地铁改变的不仅仅是生活节奏，更是决定了一个城市的发展速度，奈何地铁修建工程复杂反复，问题总是各种的七零八碎，很多东西，压根没办法避免。
如果你了解中国现在的发展脉络，你就会看清：没有地铁的城市，很难有未来。
于是，这几年地铁申请条件放松的阶段，数十个城市一窝蜂的扎堆申请地铁，不止省会城市，像是洛阳、徐州这样的三线城市也都统统上马了地铁线。
就如同上一篇，我们说讲到的深圳地铁和房价的秘史一样，自从2004年深圳挖通了第一条地铁之后，人们就开始相信15分钟通达地铁触及之处，便是楼市的机会，哪怕关外的龙岗和宝安也不例外。自此以后，关内关外楼市一片火热的欢腾，深圳房价一路狂飙从未停歇。
尽管深圳房价上涨并不全赖地铁，但地铁却是极度稳定的溢价因素。
学位会变，好学校轮流派发，今年到别家；景观会变，今年海景房，可能明年变工地；就业中心会变，今天的老中心上班走路5分钟，几年后新中心开车1小时……
各种因素都可能改变，唯有地铁最为稳固。毕竟，申请地铁已是艰难重重，修建地铁更不是一朝一夕。好好的一个地铁站，说不用就不用，几乎是没什么可能！
今天，我们就来说说最稳健的房产投资——地铁盘，到底怎么选！
别被坑，看清「伪地铁盘」
无论是大都市，还是二三线，都存在一个最显著的问题，只要你买房，别管离的有多远，都敢叫自己地铁盘。
众所周知，深圳的地铁后期计划延长到临市惠州惠阳。当惠州GOV网站在一个偏僻的页面放出深圳地铁延线到惠州的规划时，全区置业顾问欢呼雀跃，并开始修改区委区，修改沙盘，把自家楼盘改叫地铁盘。
后来惠州延线因资质被搁置，但依然没有打倒他们的执念，置业顾问依旧挥舞着手里的激光灯，指着区位图对你说：我们这个是地铁盘，你看项目离深圳地铁延长线惠阳XX站只有3公里。
这也算是地铁盘吗？
当然不算。市面上，地铁距离多远叫地铁盘的说法不一，但主流媒体都持有1000米以内才能算正地铁盘。
为什么会有如此说法，因为按照人的步速来说，1000米以上的距离，即便是较快的步速，也要步行超过12分钟，加上进出站，要15-20分钟。
事实数据也证明了，这样的观点也是较为合理的观点。之前也有地产专业的学术论文予以佐证：
河北地质大学的研究表明，石家庄地铁1号线开通前后对地铁口周边0-900米范围内的二手房价格有明显波动。
南京林业大学的研究表明，南京地铁3号线开通前后对距离地铁口1600米外的小区房价影响明显较小。
另外，房子也并不是越靠近地铁溢价效果越好，据研究：
以石家庄地铁1号线为例，二手房增值效果最佳的范围在距离地铁口700-900米内，其平均增幅为48.3%。
在南京地铁3号线的研究中，距离地铁口0-400米范围内的二手房价格升幅并不明显，而800-1200米的溢价效果达到峰值。
最靠近地铁的楼盘，商业繁华噪音严重，闲杂人等出入来往，若不是极其高档的小区，许多都会沦为群租房特别是住宅里经商的首选。
少走几步路，生活却遭了罪，显然是负面大于正面。
所以，地铁上盖更适合商业体，至于住宅，最好是选择距离超过两百米的地方，大概四五百米的距离而又不超过一公里左右的楼盘。
投资是等待的艺术
查理芒格在回溯自己的投资之路时，说过一句话让我印象深刻——投资是「不厌倦等待地等待」的艺术。
等待靠耐心，艺术是时机。
一般来讲，地铁盘的涨价，公认的往往有3次：
第一次，地铁规划出炉；
第二次，地铁开始建设；
第三次，地铁正式通车。
规划出炉前买中地铁盘，无疑就像买中六合彩。
毕竟，大多数城市地方靠的是土地财政，除了城市原有的人口密集区，剩余的线路站点注定会放在外围更有土地的地方。沿着城市核心主干道向外围走，选择大路的交叉点，是规划前就赌中地铁的小秘诀。
下图就是郑州1号线其中一个站点，周围土地尚未开发：
当然，地铁没有真正建好之前，随时都有可能变，想在开建之时就买中地铁盘，其实就是一场豪赌。
毕竟在规划出炉之后，有多少城市的地铁胎死腹中不说，地铁也可能随时改道而行。
比如，像深圳地铁2号线，当年说好要造福百姓走人口密集区，三年之后改了线，绕道了蛇口无人的填海区。
所以，投资地铁盘最安全的姿势只有一个——在地铁尘埃落定工地已围挡，即将开建时买入地铁盘，坐等「地铁一响，黄金万两」。
这样出错的概率就会极大降低，而且溢价效果最为明显，以下有数据为证：
而关于合肥地铁1号线对房价影响的研究也显示，在合肥地铁开通后相较开通前高出1000-2000元/m²左右。
选更有价值的地铁盘
地铁盘投资，要稳，也要涨。
因此，首选近郊盘！
一条长长的地铁线，所经之处，有繁华闹市，也有荒凉郊区。市区原本配套成熟，地铁的存在仅仅是锦上添花。近郊的地铁却是雪中送炭，原本尴尬的位置迅速发展，靠的就是地铁人流带动。
南京就是一个典型的案例，来佐证这个观点：
南京的研究表明，江宁区地铁口附近的二手房房价半弹性系数达到12.29%-19.99%之间；
而秦淮区的半弹性仅有6.06%-7.9%之间。
数据用的是回归曲线统计，但结论却是简单：南京近郊江宁区对比市区秦淮区，地铁对房价的辐射敏感得多。
确定了近郊地铁之后，我们还要考虑是哪个片区。
比如，当年深圳宝安龙岗同属关外，如今今非昔比。宝安中心因离市区近凭借南山鸡犬升天，众多楼盘升级为豪宅；而龙中离市区太远，即使通了地铁，涨幅远不如保安，龙岗的大农村名声依旧。
很明显，地铁是带动郊区发展的核心，但距离的重要性一样很明显。选择足够安全的区域显然既可以住的舒服，又能获得更高的收益。
结合距离，线路重点停靠站，选择区域和楼盘，更容易选到后期潜力大的楼盘。
关于地铁盘，网络上各种说法纷繁复杂，比如说有人把地铁盘再细分准地铁盘，正地铁盘，近地铁盘之类的。
地铁线又分普通线，城际线，环线，延长线，大小交路运营，甚至是地上线地下线等等。
但万变不离其宗，总结出来也其实也就是前文中的几个重点：
第一，选择靠近地铁，但不推荐靠的太近，距离不超过超过800米最为适宜；
第二，选择在地铁刚建设的时候入手，等到地铁开通之后满二或满五再卖出；
第三，买外围尽量选近郊地铁盘，因为地铁既能改变交通现状，区位价值，也不至于像远郊那样与城市有明显断裂带，生活不便。溢价效果最好。
第四，一条线路的经停站非常重要，途径商业中心，就业中心，政务中心的线路明显会在后期潜力大于一些鸡肋线路。
总而言之，地铁盘更安全更有潜力，已经成了大家的共识。
如果你要买的房子，符合以上四条，恭喜你，升值正在离你越来越近。