理性杂谈
都是套路，通过疫情你去晚上，看看市里楼里的亮灯能够发现一个小区有多少人，发现有多少空房，这叫做饥饿营销
我心追梦1
现在房价那么高，为什么成交量还是很大？真的有这么多有钱人么？这个问题很有意思。作为一个房地产行业从业十几年的人，我总结为以下四个方面的原因。
1，不是有钱人那么多，而是买房的人占总人口的数量始终是很低的。
以广州为例，常住人口接近1500万，每年成交的房子大概10万套，买房的人占比0.6%，即每年从1000个常住人口里面找出来6个买得起房的人就可以了。因为人口数量够大，所以这个行业的支撑力度还是很大的。
2，房价不是由低收入人群决定的，是由高收入人群决定的。
这句话有点伤人，但事实上就是这样。以中山为例，在深中通道之前，房价一直在8000左左右右。2015年深中通道规划出来，深圳人直接把靠近深中通道的火炬开发区的房价买到了16000。就几年时间。
中山人民的购买力有明显提升吗？不好意思，并没有。但更高购买力的深圳人民过来了，直接就把房价拉高了。
3，买房不只看个人收入，还要看双方家族的收入。
现在买房，很多时候，都是有双方父母，甚至加上祖父母一起来买的。所谓的六个钱包买房便是由此而来。
所以你会发现很多年轻人一毕业就买房子，而且买的还是大面积的房子。以他自己的收入能买得起吗？当然买不起，但父母给首付，甚至给月供，就买得起了。
4，买房的杠杆效应放大了购买力。
买首套房首付只需要三成，买二套有些城市只需要五成。100万的房子，出30万就可以买了。所以银行的贷款政策客观上放大了我们的购买能力。
以上。
我是曾英杰，13年地产行业老兵，畅销书《一本书读懂粤港澳大湾区房地产市场》作者，华南城市研究会副会长。欢迎关注我，掌握更多买房和投资技巧。
英眼看房
最近，有网友提出，现在房价那么高，为什么今年上半年成交量还是这么大，真的有这么多有钱人么？对此，有专家表示，中国太大，人口众多，再加上最近二十年房价持续上涨，房产金融化之后，让所有民众都认为房子是值钱的，全民炒房便成为共识。于是，只要有一部分人有钱后去买房，房地产的成交量就会很大。
事实上，真正的富人早已经买了房产，而且起码有好几套，而只有钱不太多的家庭，现在才会真正出手购房。过去，这些家庭，往往不愿意买房，总觉得房价会掉下来，但是等了这么多年后，房价一骑绝尘，他们开始绝望了，认为今天不买房以后会更加买不起房了。
此外，今年上半年房地产成交量高，还与其他两个因素有关：一是今年初货币政策全面宽松，1月份我国央行两次降准，共释放1.5万亿流动性。今年上半年，我国新增货款总额中的50%的资金流向房地产业。货币政策的宽松，使得更多的人认为调控政策已经转向，他们不顾一切的入市购房，成交量所以就此放大。
二是，由于国内经济下行压力较大，今年1-4月份，各地纷纷放松对房地产的调控，一二线城市放松情况并不严重，而三四线城市房地产放松迹象明显，既有取消限购、放宽人才落户门槛、降低房贷利率等。这让去年下半年开始处于观望状态的购房者认为，房地产调控又要放松，于是纷纷入市购房，一下子推高成交量。
综合来看，上半年房地产成交量放大，主要是之前一直不愿意买房，现在又害怕以后更买不起房的家庭，当然货币政策放松，房贷相对容易，再加上政策限制放松，这使更多的人入市购房。其实，这些购房者并非有钱，而是借了银行的钱，加了杠杆，才有能力购房的，如果全靠自己手中的现金购买，那房地产的成交量会很低很低，所以，成交量放大，银行信贷宽松是功不可没的。
那么，下半年房价及房地产成交量会降下来吗？我们认为这是可以预见的结果；首先，各地由于上半年房贷发放过猛，下半年收紧是大概率的事情，现在有些银行已经放缓了房贷发放业务。同时，下半年各二三线城市银行都上调了房贷利率，这给房价上涨预期降了温。在没有房贷支撑的情况下，预计下半年，房地产成交量将会大幅下滑。
再者，从今年4月份开始，全国各地房地产调控密集出台。到了7月底，中央政治局会议，再次强调“房子是给人住的，不是用来炒作的”理念。同时，中央政府也表态，下半年不会让房地产来拉动经济，并且要尽快建立起房地产长效机制。房地产的预期变了，很多购房者望而止步，下半年房地产成交量将快速萎缩。
最后，在国内经济一片向好之时，炒房客纷纷入市购房，目前国内经济下行压力较大，很多公司都在裁员增效，生意越来越难做，即使是炒房投资者，也不敢轻举妄动，因为弄不好资产泡沫就会被刺破，现在高位投资房地产，风险实在太大。对于炒房客来说，现在是要赶快抛售手中房产。所以，下半年房地产的抛售房源会增加，买房的成交会骤降。
现在房价那么高，为啥上半年房地产市场还是成交量很大？这主要是由于各地房价一直上涨，再加上银行货币政策放松，以及部分地方政府给房地产调控松绑，使得很多人认为，房价未来还要上涨，大家都急着入市购房。但结果是下半年房地产信贷将收紧、政策调控政策又将密集出台，再加上经济形势不景气，购房者对未来房价上涨预期，下半年也会出现大逆转。
不执著财经
我来告诉你为什么， 因为中国人生老病死都离不开房子。就像这次疫情一样，大家各种在家隔离，新闻上说有人租房子住，结果人家连小区门都进不去。
房子对中国人来说太重要了，中国人总说“成家立业”，什么是成家立业，娶个媳妇有个房子之后你才能安心去干事业 。
如此，就不难理解为什么现在房价这么高，还有那么多人买的原因了，当然，因为中国人喜欢买房子重视房子，反过来又推动了房价的上涨。
康熙没有来
这么讲吧，708090后，该买房的，都买房了，现在不买的，要么是有房了，要么是老家有房了，打工城市，这辈子也买不起，就租房住呗。
00后，真不用买房了，00后，至少继承两套，甚至六套房，还买什么房。我看，00后以后最发愁的是，手中除自住外的另外5套房，没人租，没人买，还得每年交物业费等六千多块，心疼啊。
可是，为什么房屋成交量，还是很大呢，像北上广深，四大一线城市，基本上一周成交量，还有上万套呢。
二三四线城市，从数据上看，成交量虽然不如一线，但也很活跃啊。
很简单：
第一，因为很多企业没现金了，房屋的各种转交、成交和抵押，非常活跃。企业，本身就是最大的炒房者。
第二，各种私人炒房者，左手卖右手，造成房产交易繁荣，推高房价，吸引最后一个接盘者的行为。
第三，房企捂盘，房子一盖好，各种抵押还债惜售，造成无房可卖，火热的假场景。但过几个月，又大量上市，价格，自然高了不少。
而真正的刚需和改善性购房，非常低迷，寥寥无几。
董江波
房价这么高，成交量怎么大？你是哪里看到的成交量，现在大多数城市二手房挂2-3年都卖不掉了，2016暴涨后基本没有销量和消费能力了，你看到成交大其实是假的。
第一，你看到成交量是新房吧，新房大多数是开发商请了托，或者以他人名义买，以亲戚朋友，员工身份买，买了后高价挂出来慢慢卖，你不信看看从事房地产开发的，他的名下肯定很多房子，他的亲戚，朋友，家人，甚至员工手下也很多房子，其实真的经不起查，要是严格查银行房贷，真的查出不知道多少，贷款银行贷款审核的流水和收入找企业造的太多了，要是让税务局来审核，我相信1/3以上的没有资格贷房贷。现在很多楼盘报名一大推，到时候摇号摇到了放弃的超过一半很多，有的是报名都没有，你说销量很大确定不是托？
第二，有些地方成交量大也是好久之前事了，2016年左右，很多做企业发现，做产品和服务不如炒房赚钱，很多上市企业屯了几百几千套，中小企业和工厂老板和老板娘也是屯了几十套最少几套，现在房子已经没有接盘侠了，哪里来的销量，有些公司老板和企业为了卖掉直接自己到处欠债，拿房子抵押和拍卖，变相在抛售和逃离，做企业的一般都聪明，拍卖话吸引参与人多更容易卖，那些不专业炒房得2016买了挂到2019了都卖不掉了，我身边很多人就这样，包含亲人，说多了都是泪，按照2016年成交价格卖，市场都没有消费能力，就算0首付，分期动不动上万月供，现在工资上万都有房子了，我真想不出卖给谁，出口又不能出口，吃也不能吃，特别分期付款还房贷的抵押也抵押不了。
刘华银mark
大家好，我是勇谈。房价高是事实，但是成交量大也是事实，根据国家统计局2019年的数据显示，全国商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，商品房销售额159725亿元，增长6.5%；可以看到一个基本事实“商品房销售面积微降，但是房价却还是上涨”。一年接近16万亿的销售额，不由得让人感觉国人真有钱。实际情况是什么呢？全国不少地区已经出现了6人买一套房的情况。借此机会简单谈谈我的观察。
房价高是事实，成交量大也是事实，全家6口买一套房也是事实
第一、我国房价高的原因除去过去很多年住房需求量大之外，跟房产被过多作为投资品有很大关系。从2003年房地产行业被确定过国民支柱产业后，房地产行业迎来了黄金发展期。在短短几年时间内全国不少城市的房价一再翻番。相比于国民收入提高只有8%左右来说，房价上涨的速度堪比火箭（有一段时间基本保持3年翻一番的情况）。当然房价上涨的原因除去城市（尤其是一二线城市）拥有大量的外来居住需求外，也跟很多机构和个人把房产作为投资品来对待有很大关系。一个涉及到60多个行业的房地产，很长一段时间成为资本追逐的主要标的。
第二、现代金融的发展使得不少人具备使用杠杆资金的能力，买房不必要非得用自己钱。现代金融的发展一定程度上给很多“投机者”留下了口子，高预估高贷款的方式在如今一二线城市司空见怪。在金融界经常有这样一句话“你给我一个支点，我就能撬动地球”，这里就是杠杆资金的力量。所以，有时候买房的人不一定是有钱人，只不过是利用了杠杆工具而已。
第三、真正的刚需或有需求的购房者，往往采取的最“笨”的方式买房，全家6口买一套房。其实无论是杠杆资金炒房还是投资房者，他们房产的最终售卖对象都是“刚需和有需求的购房者”。大家可以理解为“剪羊毛”，只不过在过去很多人都不具备反抗的能力。不过如今随着真正购房需求者的购买力缺失，杠杆炒房和投资房者的“寒冬”已经到来。
“股市可以有杠杆，楼市不允许有杠杆”这句话我十分认同，去除掉杠杆资金，楼市的房价也就返璞归真了
第一、2019年下半年为何很多房企都感觉到困难？主要还是我国房产调控从供需端向融资端转变。2019年以前我国的房产调控多数还是集中在供需端，什么限购、限贷、限售等都是供需端的调控。而当禁止房企通过信托、债券等方式融资后，房企立马就“老实”了，降价促销基本成为公开秘密。所以，对于房地产这样的资金密集型行业，管好“钱袋子”比什么都有用。
第二、“房住不炒”的真谛在于加大对于贷款购房者的资信审查力度，2019年就出现了很多贷款购房者因为“负债过高”而被拒贷的情况。大家需要明白的是，但凡是进行房产投资（炒房者）都不会全款买房，把手中的杠杆利用到极致是他们通用的做法。只要是严格审查其名下的负债情况（信用卡负债和其他负债等）基本就可以阻止炒房事件发生，起码阻止“大众炒房”者。
楼市之所以有这么大成交量，大部分还是因为货币政策过于宽松，不代表有钱人多
大家需要知道的是，很多时候央行新增货币都是流入房地产行业，因为这些资金一旦进入到市场上就很有可能造成大量的通货膨胀。而房地产行业背后牵扯到的关键就是银行等金融机构，“欠钱的是爷”这个真理在任何时候都适用，尤其是在欠这么多的情况下，大家需要知道的是房企每年的房产投资中将近50%的资金都是来自于银行贷款，2019年的投资额就高达13.2万亿。
用基础建设来替代房地产建设是目前我们在做的事情，当流入房地产的资金额降低到一定比例，那么也就意味着房地产行业的改革就会步入深水区，期望这一天早点到来。
综上，房价这么高成交量还这么大，其实背后主要是现代金融支撑的结果。说得直白点“大部分的购房资金还是国家提供的”，比如把30%的首付比例降为20%就会释放大量的购房者，但是这并不意味着有钱人多，毕竟背负的都是几十年的外债。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈房产壹贰叁
房价那么高，成交量很大，其实真没有那么多有钱人，因为在中国人的心目中，有房才有家，有家才能安心，才算结束漂泊了，所以中国人但凡有一点钱都会给自己安个家，不在乎这个房子是大还是小，哪怕只能放下一张床，这样看就可以理解了，哪怕在北上广深房价10万一平，30多平方的房子也就300万，首付3成也就90万，工作几年家里六个钱包在支持一下，剩下的贷款，200万袋30年，一个月1万多房贷，如果收入尚可还是能够负担的，这只是很特别的情况，毕竟北京也有四五环或者通州大兴等比较偏远的地方，不需要10万一平米，其他城市就更不用说了，二线城市大概就是两万三万一平米的样子，郑州、武汉这些就是两万三万的样子，杭州、合肥等四五万的样子，其他城市长沙一万多的样子，所以很多人要有家当然会去买房，或者有房后改善性住房，所以成交量大，不是有钱人多而是实实在在的刚性需求！
小青蛙小蝌蚪找妈妈
据国家统计局资料，2018年我国商品房销售面积17.2亿平米，销售额15.0万亿元；其中住宅14.8亿平米，销售额12.6万亿元；单看总销售面积确实非常高，以老百姓主要购买的住宅来看，折合8500元/平米，并不很高。
近10年我国商品住宅销售面积持续增长，2018年住宅销售面积14.8亿平米创下历史新高，较2009年的8.6亿平米增加了近70%；不过考虑到全国近年来每年的城市化率1%（折合1400万人进城，按每3人新增一套住房，每套住宅90平米，每年就需增加4.2亿平米住宅），此外近年来采取的货币化分房等政策也刺激了对新增住宅的需求；当然也有商品房价持续上涨，而居民通过新购买住房实现资产增值及改善性需求等导致的需求量的持续增长。大部分人认为的房价较高，可能更多是受大中城市较高的均价所影响；而大部分大中城市近年来新建商品房面积基本保持持续下降趋势，特别是特大城市如北京上海等，每年的住房销售面积还没有中西部的二线城市如郑州、武汉高；而目前全国商品房销售面积主要集中于中西部及三四线中小城市，使得全国的平均价2018年仅8500元/平米的水平。
2018年全国城镇居民人口可支配收入中位数3.6万元（略低于平均数的3.9万元），实际上即使农村家庭，若夫妻都在外特别在沿海地区打工，基本上两人每年也能获得约10万元的收入。若按每家3人估算，每个家庭可支配收入达10.8万元，若按住宅销售均价8500元/平米，每户每年结余50%用于购房，则每年可购买住房6.4平米；大部分城市的普通住宅还低于所在城市的平均水平，再考虑到很多家庭可通过贷款购房，大部分家庭有能力通过贷款购买普通住房。
多种因素刺激了商品住宅持续保持较高的销量水平。不过近两年来住宅销售面积增速逐步放缓，今年前7月同比还略降了0.4%，考虑到目前我国城镇人均居住面积已接近40平米，未来每年新增的住房销量有望平稳甚或略降可能性较大。
k线背后的博弈
250万的房子，首付70万，贷款每月商贷9000多，夫妻两月入都过万的话确实可以买没什么压力，有公积金的话更轻松，高学历高收入，本科毕业收入和研究生肯定不同差的很多，所以很多人不知道有钱人有这么多，二线强市人才聚集房价肯定会持续上涨，一线落户困难上涨有点困难，三四线城市房价就是起哄终归要崩，中国这么大有贵有便宜，要便宜去鹤岗你去吗？