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馬雲總的來說是值得信賴和敬佩的，對於8年後房子最不值錢的觀點，財智成功表示認同。

一直以來，我都推崇附加價值論，並以此解讀很多經濟問題。

附加價值論看房價：財富不會憑空產生，而是對現有原料進行加工製造產生附加價值。

普通的製造業如此，農業生產如此，甚至於IT行業的軟件編程以及解決方案的提供都可以產生附加價值。

房子可以居住，滿足人們住的需求，也可以出租，用以收取租金，但是不會產生附加價值。

一枚芯片，在曠野裡製造，跟在一棟價值億萬的豪宅裡使用同一標準制造，並不會有任何的價值區別。

從人口結構看房產需求

二胎放開後，人口出生率小幅增長，然後迅速回落。受房價影響，以及養育孩子的高昂成本，城市人口的出生率即使放開三胎，也不會再有明顯的升幅。

而農村除了極個別省份，二胎的出生率一直不低，放開與否，影響不大。

所以從人口結構上來說，二胎的放開，今後二十年住房需求並不會大幅增加。

但是，依然是人口結構，我們的父輩，也就是50年代人，以及60年代人，在未來十幾年的時間內，都將老去。這是兄弟姐妹最多的一代人，在我國人口比例中佔據了不小的比例。不管是在城市，還是在農村，未來十年，我國人口應該會有一個小幅的減少，死亡率必然超過出生率。

爺爺奶奶、外公外婆紛紛離去，留下的是至少兩套房產，所以房產的供給一定是增加的，而需求是會減少的。

以房產的實際價值以及人均收入水平來談房價

財智成功看來，貨幣的價值，可以用常用的商品來衡量。

同樣是一枚雞蛋，國內0.5元人民幣，國外0.5美元，中國人月收入4000元，美國人月收入4000美元。從貨幣的購買力上，可以理解為基本平衡。

一斤牛肉，國內40元人民幣，國外5美元，這就開始產生了差異。

一套房子，國內500萬元人民幣，而國外30萬美元。中國人需要兩口子不吃不喝15年以上買一套100平米的房子，而美國人可能兩口子不吃不喝5年就能買到更大面積的房子。

而美國的房子是使用面積，是精裝修，是別墅的標準…………

所以從收入水平和房價水平來說，顯然美國的房子價值更為明顯，更能說明問題。

以中小城市實際人均收入只有四五千元的水平來看，合理的房價四五千元一平米。

從財富的流動性來看未來房價

財富如水，會向著價值窪地流動。

普通人不是李超人，可以長袖善舞，叱吒風雲。

但是普通人可以把500萬的房子賣掉，然後到美國買3套別墅……

價值被高估後，聰明人會變現，然後尋找價值窪地進行保值升值。

從國際競爭來看房價

一句話，假如美國開放移民，只要是人才，只要是精英，只要有500萬元人民幣，就可以辦理移民，即使財富轉移不到國外也行。

會發生什麼事情呢？

商業競爭也好，國與國之間的競爭也好，無所不用其極。打壓對手，就是增加自己的利益。未來世界，還是科技之爭，人才之爭。

從租金來看房價

租金是更能反映房產的實際價值的，而當前的各城市租金，普遍沒有達到3%的租售比。也就是一套房出租30年都不能收回投資成本。

租金是可以上漲，但是還要看租客的承受能力。一旦過高，租客在城市難以立足，就必然向別的城市流動，最終達到平衡。

所以租金也是要看租客的月收入水平的。

從房產稅和遺產稅來看房價

三五年房產稅一定會出臺並施行，而遺產稅也不會太久。

持有多套房的人，必然會面臨越來越高的成本，過高的售價找不到接盤俠，就必須降價出售。

房價最終還是要以最後的接盤俠的月收入來決定的。

如果接盤俠的一半月收入都不夠還房貸，顯然想接也是有心無力。

講了這麼多，就會發現馬雲的觀點並沒有錯，錯的是為什麼房價會漲到如此高度。

財智成功

馬雲曾經也說過，後悔創立阿里巴巴。可是，你信嗎？

馬雲說這話的底層邏輯是：現在新出生人口越來越少，上幾輩留下來的房子，讓房子不再成為稀缺品，也就沒有了價值。

當然，這話可能還有幾個意思：別把錢都拿去買房了，要消費，比如說在阿里旗下的電商平臺上；大家不要被房子束縛了，要去創業，比如說依託阿里巴巴的平臺，等等。

馬雲這話，完全不可信。

城市化是不可逆轉的趨勢，你在北京上海的房子，總有些新北京人新上海人來接盤，你在縣城的房子，總有農村人來接盤。

只是在城市化速度減慢的將來，房子的總值不會像現在這樣，佔據一個家庭絕大部分的財富值，房子的漲幅也不會像現在這麼大。

另外再說一點，像馬雲這種作用香港北京杭州海南多套房產的絕對富人，這麼去給大家安利不買房這件事兒，其實挺沒意思的。

斑馬消費

這次終於是馬雲本人說的話了。

馬雲一邊說著說的未來最便宜的是房子，一邊在香港花15億港幣買的房子，15億算不算貴，未來如果房子不值錢，他這錢打水漂嗎？馬雲當然不會說，但是明眼人還是能看出來的。

樓市未來的可能性無法判斷，就像股票一樣，我們都無法判斷大盤如何，所有的暴漲暴跌幾乎都在意料之外，情況出現之後很多馬後炮分析得很有道理，旦未發生之前誰知道。中國樓市暴漲還是暴跌都來去匆匆，嗎我們都沒有上帝之眼。只能儘量多提供些信息給大家吧。

“房子是用來住的，不是用來炒的。”這個概念迅速被普及了。

樓市價格平緩基本可以預見，但誰能猜到會不會出現什麼奇怪的突變。但是既然有居住的需要，還是得買，當剛需購買就別想那麼多，永遠摸不到底也不知道頂峰在哪裡。

另外我覺得生活本質始終是最重要的，水、空氣、土壤、食物還有完善的醫療體系才是最重要的，如果這幾樣都具備，我願意一輩子租房子生活。在那裡生活都不影響我生活質量。

房子會不會不值錢我不清楚，旦未來大家的重點真的聚焦在癌症、醫療等問題上。

WiFi已連接

這輪調控已過去一年多了，全國上百城市發佈收緊政策，調控次數累計超過200次！在多個調控政策壓制下，部分城市房價已經出現了跌幅相對較高的局面。而且，總體來看，四季度新建商品房銷售預期並不被市場看好。

這次調控的目標非常明確：房子是用來住的、不是用來炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

馬雲的 “8年後中國最便宜的東西可能就是房子” 這句話的背後肯定還有其他的思維邏輯，而單僅從上述這點上來看，馬雲這句話並非空穴來風，是有背景、有基礎的，有極大的可信度。

不過，過去近20年來，中國房價一路上漲為主流，在幾乎所有國人的心中，房價，特別是中國房價，只漲不跌已然成為思維定勢。由於慣性使然，我認為，只有當“中國房價永遠只漲不跌”的預期在絕大多數國人心中破滅時，中國房價的真正拐點才可能真正來臨。

舉另外兩大國樓市走過之路為例吧：

三、四十年前的日本樓市從起泡沫到泡沫巨大到破滅，全日本跌去70%，東京跌去90%，直到現在日本房價還不到當年最高時的一半；

美國過去的20年，2001年出現了點COM泡沫，破滅後美聯儲大幅貨幣寬鬆，鼓勵全民舉債買房，結果次貸危機引爆金融危機，房價跌去30%，迄今其實還沒有完全走出來，更大金融危機可能不久會再次來臨。

中國的情況和上述兩例相比，中國在2011年人口紅利出現拐點，隨著人口老齡化時代的到來，推動房價上漲最主要的剛需力量已然衰退，再加上各種措施遏制炒房，一線樓市進入冰封期，三四五線城市去庫存也已經基本完成，除了少數幾個二線城市房價還在上漲以外，基本上已經到頭了。

總之，可以這樣說，此一時彼一時，這次調控和以往真的不同了，已然時過境遷了。待到“中國房價永遠只漲不跌”的預期在絕大多數國人心中破滅時，馬雲的話就可成真了，拭目以待吧。

陳思進

近日，馬雲又語出驚人。他在杭州舉行的全球峰會上發表主題演講說到:未來房子如蔥。過去8年內，中國的房子整體上處於大幅度上升的狀態，8年後中國最便宜的可能就是房子。大部分人一笑而過，還有一部分人說他站著說話不腰疼。

馬雲早已經是金字塔頂端的人物了，他買套房子就和買根大蔥沒什麼區別。但是對於剛需一族來說，買房無疑是“傷筋動骨了。”

曾經看到過一個新聞，32歲的楊某因為搶劫銀行，一審被判處10年有期徒刑。讓人沒有想到的是，這位北京的軟件設計師搶錢的目的竟然是為了買房。楊某後來供述說:“我買房首付差17萬，搶劫時要30萬元是怕他們討價還價。

著名企業家柳傳志先生曾經勸導年輕人先不要著急買房，他說:“如果現在買房壓力太大，不如調整好心態，先安心工作，等自己的薪酬高了再去追求屬於自己的房產。”有一些人表示支持，覺得他說的很有道理，有一些人則嗤之以鼻。

近年來，隨著房價的突飛猛漲，年輕人也大呼傷不起。買房難，難於上青天這樣的話也不絕於耳。無論是中國還是發達國家，年輕人買不起房的情況都是普遍存在的現象。有的年輕人買了房子，也是掏空父母多年的積蓄得來的。“兩代人為了一套房子

即使這樣，很多人也爭相買房，因為安居才能樂業是很多人的想法。在國家一系列的調控政策出臺後，房價並沒有因此而回落很多。所以，馬雲說8年後房子如蔥並不現實。

獨角獸工場

馬雲這句話有一半是真理，另外一半是願望。

有道理的一半是“以後房子可能不太值錢”，房子的投資屬性下降，居住屬性迴歸。

這是因為，中國每年建成商品房大概在2000萬套以上。

比如2013年，建築業住宅竣工達到25.9億平米，所有房屋竣工為38.9億平米，施工面積達到113億平米，三項指標人均分別達到1.91、2.86、8.31平米，嚴重超越了建築業泡沫警戒線。而最近幾年，中國總代商品房建設面積，其實都是差不多。

按照這個速度，只需要10年時間，中國就能夠達到人均28.6平米。

這樣房子嚴重過剩成為必然。

現在一些地方，房地產過剩早就是一種現實，所以，現在三四五線的一些城市“去庫存”，以及政策面寬鬆，大家應當看得到。也就是企業實力依舊強勁，有能力繼續建設，但因為建成之後依舊賣不出去，乾脆就不建設。

國家統計局數據顯示，2017年末，全國商品房待售面積58923萬平方米，如果一套房子60平方米，也就是還有900萬套庫存。

這說明，伴隨房地產開發的持續推進，全國商品房總量過剩顯然即將來臨。

因為沒有一種商品能夠持續上漲。房子也不例外。

而且，從市場需求端來說，有錢人該買房的，都已經買了，甚至有的人三四套房子都是常態。

但房子變成“白菜價”究竟什麼時候來臨，這誰都不敢保證。

因為中國的城市化率到2017年還只有59%，與發達國家80%以上，還有巨大差距。也就是從這一個角度來說，依舊還有很大的消費潛力可以挖掘。

另外，央行的貨幣發行，一直以來都比經濟實際增長速度高，而且高很多。這也是房價的有力支撐點。

另外，中國是一個大國，不同地區、不同城市，經濟發展水平差距極大。比如上海、北京，其實已經達到瑞士、美國這樣發達國家的經濟收入水平；而貴州、雲南，其實依舊處於第三世界落後地區，他們之間的人口流入與流出差異極大，房價走勢也是迥然相異。

總而言之言而總之，房價博弈是一個長期過程，大部分城市房價最終肯定會下降，少部分城市房價將比較堅挺，房價堅挺與難敗的，都是些人口流入量大、產業基礎好的城市。

從“8年後”的時間段來講，到那時中國房地產的長效機制應當相當完善，房價與房地產業的穩健或許會達成，房價波動性小也可能是一個現實。從官方定調房地業發展追求“穩健”來看，房價大漲難，要想大跌，可能性也不是那麼大。

所以，為什麼說馬雲這話的“另外一半是願望”？那就是因為，究竟什麼時候房子“最不值錢”，真的沒有人說得清。

波士財經

悟空啊，為師的來啦！並不認為馬雲says會如何?尤其是房子，這是很私人的事。別人的話永遠只是建議，自己的錢💰自己決定。

8年後房子最不值錢，看不出是跟哪個價格比較，是要跟住房市場化初期相比嗎？恐怕任何人都不會相信房價會跌倒那個份上；是要跟2009年全球金融危機爆發後的最低價比嗎？那也十分可怕，現在的房價恐怕要跌70%左右，這樣的結果無論政府、銀行、房產商、老百姓都是無法承受的。

記得兩年前參加過一場活動，一位已經退休的住建部領導演講時說，房價排名前20位的城市，有50%以上的金融資產是維繫在房產上的，如果房價真的下跌70%左右，沒有任何一方能夠想象那將會是一幅怎樣的景象。

所以馬雲這句話多半是被斷章取義了，要不就是他又在譁眾，就像他在電影《功守道》裡的表現一樣，所謂畫虎不成反類犬，多半成為了大家嘲笑的對象。所以說，不是你有錢就可以想說什麼就說什麼，不是找幾個演員搭戲就可以演電影的，否則杭州的電視臺幹嘛還費那麼大力氣去做演員的誕生。

但他說的趨勢是可信的。經過這麼多年的演變，房地產已經在中國變成了金融業，現在中國也只有金融業一個行業賺錢，其它行業都活得壓力很大，這種畸形發展的結果就是，所有人都不願意辛辛苦苦地做實業，如果所有人都不願意踏踏實實去賺錢，都去做投資做金融，那麼利潤從哪裡來，整個經濟的根基在哪裡？正是意識到了這個問題的嚴重性，政策才在2017年發生了重大變化。（富凱財經股佰通）

富凱財經

大家可以先去搜一下那篇《遠離你終將衰落的家鄉》，大意就是在出生率下降，大量年輕人口向大型城市群，換句話說，只有大型城市群（京津、上海、廣東、浙江、江蘇、福建）才具備從其他省份吸收勞動人口（即抽水機）的能力；但是這些大型城市群本身的生育率又一路走低；這會導致什麼結果？

在可以預見的20-25年後，在中國開始全面建設小康社會的時候，中國人口（勞動力）的短缺將成為極大的問題。如果說東南六省加北京天津還能依靠從其他省份抽水來維持自身的競爭力的話，內陸省份怎麼辦？

內陸省份也會活得很好，因為省會城市可以從周邊城市抽水，其他經濟教育強市也能從周邊城市抽水；但是那些在人口競爭中失敗的城市，終將衰落。

圖片引自 @城市數據團 的《遠離你終將衰落的家鄉》

那些已露頹勢的城市

• 黑龍江省雙鴨山市，以前的大型煤礦，現在資源枯竭，天氣寒冷，又沒有邊境貿易，所以人口在不斷流出——雙鴨山市的房子，又有誰會買呢？可能只有周邊等待城市化的農民。
  

• 遼寧省阜新市，以前的大型煤礦，現在只留下幾十萬年齡較大、教育不高、難以掌握新技能又疾病纏身的煤礦工人，幸好還有遼寧工程技術大學留在這裡，多少還能帶來一些新生血液，但又有多少人能留下來呢？——阜新的房子，值錢麼？

• 內蒙古鄂爾多斯的康巴什當年曾有「鬼城」的稱號，雖然現在總有傳言說鬼城不鬼，但我沒有親歷，不敢妄言。

• 就連北京這樣的核心城市，在石景山區王平村有個王平煤礦，礦區和家屬區已經徹底荒廢了。這是我親自去探險得到的照片。——這裡的房子，你買麼？

• 俄羅斯遠東極東地區楚科奇州的小城共青城（Комсомольский），儘管他的房屋還很“完整”，街道還很齊整，但街道上空無一人，房屋裡也人去樓空，整座城市死一般沉寂。已如同鬼城，於1998年廢棄。——這些房子值錢麼？
  

• 俄羅斯摩爾曼斯克州的海港城市格列米哈（Гремиха），這裡曾經是俄羅斯的核潛艇基地，但是現在人跡罕至，狗熊可以在城市裡穿行。
  

再過十年，大部分地區的房子都不值錢

就以我的老家為例，一個精裝修的高檔高層住宅小區，小區裡有人工湖、有海景、有車位，每平方米只要4500，也就是說200平的房子只要90萬，但是這個城市在過去20年裡，大部分居民都有兩套房（有一套是交了幾萬換的單位分房），需求已經被消滅；又沒有足夠年輕人購房；農民進城也不會買這麼高端的房子；最後賣了兩年還沒有全部賣出，開發商應該是虧了。

所以，馬雲說的最不值錢的就是房子這話是面對全中國700個城市（含臺灣地區31個）來說，房子是下跌的；但是對有北上廣深寧杭蘇錫常通等五十多個有競爭力、有從周圍區域抽水能力的城市來說，房產仍然是最好的資產。

請牢記，房子的價格，是由其公允價值決定的；即熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自願的情況下所確定的價格。說白了就是別人願意出多少錢買你的房子，沒人買的話，你要二十萬一平也沒用，要兩千一平也沒用。

人氣越旺，年輕人越多，房子越有價值

什麼地方年輕人多？當然是經濟好、機會多、收入高、生活豐富、交通便利的地方。

那麼，在哪裡才能找得到呢 ？

這種問題，要從國家的政策文件中尋找答案。我寫過一篇「《開年首季問大勢》後續：全國推進交通基礎設施建設」的文章，裡面分析了國務院下發的《交通基礎設施重大工程建設三年行動計劃》。重點看這一段：

建成京津冀、長三角、珠三角三大城市群城際鐵路網，推進長江中游、中原地區、成渝地區、山東半島等城市群城際鐵路建設。

大家求職或者找工作的話，排除京津冀、長三角、珠三角這種競爭激烈地區，長江中游武漢一帶、中原地區鄭州一帶、成渝地區、山東半島沿海一帶都可以考慮。其他沒有地鐵和高鐵的城市，在這場比賽中已經先落後了。

吾國與吾民

中國人民還有一個非常可愛的習慣——告老還鄉，葉落歸根。

今天的60後、70後等到退休的時候，還是會選擇回到故鄉養老，所以核心城市的房產需求也不是百分之百的有增無減的 。

任易

馬雲說未來房價如蔥價，他認為過去8年內，中國的房子整體上處於大幅上升的狀態。8年後中國最便宜的東西可能就是房子。馬雲這麼說是想鼓勵年輕人群體不要被高房價壓垮，在事業未成之前，還是租房居住，過幾年房價會下跌，你事業又有精進，這樣買房不是更容易一些嗎？

試想一個年輕人，大學剛畢業就要貸款買房，這意味著他要揹負未來幾十年的債，還要不敢失業，不能創業，甚至於結婚後不敢生孩子，整個家族被一套房產給困死了，這樣的高房價是萬惡的。我們不反對房地產市場化進程，但是我們認為房地產市場化有個最關鍵的前提，就是政府要對中低收入群體進行託底保障，而且要槓桿要適度，不能濫加槓桿，否則後患無窮。

我可以告訴各位，房價既不可能如蔥價，也不可能最不值錢，起碼房子下面的土地還值點錢吧，起碼鋼筋水泥還值點錢吧！所以只是相對於現在的高房價相比，8年後的房價那肯定是不值錢許多了。未來一線城市的房價肯定不回到二三十萬一套房，但也會跌去七八成左右，所以，馬雲肯定是把房價跌到蔥價的數據有點誇大了，但是也反映出他對高房價侵蝕我們的實體經濟，影響我們年輕人成長髮展的一種不滿。

總之，房子不是用來炒的，而是用來住的，房地產適度加槓桿，能夠繁榮發展，但是過度加槓桿，遺害無窮。現在中國的貨幣超過M2規模已經是GDP的2倍，房價再回到二三十萬一套是不可能的了，但是我們需要看到的是，把投機購房需求打掉，把金融槓桿降下來，只剩下反映當地居民購買力的真實去泡沫後的房價。本人估計未來一線城市房價1萬多一點，而三四線城市房價再跌回原來起點。

不執著財經

不可信。分四點來分析原因：

第一，貨幣會持續超發。無論經濟下行還是向好，M2都會不斷增加。下行時需要注水刺激，向好時人們會借錢投資加槓桿，央行的錢只會越印越多。貨幣多了，會自己選擇能吸收的每一塊資產。而以人的居住為基礎需求予以支撐的房子，能沉澱最多的資金，也會吸引最多的資金。從過去十年情況看，投到房產是對抗保值的唯一手段。未來只要持續通脹，這個需求就會一直在。通俗地說，未來吃喝拉撒所有的成本都會上升，工資上升，嚴重通脹，房價能不漲？怎麼可能呢？

第二，城鎮化的趨勢不可逆轉。目前中國仍然有巨大的城鄉差異，城市的醫療教育衛生福利文化水平，仍然遠高於農村。因此向城市流動，到城市生活和工作，仍然是潮流。而農村會怎麼樣呢？會成為只需要少量勞動力的現代大型農場，成為城市周邊的別墅區度假區，成為自然環境保護區。人們將湧入城市，在城市工作，結婚生子，租房買房，這個趨勢將不可逆轉。

第三，房地產已成為巨大產業鏈的核心，並支撐國家經濟的發展。房地產不是孤立的行業，和一系列綜合的產業密切相關。如果房地產行業停滯，其他的產業都會受到制約，比如水泥鋼鐵，比如城市的基礎設施開發，甚至為房地產提供金融服務和物業服務的產業，都會因此而枯竭。因此，誰都不會看著經濟出現大滑坡，而放之不理。

最後，是計劃調控的方向，並不總是在打壓。有些朋友說，房價不會再漲了，因為國家會採取計劃配給的方法提供房源，會採取公租房，保障房等方式，來增加房子的供給。

但是大家別忘了，歷史早已證明，計劃的手大多數時候，是敵不過市場規律的。從長期看，行政介入只能起有限作用，而且方向難以判斷。最終會對資源的配置起到關鍵作用和基礎性作用，還是市場——我們剛剛說了，市場規律推動它漲，而計劃的手有時助漲有時打壓，而打壓也總是暫時，且從根本上不可能對抗市場規律。因此我們認為，八年後，只要中國經濟的大趨勢和運行模式還不會根本改變，房價就仍然會一直高居不下。

關鍵字: 馬雲 房子 房價