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房产金融属性已经大过资产属性了，这时候不建议买房避险，买房居住可以考虑，要相信国家货币政策。
寡言的夜月
大家好，我是勇谈。4月20日，央行授权的全国银行间同业拆借中心公布了最新的LPR报价利率，1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65% ；看似央行再次“降息”很多人都在问“现在出手买房划算吗？”在银行住房贷款没有完全遵循LPR利率的情况下，如今买房甚至有可能付出更大的代价。借此机会简单谈谈我的观察。
从2019年10月8日到2020年8月31日都属于LPR利率取代过去固定贷款利率过渡期，绝大多数银行还是采取过去的固定利率上浮方式来进行住房贷款发放
大家可以仔细回忆下如今银行贷款利率是如何计算的？还是固定利率为主向LPR转变
根据观察来看目前绝大多数城市的商业住房贷款还是按照过去的固定利率4.9%上浮的方式来进行，那么央行降息后大家此时购房付出的代价就是“加点增加”，根据央行LPR规定的加点永久不变的原则，也就是说未来不少人都要付出更多的购房成本，除非未来LPR利率比4.65% 更低或者选择永久固定利率。简单这样跟大家分析，以目前银行贷款利率为5.88%（实际还是4.9%上浮20%后的利率）为例，在3月份5年期LPR利率为4.75%的时候，转换为LPR计算实际上是LPR浮动变动（4.75%）+1.13%（永久不变）；那么4月份LPR利率为4.65%就意味着LPR（本次4.65%）+1.23%（永久不变），也就是说加点提升了0.1%；大家认为这个时候购房到底是占便宜还是吃亏呢？恐怕就没有那么简单了吧。
在银行住房贷款没有完全转换为LPR利率之前，什么时候买房并没有什么实质差别（仅仅从贷款方面），当然什么时候买还是看各位对于未来房价的走势判断
央行发明并采用LPR利率的主要原因在于降低企业融资成本，另一个方面就是为了避免银行贷款利率波动过多影响房价。毕竟过去太长时间，哪怕是现在银行贷款利率波动都会被很多人解读为“房价要涨或跌”，其实LPR利率本身存在的意义就是为了打破大家的这种固有判断（个人感觉）。换句话说，央行降息或者涨息都不希望对于房地产市场有太多的影响，不希望对房地产市场释放出太多的信号，毕竟如今哪怕未来比较长一段时间（起码5年）房地产市场的调控目标还是以“稳”为主。
很长一段时间“买房投资”成为大家经常挂在嘴边的一句话，“房住不炒”提出的原因就是为了“纠错”，可惜太难
2008年后越来越多的人开始涉足“房产投资”，房市和股市成为资本（包括民间资本）为数不多的选择地，2015年后楼市投资几乎就成为了“唯一选择”
对于国内股市和房市投资有所了解的朋友应该知道2014-2015年的市场情况，这一年国内的房地产开发投资额增长极其有限（如上图所示），但是这一段时间的国内A股表现却异常火热，2014年底2015年初的时候国内A股大盘首次破5000点，吸引了大量的资金开始进入。只是可惜这样的势头很快不见，随即就来了长达5年的“不温不火”局面。在股市不温不火的时候，于是大量的资金又开始流向楼市，这点从上图2015年后房地产开发投资额开始快速上涨就可以看出来，尤其是2018年和2019年房地产开发投资额都以10万亿以上的增量在增加。仅仅从房地产开发投资额的增长来看，各位觉得房价还能跌吗？显然不现实。
从2018年开始我就在强调一个观点“无需求不购房”，买房前首先要考虑需求
当然这里的需求不包括“投资需求”，如果你是真的因为居住、改善、子女教育等原因选择购房，其实还是早买早划算，毕竟如今的投资房产成本太高，收益太低。尤其对于二手房来说，图上所示是过去3年国内主要城市二手房价格同比走势图，可以看到除去呼和浩特等城市本身就因为房价低处于“补涨”外，其余大多数城市的二手房走势都是以“稳”为主，甚至还有跌的城市。2019年一度国内通货膨胀率已经超过4%，2020年大概率会更高毕竟今年又发放了这么多的货币，如果算上通货膨胀后基本上二手房处于“不涨”或“微跌”的情况。
什么时候买房？应该取决于需求而不是房贷利率，毕竟买房的主要目的是为了解决需求
“房住不炒”的主要目的就是为了让房产回到住的本质，逼迫投机类资本退出房地产市场是当务之急
从2008年后房价过快上涨无疑有大量“投资、投机类”资本进入，2008年房价微跌，经济形势不好市场上没有过多资金房价下跌可以理解；但是2014年因为调控严格导致房价涨幅减弱，其实就可以理解为打击了“投资、投机”资本。只是2014-2015年这些资本可以流向股市，之后就不行了，毕竟股市也陷入了长期的“停滞期”。
LPR利率降低真的跟传统的央行降息不是一回事，尤其是今年3月份开始的存量房转换LPR利率+加点后
可以说在银行没有完全按照LPR利率执行贷款利率时候，此时LPR利率变动并不能给予购房者带来实际好处。或许2021年后购房者会得到LPR利率的优惠，起码不是现在。所以，央行降息并不能作为是否适合购房的依据。
综上，央行降息是否是买房的好时机？过去固定利率时代或许还行，如今真的不能看这个利率了。什么时候购房目前还建议以需求为主，不要过多参考其他因素了。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈楼市壹贰叁
我个人认为，当下的楼市，降息也好，各类政策也好，都是在救房地产企业，不是在救楼市，这一点大家一定要理性的认识。
楼市的长远发展趋势和价值逻辑并没有发生变化，长远看，楼市调控的方向没有变，坚持“房住不炒”，构建楼市长效机制，稳楼市。从购房者的角度来看，楼市已经过了“炒房赚快钱”的时代，国家对炒房的打击和控制力度也在加强。因此，大家买房，有需求，有能力，就去买。
但是，不建议现在去买，我还是建议大家在疫情结束之后去买，现在买房很难真正享受到政策红利和开发商的优惠，可能享受的套路会更多一点。