努力找血的蚊子
商住樓和住宅樓區別很大，普通住宅是70年，商住通常是40年，雖然現在有土地使用權自動續期的說法，不過這目前只針對住宅，商住地產還沒有明確的續期說明，至少續期不會是無償的，而這成本終究還是會被開發商轉嫁給業主。
如果涉及貸款，商住目前最低首付比例是40%，利率和繳稅額度也比住宅更高。此外商住房公攤率很高，得房率低，朝向通常只有一個方向，沒有煤氣，做飯只能用電磁爐，水電通常是商用標準，物業費也比住宅貴很多，而且不能落戶，所以通常商住房和公寓都被稱作過渡房，並不適合長期居家。
是否有購買價值要看具體情況，如果需要安家但是資金不夠買住宅，那麼臨時過渡也是可以的。如果考慮投資，那就得全面分析了，地理位置、交通優勢、區塊規劃、租金回報率等等，有些地角很好的精裝公寓，雖然房價遠低於周邊住宅，但是租金一點都不低，比如我家附近有個十幾年房齡的公寓，40平小開間和70平住宅租金差不多，而幾公里外的一個新建公寓因為周邊沒有商業和金融環境為依託，租金就低了很多，可是房價並沒差多少。
子夜的風
商住樓，一般都是商業性質的土地作為住宅性質的開發而來的樓。而住宅樓就是在住宅性質的土地上開發的住宅樓。兩者之間存在的是土地性質上的差別，這也是兩者本質上的差別。
除了土地性質上的差別，商住樓和住宅樓的差別還有以下幾點：
第一、價格的差別
由於兩者土地性質的不同，商住樓的商業性質土地使用年限為40年，住宅性質的土地使用年限為70年，如果我們將土地出讓金想象成是租金的話，那麼一定是租賃時間長的花的租金更多。所以就帶給兩種類型房子了土地出讓金的不同，土地出讓金的差別，由於土地出讓金商業性質的土地低於住宅性質的土地就造成了建築成本的不同，建築成本最終就體現在房價上，這一點是毋庸置疑的。這也是為什麼很多人選擇商住樓的原因，因為價格便宜！
第二、生活成本的不同
由於商業性質的土地和住宅性質的土地在水電費等生活成本上的定價是不一樣。所以，商住樓和住宅樓的生活成本差很多。
商業標準的水電都要比住宅標準的高不少。雖然前期購房的時候購買商住樓的人感覺賺到了。但是後期生活成本算下來，也許還是虧的呢。同時當土地使用期限滿了之後續租土地的費用商住樓也要比住宅樓掏的多。所以，生活成本上還是相差不少的。
第三、公攤面積的不同
對於商住樓和住宅樓來說，公攤面積其實相差還是很多的。由於商住樓一般都會有底商的，底商的存在就佔用了底部幾層的面積。在相同樓層的商住樓和住宅樓裡來說，住宅樓可以有更多的住宅面積。但是商住樓的底商當中還有上到住宅部分的核心筒，這部分面積會分攤到樓上的住宅部分，這樣一來就造成了商住樓的公攤面積會大於住宅樓。
房產老J
商住樓就是公寓吧，與住宅主要有七個區別
1.土地年限，住宅土地70年，公寓土地一般40年，也有70年公寓，產權的話都是不動產，拿的不動產證。土地到期後自動續期。不管是住宅還是公寓一般40年之內會拆遷，住宅拆遷1:1賠償，公寓1:3賠償！
2.上學落戶，住宅可以落戶上學，公寓就不一定了！不過從17年開始國家為了商業去庫存，商改住，容許公寓可以落戶上學，比如南京，合肥，杭州，江西等地公寓可以上學或者落戶！很多城市落戶上學政策放開，現在入手公寓真的很划算
3.結構，住宅一般有陽臺，南北通透，公寓一般回字形，中間是電梯，外面是玻璃幕牆，沒有陽臺，沒有南邊通透的。
4，住宅有天然氣，而公寓面積小，有安全隱患，一般沒有天然氣的，只能用電磁爐做飯，而且公寓水電一般是商業用電，但是國家去年出臺政策，容許民用水電氣！已經有很多城市符合條件的公寓改成民用水電了！
5.公寓可以辦公，可以做酒店，可以註冊公司，可以自己住，而住宅只有一個居住功能
6.價格與租金。除了大一線城市上海深圳等地公寓跟住宅價格差不多，一般公寓的價格是住宅的50%～70%左右，租金的話按每平米租金來算公寓比住宅高多了，而且公寓有複試挑高3.3～9米的，可以做兩層或者三層
7.住宅限貸限購限售，公寓一般不要社保，不限制，買一層都沒問題。住宅首付至少30%左右，貸款最多30年。公寓首付50%，商貸10年。交易的話，稅公寓比住宅高。
新蘇州達人
我是地產老牛，地產十年，經驗還算豐富吧，歡迎大家關注我。
首先確定一點，33平米的公寓商住兩與住宅相比，價值較低，能買住宅樓的情況下不選擇商住樓。
二者的區別在於：
1，產權年限：商住樓40年，住宅樓70年。當然是年限長的好；
2，使用成本：商住樓的水電費比住宅高一倍左右；
3，落戶：家庭及個人的落戶，商住樓普遍不可以落戶；
4，公攤面積：商住樓公攤面積大，公攤係數動輒30%以上，也就是實際居住面積小；
5，居住舒適度：公寓樓面積較小，同一樓層內多戶公用電梯，不方便。
6，後期轉售：轉售難度高，主要是在於稅費比住宅高的多；
7，升值潛力：當前，公寓的價格升值潛力遠低於住宅，最明顯的就是2016-2017年的這次房價暴漲，石家莊的公寓漲價幅度不到住宅的一半。
公寓商住樓比住宅強的地方就是，往往地段較好，一般位於繁華商業區、中小企業可以落戶。
公寓商住樓現在一般多用於小公司辦公、改做快時尚酒店用房等等。
我是地產老牛，我在石家莊，歡迎大家向我提問。
地產老牛
商住樓和住宅樓的區別主要有：
1.土地使用年限不同。商住樓40年，住宅樓70年。
2.商住樓有一部分不通天然氣，住宅通常有天然氣；
3.生活成本不同。商住樓的水電氣比住宅樓會高一些；
4.使用功能不同。商住樓可用於辦公，註冊公司等；住宅樓只能用於住宅；
5.生活環境不同。商住樓因使用功能原因，居住人群相對複雜及流動性強，安全等各方面會相比住宅樓差一些。
先掙夠一個小目標
商住樓和住宅樓的說法不正規，一般人理解“商住”為“商業、住宅”，但其實際土地用途很可能是“普通商品住房”用地。簡單理解這二種大部分相同。差別主要是住宅樓用地性質包括部分集體用地。商住樓則以國有用地為主。個人理解，歡迎指正。
