知识星球某个伙伴就这个问题咨询了我，我纳闷，这不是很明显的地段吗？但可能有不少是不熟悉广州地块的外来投资者，我就着重再好好聊一聊。
这也算是开诚布公地为各位阐述我认为的广州最具潜力地段。
很多咨询过我的伙伴也应该清楚，我自17年开始的推荐区域之一，就是老黄埔：三溪到文冲一带，包括临江一带。
那到底是为何呢，我下文为各位阐述一番，这价值不止380元，拿走不谢。
目前的黄埔是一个组合体，老黄埔和萝岗，2005年以前的黄埔区域如下图（那时候萝岗还属于白云区）：
而05年4月，萝岗成立，到2014年合并到新黄埔，其实也就是九年的时光，萝岗人民估计都没完全适应过来。
而这个时段发生的最大事件，就是原来的罗岗香雪三路一号，挂牌从萝岗区政府，摇身变成了黄埔新区府。
而后续三年，黄埔基本上所有的资源都涌往了新区府的建设与推进中去了。标志性的影响，大家也猜到了，萝岗房价在嚯嚯嚯往上涨，以长岭居为代表的新宜居区域，成为了一道又一道东部地价风向标杆。电车、地铁，交通适时布局，道路宽敞程度，加上沿道亮丽的厂房、楼盘风景线，萝岗已经成为了新广重点考虑的区域范围了。
那么是不是老黄埔就如此没落了呢？
非也。
这恰恰说明了老黄埔的第二春就要来了。
1.房价鸿沟不再
我在《广州2035年城市总体规划，告诉你机会在哪里？》一文中已经大概阐述了老黄埔的机遇：
“老黄埔背包太沉，步伐不得不缓慢，首当其冲的就是石化厂。在如此小的辖区范围，占据如此大的传统重工业，是摆在老黄埔东进之旅一时无法逾越的城墙。但是时不待我，如果在解决石化问题上纠缠过多，必然会延误战机，被同胞城市狠命追赶。所以在过去的几年，老黄埔和萝岗合并，区府搬迁萝岗，优先发展萝岗产业与宜居氛围。而当时机成熟，凭新黄埔强大的GDP实力，必然会更加娴熟地处理“退二进三”的进程（广钢厂就是成功一例），届时，新黄埔一定回头大规模改造老黄埔，填补这真空地带，形成顺势而为的珠江新城-天河公园（金融城）-琶洲-鱼珠-第二CBD的一脉相承。”
话虽如此，但是老黄埔房子那么老，萝岗房子那么新，作为一名称职的刚需，心底总是有一股酸酸的贪新厌旧，那新房子就如同妙龄少女向你抛媚眼，咱没可能心里不痒痒的。
没错，有这个感觉就正确了，2016年前的萝岗新房子都是白菜价，买就对了。
但目前萝岗与老黄埔的房价差距又有多少呢？（可能存在个盘差异）
其中萝岗平均房价为30129元，老黄埔平均房价为32961元（房价总数/个数），萝岗的房价仅仅比老黄埔便宜9.4%，套上首套三成的杠杆效应，萝岗成本仅比老黄埔低2.8%而已。
当价格不再成为优势，剩下来的就是实打实的城市化进程了。
2.城市规划的打法
黄埔老区，典型的城乡结合部，这是当下劣势，但更具潜力。我们要知道城市发展有一个不明言的规律，那就是一圈一圈往外弄，对广州而言，从80年代开始，就是往东，往南。
下图为八九十年代的城市现状图：
每个城市城市化细节上还是各有不同的，但广州发展的动态和手法有迹可循，我们来剖析下。
那时候天河还是新区，珠江新城还在酝酿中，而越秀荔湾是传统住宅区，员村棠下、黄埔大沙地一带却已有居住形态（黄色地块）。
那广州是怎么规划呢？
它需要先在发展的目标地域两端布置大量扎根人口。以珠江新城的建设为例，广州大桥西侧是成熟的老城，东侧是员村棠下，再往东就是东圃大沙地，大量的住宅拔地而起，吸引人流。那时候员村东圃一带居住环境比珠城更为舒适，配套完善，新广们纷纷跳过珠城一片烂农田，去更便宜更宜居的地方先住下来了。
人口点状布局已然完成，政府接下来就是填充空白了。这时候新城建造就不惧怕人流不能聚焦了，两端已然形成生活氛围，中间地域打造更有竞争实力的产业总部，人口基数问题解决了，就会取近回填，珠城成功概率自然大增。
由此我们得到一条城市化的经验之道：先布人口，围绕目标，以点打面，事半功倍。
近十年来，只要我们细细观察，广州在东进之路上一直都重点布局东部人口的进驻，包括萝岗、新塘。而珠江新城大获成功之后，这员村棠下东部的重点打造地段就是金融城-鱼珠港第二CBD了。
金融城因为限高原因，受到的建设阻力不比当年珠城要小，而鱼珠港的规划建设就是缓和这个阻力而来的。
大家再回头看看八九十年代的空白地段。
珠江新城这个板块已经完成历史任务了。剩下的第二CBD新任务尚未完成，同志们任需努力。
怎么办？经验告诉我们，先往黄埔东部注入人口，东部有石化厂这顽石不好办啊，那就打造宜居的新黄埔，把人口都先灌入。
萝岗的历史意义，就是如此。
3.交通布局的松弛
我们再看萝岗与老黄埔的交通布局，更能看出萝岗是为切合老黄埔发展而来的。
其中重点是长岭居。
之前一文《萝岗长岭居，好山好水好宜居，买吗？》中我道出了萝岗目前最大的短板——区内交通。
咳咳，别点链接了，基本后半截都在知识星球了，但为了本文，我也择取部分来阐述：
萝岗六号线沿线已经全线开通，自浔峰岗到达香雪，外加地铁23号线规划近期落实，也将从香雪东延，接通增城官湖，计划与穗莞深城轨连接。而7号线二期规划会连接萝岗站，然后往北也会连同21号线的水西站。这点值得期待，七号线是一条什么线呢？它直通老黄埔+长洲岛+大学城，连接整个番禺，而后期更加会西延连通顺德北滘，从整个交通轨道来说是深度打通了广佛。
但这基本上距离长岭居稍远，长岭居不用太奢望地铁投入了，在地图上属于萝岗的地铁空白区。那长岭居怎么解决交通问题呢，新建首条有轨电车，香雪起始到长岭居。但这条有轨电车说白了其实就是公交线路，时速等与耗时是比不上地铁的，而且地上铺设，景观上稍逊于地铁埋于地下。有了电车，地铁建设相信没续文。萝岗相信会继续铺设完善多条电车线路，只是我认为更像是公交网络，长岭居会因为缺乏便捷的地铁网络而相对6号线沿线缺乏支撑力度。至于详细到21号线的长平站，因为并不是快车站，而且是高架站台，外观一定比地底站台要负面，单单是噪音便是减分项，后期我认为会成为萝岗的一个普通接驳站点而已。
再外延伸，可到21号线、知识城线。但基本上属于外环线了，暂时没有成网的趋势。
而尚在规划的23号线大概走势图：
萝岗除了区府6号线后续23号线往东延伸到增城，也只不过是区府范围的外延而已。长岭居一带，完全就是地铁真空地段，不过是有轨电车HP1、HP3的天下。
那么，回到我们的主题，为什么要推荐三溪-文冲一带？
还不明显吗？上述完全是房价变动+城市规划的逻辑：
1）萝岗房价已经不再与老黄埔房价有巨大鸿沟，人们会考虑更成熟的配套；
2）城市规划有步骤进行，先外围点状布局人口，再回归核心布局新兴产业城；
3）交通布局必须松弛有度，不能在新兴产业城发展成熟前喧宾夺主。
这是广州城市化的内部规律，逐步蓄力，一切只为憋大招。
而外部形式呢，都是各位实打实可见的，下述皆是迹象：
萝岗的交通网络布局，利好老黄埔。
萝岗的地铁布局倾向于一点对多线，重点是萝岗，对外分流，而老黄埔的地铁走势却是引流，东部北部西部人口。
萝岗除了6号线、21号线把人口输送到珠江新城板块之外，另外的人口分流，直接通过7号线，链接到老黄埔大沙东、裕丰围，分别是5号线、13号线的交接站点，打破了长洲岛一直以来无地铁的窘境，而5号线的东延线更是完全覆盖到了以前存在感不足的黄埔客运港-开发区西区。至此，老黄埔可以说是打通任督二脉，地铁网络遍及这曾经孤寂的老城了。
萝岗的人口就是为老黄埔服务的，鱼珠港第二CBD建成之日，就是效果呈现之时。（这本应该是金融城+鱼珠港的大整体，但为了地域上更容易理解，我仅以鱼珠港注释）
那为什么不推荐到去文冲以外的地方，覆盖到南海神庙、南岗、黄埔客运港一带呢？
饭要一口一口地吃，城市进程要一步一步地走，步伐大了，容易扯着蛋。
我们只把眼光放在能看到具体改造进程落实的区域。
珠江新城标志性道路临江大道已经决定从金融城东部东延至鱼珠东路，道路全长约2.1公里，直接抵达鱼珠港核心区域。至于未来规划延伸到新塘，那就是后话了。
茅岗村改造项目占地面积79.54公顷，体量是琶洲的两倍，杨箕、猎德的三倍，是广州进行中的最大“三旧”改造项目，而文冲城中村改造项目总用地面积约51公顷，也丝毫不容忽视。两者目前有序进行，为当下老黄埔已经没有多少增量住宅的土壤下，激发出一片蓝天。这个区域唯一的不好之处，就是诟病的石化厂了，只是我想这样说，按照地段来说，这是好地方，你们可以根据实际情况，往西去挑，尽量远离石化厂，三溪为佳，文冲为末。
但一旦时机成熟，石化厂走上了广钢新城之路，那这片区域，绝不是广钢新城地段所能比拟的。可读《房市吐槽系列十：西部进击，广钢新城崛地而起，成就下一个珠城？》。
结论：
说那么多废话干啥，行动最实际。
目前三溪-文冲的存量房产市场，你们买就是了。
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