自从通州成为“通州福尼亚”以来，这里也成为很多人购房的选择，我们首先了解一下通州的购房政策。
通州是区别于其他区的，限购更严，政策更为苛刻。
02
我们再来看一下通州最新发布的入学政策
“人户分离”以住房地址入学
通州区2018年义务教育阶段入学工作实施细则规定，2018年开始，住房地址用于适龄儿童入学登记的，自登记入学之年起，原则上6年内只提供一个学位。
对于小学入学工作，政策规定，北京市户籍适龄儿童坚持“以住房为主，兼顾户口”的原则。针对“人户分离”情况，规定明确，在学校招生范围内户口与住房地址不一致的新生，以住房地址为主入学，学位不足时，按法定监护人获得房屋所有权证时间先后，顺序接收入学。
对于非通州户籍无房家庭，长期在通州区工作、居住，符合在通州区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在通州区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在通州区接受义务教育，由区教育考试中心或乡镇教委办安排进入有空余学位的公办、民办学校入学。
通州的学区和东西海没法比，朝阳也是远不及，但随着区域发展政策加码，整体是个上升的趋势，这次我们主要看小区，顺带了解学校。
03
本次踩盘板块在武夷花园、乔庄、北关，我们通过数据了解一下区域以及板块。
通州区的单价是42056元/平，每套均总价是394元/套，武夷花园的平均总价是486元/套，属于通州这边价格比较高的板块。
乔庄和北关的价格情况。03
04
本次看小区，对应的小学有芙蓉小学、北京小学通州分校。
芙蓉小学：
北京市通州区芙蓉小学位于通胡大街70号，BOBO自由城北侧，京杭大运河旁，总建筑面积1.7万平方米，设计规模36个班，学校为独立设置完全小学，是具有独立法人资格的正科级全额拨款事业单位，隶属通州区教委管理。
北京小学通州分校
05
本次踩盘小区，运河湾、百合湾、香林郡、紫荆雅园、京贸国际城，总价在430w-550w。
1
运河湾北区
550w，86平，6.3w/平
建筑年代：2009-2011年
开发商：北京新华联伟业房地产有限公司
物业公司：北京悦豪物业管理有限公司
物业费：2.5-3.5元/平米/月
楼栋总数：21栋
房屋总数：2137户
小区环境～
小区挂牌均在6w+/平，近期成交均是5w+/平。所看房源位于13层，南向两居的精装修，房子满五唯一，可以看到大运河，房子报价6.3w，总价550w。房子明厨暗卫，次卧是落地的大床，但也有一点，房间不规整。
房子2011年建成，整体还很新，物业是悦豪，门口的保安，小区的绿化卫生情况，整体物业管理体验较好，还有一点是这边离地铁也不远，步行不到10分钟，小区整体是开发商统一精装修，这边不临火车道。从那个平面图我们可以看到，楼盘整体是斜着的，然后没有严格的人车分流，地面上也有停车位，小区的价格也已经涨起来了。
2
百合湾
550w，83平，6.6w/平
建筑年代：2012-2014年
物业公司：北京绿城物业管理有限公司
物业费：3.48元/平米/月
楼栋总数：24栋
房屋总数：2360户
房子是业主自己装修设计的，有一些自己的小改动，比如把厨房的墙打掉，做成了开放式的厨房，定做了一些用于收纳的柜子；卫生间的墙往里推了一些，外面做了一个洗漱台，感觉这样利用率更高，次卧做成了一个上下铺的儿童房，据说客厅的飘窗是物业当时赠送。房子报价在6.6w/平，房子满二。
这边物业管理的整体水平，较运河湾略差一点，最令人深刻的是它的电梯，里面大镜子+木头材质的墙，不一样的豪。但是百合湾小区应该是人车分流，地上没有车，园林式的小区，绿化较好。但是楼间距不大，小区容积率高。
3
紫荆雅园
485w，99平，4.88w/平
建筑年代：2001-2004年
开发商：北京武夷房地产开发有限公司
物业公司：北京武夷物业管理有限公司
物业费：0.98-1.68元/平米/月
楼栋总数：16栋
房屋总数：1307户
客厅有一个大的落地窗，有独立餐厅，但是窗户比较小，这块可以改成一个独立的小卧室，明厨明卫，卫生间面积也比较大，还有一个储物间。房子现在是空置状态，无人居住，房子满五不唯一。
武夷花园这边应该是整体在改造，北京“海绵小区”试点工程项目，路面宽，绿化也还不错，地上停车位充足。
4
香林郡
建筑年代：2004-2006年
开发商：北京市通州区房地产开发总公司
物业费：1元/平米/月
楼栋总数：13栋
房屋总数：775户
所看房源在6层，户型不错，客厅厨房都带阳台，主卧南向，次卧朝北，房子满五唯一，房子整体舒适度不错，5.8w的单价，也是不低了。
5
京贸国际城
建筑年代：2003-2015年
开发商：北京天旭运河房地产开发有限责任公司
物业公司：北京市天旭物业管理中心
物业费：3.28元/平米/月
楼栋总数：16栋
房屋总数：4247户
小区绿化特别棒，花园、竹林、水系，物业管理也很好，人车分流，进入小区内很是享受。但是与环境相比，差一点的是它的户型。所看的房源，厨房特别小，或者说特别不合理，几乎没有案板的操作台，不知道去哪切菜。这边离地铁站有2公里了。
06
这些属于通州的改善盘，整体报价都很高，而且在涨价，按中介的说法，月初到月底，一平米大几千的涨，所以现在看比较高的挂牌价，可能几个月后就是成交价了，还有就是低总价的房源可能越来越少。
閱讀更多 兔博士地產最強大腦 的文章
