还没成熟的小葡萄

是这个原因没错，但是三四线城市将是下一波大幅上涨的重点。

关于房地产市场近期走势的分析，最近我连续发了好几篇文章，有兴趣的朋友可以关注我，看一看。

为什么这么肯定的说三四线城市将是下一步房价暴涨的重点呢？

第一，三四线城市是房地产价格的洼地

正如大家看到的，三四线城市现在的房价很低，基本上保持在1万多2万以下，这个价格还不到北上广深的1/3，从全国各大城市的房价来看，三四线城市的房价已经成为全国城市房价的洼地。具有上涨和炒作的潜力。

第二，三四线城市将成为下一步炒资金炒作的重点

北上广深的房价已经在高位运行，虽然有不小的上涨幅度，但是房价炒作的动力不足、成本也很高。所，接下去炒房资金将会盯住三线四线城市，特别是基础条件较好、离一二线城市比较近的三四线城市，将会是炒房资金紧盯的重点。

第三，房地产上涨的趋势还没有根本改变

从上个世纪90年代末缓慢上涨开始，房地产市场上涨的趋势到现在已经维持了20年。这20年中，虽然有多次的回调，但是过后都报复性涨回来了。从目前的状态状况来看，房地产市场成为国内经济的主要推动力。同时，房地产的收入也成为地方财政的来源，所以整个房地产上涨的趋势还没有变，接下去三四线城市作为价格洼地，将会是全国房价上涨的重点。

财市知透透

三四线二手房不好卖跟炒房客没啥关系，因为一开始三四线房价起飞就不是因为炒房客。

三四线城市购房者主要是三类人：

一类是棚改货币化安置直接制造的购房需求，这个很好理解，你的房子拆了补现金，一个城市一年拆几万乃至几十万套很普遍。对应的就是几万乃至几十万套商品房销量。

二类是农民进城带来的购房需求，有子女为老人买的，也有老人为子女结婚买的房子。这类需求有明显被刺激的迹象。棚改刺激的房价上涨，让他们很难淡定不进场。

三类是返乡置业人群。

这个好理解吧，一二线买不起，又不想钱在手里贬值，还有些人希望通过迂回三四线，最终置换成一二线城市的房子。

三四线城市二手房之所以不好卖，有多种原因，根本原因是经济发展水平比较一般，房子的附加值也比较一般，在新房的诸多优势面前，二手房反而比较鸡肋。

发达的二手房市场一般都是最先诞生于发达城市。这些二手房附加值非常多，价格也贵的惊人，最近北京一个半地下室90平米，卖了1050万，购房者只贷款了200万，这个小区房子是上世纪80年代的，三十多年了，但是出来一套卖掉一套，很大程度上就是因为牛逼的学校。

楼市微观察

三、四线城市二手房不好卖，有多种原因。一是本身的供求关系；二是炒房者群体的撤退；三是房产税，租售并举的楼市新政等叠加效应使然。目前诸多城市的二手房，精装修之后折算成毛坯房的市场价格，大致低于市场20%左右。

三、四线城市的房地产一直处于供大于求的状态。2017年房价上升幅度很大，得益于返乡置业群体，属于补涨性质。在这一批需求完全释放之后，楼市清淡是很自然的事情。 因为价格洼地的因素，部分大城市的炒房一族，来到三、四线城市淘金。由于房价涨幅高达100%以上，现在已经赚得盆满钵满；该是套现的时候了，于是二手房就出现供大于求的格局。

房产税，租售并举的楼市新政，对于三、四线城市同样具有边际效应。炒房群体都是先知先觉之辈，他们不会接楼市最后一棒。 如果网友关心一下“房天下”等网站的二手房市场，不难发现很多已经装修完毕的二手房，虽然房龄不常，才做好精装但已经挂牌出售。如果扣除装修成本，大都比市场一手房价格要低20%以上。如果扣除利息成本以及时间成本，其实炒房的实际利润没有媒体形容的那么夸张。

即使是毛坯二手房，其价格往往也低于同样楼盘的一手房。笔者很多同事，就是买了此类房子；由于是现房，折算下来比一年前买期房，上涨幅度没有超过50%。

网友们可以尝试到正规二手房网站以及大型中介进行实地考察，从而验证笔者所言是否反映真实情况。当然不同的三四线城市，有不同的具体情况，不能一概而论。

感谢你们光临寒舍！顺祝各位周末愉快！

陆燕青

个人认为不是，而是三、四线城市的二手房本来就不好卖，这个跟炒不炒房关系不太大。

2016年到2017年，中国的三、四线城市随着一、二线城市的限购，房价大幅上涨，平均上涨1倍。这些城市的居民的家庭财富随着房价的上涨而得到大幅提升，用“春风得意马蹄疾”来形容一点不为过！当然，在这些城市需要新购住房的如刚毕业大学生、改善住房人群和前期因各种原因未及时购房“上车”的人们而言，购房压力确实增大的很多，置业安居变得更不容易！

（图片来自网络）

但是三、四线城市的房产面临一个很明显的问题，那就是已经升值的房子没有市场，曾试过出售，但又是有多少人愿意接盘呢？

这是一个很尴尬的现象，主要表现为：因房价上涨而受益的三、四线城市居民却发现自己手里业已大幅升值的房产并那么不容易变现，部分人群想要卖旧房换新房进行住房改善成了一个不太容易实现的梦！

要分析这个问题，就要看三、四线城市的购房人群出自哪个地方？目前来看，这类城市的主力购房人群分为以下几类：

1：炒房者，特别是较热门的三四线城市这类人群较多；

2：结婚购房人群，丈母娘经济的直接体现；

3：新就业大学生置业，在人口流入较多的三四线城市较多，人才新引力弱的较少；

5：县城或农村向城市转移的购房人群，这类还是较多的，毕竟现在农村结婚也是需要在城市有房的；

6：租房人群；

7：一、二线城市被挤出或逼迫购房人群；

8：棚户区改造购房人群。

等等。。。。。

（图片来自网络）

楼市基本面导致的此类城市二手房出手困难!

楼市的基本面是什么，行业是否普遍共识的，产业和人口是最关键的两大指标！

而大部分三、四线城市最缺乏的就是产业和人口，这是个不可争辩的事实。从这两个关键指标来看，三四线城市产业和人口显然是干不赢二线，更别说一线了。

但是，在这种基本面的基调下，当调控来临之时，三、四线楼市必将首先遭受重创，需求可能瞬间消失，首先遭殃的是开发商，曾经花了几个月时间培育的客户，一瞬间都没有资格买房了。而那些已经买房的人也会慌神，没有购房者进来，他们手中的房子就好比空中楼阁。

还有一个关键因素就是三、四线城市居民的收入水平，在经济欠发达地区，3000多的收入是普遍现象，以此收入来支撑1万+的房价显然不现实，也难以为继!

总体而言，三、四线的二手房是难以出手的，在此类城市投资房产需要谨慎！要牢记那两个关键指标，产业和人口。一切背离这两项指标的炒作都是不能长久的！

晃晃悠悠的滚滚

炒房者不炒了只是原因之一吧，而且是相互作用的，三四线城市的房子不好卖，炒房者炒不动了自然会选择放弃。

三四线城市的楼市火热很大程度上是开发商与炒房团联合做局炒起来的，甚至很多中介公司也掺和其中。据一项对15个二三线热点城市的调查数据显示，约有四成的购房行为是投资性的，甚至还有一些难以鉴别的水分，投资性购房比例可能会更高，真正的购房需求并没有市场表现的那么抢眼，否则三四线城市也不会为去库存而头疼了。

炒房团恶性炒房的结果就是导致房价虚高，甚至会出现一二手房倒挂现象，差不多的价格，当然是选新房。

还有一个原因就是有买房需求的人不愿意买二手房。

在三四线城市，房子作为一种资源并没有一二线城市那么紧张，而且城市的规模也没有那么大，即便偏一点也远不到哪。而且和新房比起来，二手房买卖税费多，流程长，手续麻烦。所以，有买房需求的人很少愿意买二手房，毕竟能买新房谁会选二手房。

有二手房需求的一般是具有改善性买房需求的购房者，但是这部分人的需求占市场比例小，远远小于二手房市场的供应，更别说他们中的一部分人可能会改变主意直接买房了。

所以，在三四线城市二手房很难脱手。有许多急用钱的朋友都想趁着好时候把手里的房子变现，但是却只能看着市场上的高房价眼馋，然后挥泪降价甩卖。最惨的是，有时候降价也不见得有人愿意接盘啊。

大亚湾其易房网

贷款利息上涨了，银行贷款也难了，买房子的人越来越少，房产税快出台了，一些炒房客也想在高位卖出房子，造成二手房很难卖出去，专家说了，将来很多二手房卖都卖不出去，租也租不出去，又不能拆除，空置的房子还要交房产税，物业费的。

独家探索视角

现在的楼市行情已经逐渐稳定了，一二线城市房价稳步下跌，不过虽然表面看上去三四线城市表现的非常房价涨幅明显收窄，但就是在这样的背景下，三四线房价还，不过虽然表面看上去三四线城市表现的非常火爆，但仔细发现就能在三四线城市买房的，都是新房，二手房的市场成交量寥寥无几，就像笔友有个朋友房子在中介挂牌一年都没人看房，为什么会出现这种情况啊因为上次线？其上楼市库存成为了一个急需解决的大问题，为了解决这个问题，三四线城市的货币棚改规模十分大，通过棚改货币化安置的政策，楼市库存成为了一个急需解决的大问题，为了解决这一问题，三四线城市的货币棚改规模十分大，通过棚改货币化安置的政策，三四线城市居民能够拿到不菲的货币补偿，这些人成为了当地楼市最大的购买者，但就是这个问题导致的，新房供不应求，房价不断上涨，反观二手房市场，虽然房价低于新房，但是无人问津，这很简单，就要看买房的人是什么人知道了，前面刚才说过，最大的人群就是那些拆迁户，而对于拆迁户来说，因为有的政府拆迁货币补偿，对于他们最不缺的就是钱，他除了拆迁户之外，其它的三四线城市买房的都是这些人，哪些人结婚买房的年轻人，刚需改善型购房者投资新买房者，而这些对于买新房的需求也比二手房需求大，很多就拿结婚买房的年轻人来说吧，如果不是结婚的话，那么买二手房也没问题，那既然用来结婚的房子，那肯定都是要新的。二手房房龄也比较老了，银行贷款那边也比较少，税费也比新房高，成本太高，用自己的钱炒房风险太大。

皮匠传媒

三四线城市二手房一直以来都没有市场，这跟炒房者是没有多大什么关系的。

最近几年三四线城市火热的是新房市场，而三四线城市的二手房市场根本就没有发育，一直是冰冷的。三四线城市的房价虽然一直上升，出售二手房却很困难。哪怕大打折扣很久连问的人都没有。

现在三四线城市买房的绝大部分都是刚需。买房的人都会有这样的想法，一辈子就买一套房，而且是自己住的，所以他们想法是宁愿多花一点钱，也不愿意把一生的积蓄去买一个二手的房子住，这也许是普通老百姓迷信的心理作用吧！

九彩祥光

你这个问题很有必要讨论一下,挺有意思.我在房地产法律服务领域多年,对相关话题很感兴趣,大家可以分享一下彼此的观点.

首先,市场销售不景气,特别是二手房市场交易困难,其实质就是供需关系产生了转换. 在一个供大于求的市场中,我们是很难看到活跃的交易的.而前一段时间,三四线城市的市场抢眼, 大多是一手房, 二手房受此影响,也跟着表现良好. 但是, 其中真实的需求是多少, 没人知道. 况且,这都发生在一线二线城市的强势调控的大背景下,被调控驱赶的资金进入三四线城市,当地的价格是否能代表真正的房屋价值是怎样的,很难讲.

其次, 而市场需求和当地的经济, 社会发展和人口数量有密切关系. 比如, 面对人口数量的滑坡，去年各地开展抢人大战。济南、武汉、长沙、成都等地都出台了吸引人才的大招。

比如，武汉，该市最新出台的安居住房政策明确，争取让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房，这也被外界解读为“购房租房可打八折”。

又比如，长沙，则对到当地工作的博士、硕士、本科等全日制高校毕业生，两年内分别发放每年1.5万元、1万元、0.6万元租房和生活补贴；博士、硕士毕业生在长沙工作并首次购房的，分别给予6万元、3万元购房补贴。

采取类似举措的城市还有好多，大家不约而同地都把落户作为抢夺人才和推销房产的方法。因为谁抢到人才，谁就有发展前景，谁就会拥有未来的繁荣。

这些二线城市都有如此紧迫感, 三四线城市的年轻人如果都被吸引到二线城市,那么,当地还有多少购买力, 不得而知.但是,凭着理性判断,大概也能看出一个所以然.

(详见我的头条文章《你家乡的房产是否升值，全看抢人大战打得是否漂亮！》)

第三, 目前三四线城市的二手房交易困难, 就说明, 买房转手投资变得艰难, 无人接盘, 意味着大家对未来是否能再出手, 变得不那么有信心了. 除了自住之外,这些地方的房屋在逐渐丧失投资价值, 二手房交易不好, 也是情理之中.

颖想法律

一是由供需关系决定的，三四线城市人口基本稳定或成流出状态，如果新建商品房供应充足或者供过于求，房价又不高，基于新建商品房户型结构、小区规划、物业服务、使用寿命等诸多优势，购房者肯定优先选择新建商品房，而不会去考虑二手房。

二是由交易属性决定的，二手房交易远比购买新建商品房程序复杂。新建商品房，购房人直接与开发商网签合同，直接付款给开发商或按揭，安全可靠。产权证等有手续均由开发商代办，即便利又不用操心。而二手房交易由买卖双方自行签订合同或通过中介签订合同，付款方式、按揭贷款均存在较大风险。手续基本自己跑，客户对房屋实际使用情况也无法准确掌握。加上房屋使用寿命、户型、小区环境、户口等诸多因素，绝大多数人更喜欢买新房。二手房自然有价无市。

關鍵字: 二手房 社会 好几篇