1500萬乃至2000萬、3000萬時，中心在哪裡？
去年廣州的常住人口增量是50萬，這個增速如果繼續保持，10年後廣州的人口是2000萬，這還不包括實際管理的數百萬流動人口。
2000萬人口規模的廣州，兩個中心是不夠用的，至少要三到四個中心。那麼，誰是天河的第一個接棒者，海珠、番禺、白雲、蘿崗都是種子選手。
本人不止一次地鼓吹過，在地鐵＋移動互聯網的時代，超大城市的內部空間是扁平的，哪裡成本低，哪裡就會有水灌進來，最終實現空間平權。只不過，這個平權的半徑究竟是20公里，還是50公里，這個允許有爭議。
既然南山科技園可以追平福田中心區、中關村可以比肩朝陽CBD，既然天河北可以超越環市東、珠江新城可以打敗天河北，為什麼萬博、科學城、白雲山麓就不能和珠江新城1:1呢？
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