3月23日,武漢發佈了樓市新政,好消息是,開發商的預售條件,有一定程度的放鬆,壞消息是,新政跟購房者沒有直接利好關係。
可以預想到的是,武漢全面解封以後,樓市供應量恐怕要爆!
這不,光谷東蟄伏4年的地王——中城光谷龍山湖,曝光了項目規劃圖、戶型圖等詳情資料。當年地價高達8687.93元/㎡,有消息傳,該樓盤可能單價接近20000元/平,如果價格落地,大概率會是賣毛坯。
此次疫情轉變了武漢人的購房觀念,對於光谷東著急換房的來說,與周邊樓盤對比,這個純新盤,有哪些優點和缺點呢?
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片區樓盤最新概況
從上圖可以看出,光谷東的現狀是:核心區目前集中在光谷五路附近,不乏大悅城、龍湖天街等大型商業綜合體,11號線貫穿整個光谷東,出了光谷六路以後,南區基本上全是產業用地,北區暫時空地較多。
光谷東最近一次有動靜,2020年1月14日-19日,中建星光城、新城璞樾門第、碧桂園光谷十里春風,三盤聯動集中出貨,至於神盤中糧光谷祥雲,2019年12月13日首開以後,2.17-3.30針對疊墅在促銷,據悉買上下疊有家電大禮包,中疊是車位有優惠。而從和昌未來城變身後的光谷未來城,主要是送購房抵用券、針對別墅車位給優惠。
從具體位置上來看,中城光谷龍山湖不屬於光谷東核心區,對面的北大資源山水年華已經售完,二手房單價17000元/㎡左右,離它最近的樓盤,分別是碧桂園雲璽、中建光谷之星,兩者目前賣的是loft和公寓這類商用住宅,從樓盤定位來看,不具備明顯對比性。
同類型的普通住宅樓盤裡,最近的是碧桂園光谷十里春風、光谷澎湃城奧山府,勝在距離11號線地鐵站較近,購物商業中心較為集中,未來居住氛圍較好,生活便利程度更高。
中城光谷龍山湖距離光谷七路站步行距離大約超過了1公里,出行較為不方便,但勝在靠近華為研究基地和武漢未來科技城兩個產業用地,挨著光谷十六小。
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產品對比
從產品組合形式來看,光谷澎湃城奧山府,採用中式對稱軸分佈,產品類型是小高層+洋房+別墅混搭;碧桂園光谷十里春風是別墅+小高層,產品採用高低配的組合形式;中城光谷龍山湖的採取圍合式佈局。
從定位上看,除了中城光谷龍山湖偏向純改善,另外兩家都是高層+洋房+別墅任意混搭,要麼就是商住樓和購物中心,樓盤定位偏向剛需、改善混合。
從規劃來看,共性是綠化率30%左右,相差不大,都是低密度產品。
區別是,中城光谷龍山湖容積率2.12,共規劃9棟高層住宅,共552戶;碧桂園光谷十里春風容積率2.20,共規劃29棟住宅樓,共1818戶;光谷澎湃城奧山府容積率2.30,共規劃37棟住宅樓,共2362戶。
從體量上看,中城光谷龍山湖最小。
值得一提的是,中城光谷龍山湖是光谷東唯一一個外立面採用玻璃幕牆公建標準的,周邊競品都沒有。
從樓盤最新動態和戶型上看,光谷澎湃城奧山府,現階段在賣合墅和雙拼,建面約251-310㎡,屬於高端客群;碧桂園光谷十里春風,主推建面約109-117㎡高層,帶裝修均價約18000元/㎡(含3000元/㎡裝修),另有建面約136-150㎡疊拼在售,毛坯均價約25000元/㎡。
早在2019年8月底,中城光谷龍山湖的萬達外展點已對外開放,相較之下,該樓盤的戶型亮點突出,作為光谷東唯一的純改善大戶新盤,更值得說道說道!
最小165㎡三房起跳,其次是四房的195㎡和230㎡,清一色的大平層。中城光谷龍山湖的戶型並不是同一個模板套用,三個戶型的客群指向性都不一樣。
165㎡做大三房,就是主打改善的宜居度,給中城光谷龍山湖打好了底,最明顯的特點是獨梯入戶,三開間朝南是標配,南向生活陽臺尺度驚人,每間臥室都有飄窗,生活的私密度和舒適性非常高。
戶型均採用外掛式廚房,最大程度避免油煙汙染客廳,而且廚房通通設置了
195㎡南向生活陽臺接近10米,主臥套間是罕見的全南設計,連衛生間也是全朝南,注重男女主人公的空間絕對地位。
230㎡最吸睛的是270°大拐角的生活陽臺,再一看,空間邏輯非常詭異,幾乎是逆向操作,一進門是書房和臥室,走到最裡面才是客餐廳,這在武漢樓市聞所未聞!
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樓盤對比總評
從樓盤調性來看,光谷澎湃城奧山府、碧桂園光谷十里春風都屬於剛改混合樓盤,優點是地段和配套,位於光谷東核心區,小區和大型商業集中,生活居住便利度高,距離11號線地鐵站都比較近,出行方便。
中城光谷龍山湖是純改善路線,走的是產品差異化路線,定位非常明顯,而且周邊暫時沒有能夠匹敵的純改善競品。
中城光谷龍山湖的優點,自帶一所幼兒園,臨近光谷第十六小學,該校去年9月已開學,小孩子教育問題不大。
尤其是自然環境好,臨近武漢植物園、龍山水庫、在建的龍山湖公園。周邊高新產業入駐多,未來業主的素質水平相對可能好一點。
缺點是,地段配套相較略微匱乏,靠近繞城高速,屬於光谷中心城邊緣地帶,生活便利度目前不高,暫時需要靠對面北大資源山水年華的門面。
中城在武漢的樓盤並不少,剛需、改善都有,售完的有中城悅城、中城新時代,目前在售的是青年路的華髮中城薈,但並沒有特別突出的標杆樓盤。
中城光谷龍山湖的定位是純改善,能否在光谷東打個漂亮仗,需要觀望。