假如楼市全面松绑，房价还会大涨吗？

陆美江

会！

过去一年楼市之所以稳住就是依靠一系列的调控措施，主要在四个方面，其中三个是针对需求端，第四个是针对供给端。

1、针对需求端有三个方法，房贷利率、首付比例、购房卖房资格

1.1提高房贷利率

提高房贷利率直接就提高了购房者的成本，相当于变相涨价，以首付20%为例，笔者经过测算，房贷利率上浮30%，相当于房价上涨13%，房贷利率上浮40%，相当于房价上涨17%。对于购房者来说这个钱是支付给银行还是给到开发商，本质都是自己兜里的钱，都算是购房的成本。上浮的利息也就是变相的房价。

为了遏制房价上涨，不少城市首套房利率都上浮20%，甚至30%，个别城市都上浮40%，这种调控非常有效。买房不仅要看具体的房价，更要看房贷的利率。如果你能享受公积金贷款那就更实惠了。

1.2、首付比例

一般情况下首套房首付比例是20%，提高到30%，首付就提高了一半，对购房者也是很大的压力，不少购房者，月供是有能力支付的，但是自己没有积累，首付很难积攒。

二套房的首付比例是不低于40%，不少城市都比这个高，比如北京就提高到70%，都快赶上全款了，北京虽然有钱人多，但是一套房子八九百万，要拿出600万的现金还是不容易的。

1.3、提高购房的资格

社保是最常用的，从没有社保要求，到缴纳六个月，到缴纳18个月，到缴纳五年，而且还是连续不间断的，不能补交，这又挡住了一部购房人群。

2、针对供给端的

调节土地供给，有土地才会有房子，这个很容易理解。第二个是减少对项目开发的贷款，房地产是资金密集型行业，对资金的需求非常大，房地产企业就三个核心竞争力：拿地能力、周转能力、融资能力。万科经营稳健很大原因是郁亮是财务出身，对资金的调度能力非常强，资金成本只有5%，当这些企业只能寻求成本更高的资金的时候，利润就被侵蚀了，甚至有断裂的危险。

以上四个同时实施，房

但是支持限购的恰恰是有很多被挡在门外的人，不知道是我买不起也让别人买不起，还是真的就认为房子够了，都是炒房团的错？

主做股权设计、并购，业余股民，爱好搏击

壹号股权

回答这个问题，首先明确什么叫全面松绑

所谓楼市松绑，比较典型的做法有当地银行自主下调房贷利率、取消限购年限、取消限价、取消外地户籍购房限制、放松购房与卖房条件等举措。

而全面松绑，就是在全国范围内施行上述举措，让楼市像普通商品一样，完全回归市场自由交易的状态。

显然，在住建部一再坚持楼市调控不放松的背景下，楼市全面松绑，甚至区域性松绑都是天方夜谭。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句指导方针刚问世两年多，理论上来说，房住不炒的原则至少要坚持5年以上（从2016年开始算）。

如果全面松绑，房价会呈现显著的结构化行情

我记得在2014年，跌至谷底的楼市曾有过一次类似“全面松绑”的经历。

当时，全国47个出台限购的重点城市中，有38个已有松绑举措，北至哈尔滨，中到洛阳、西安，南至厦门，全都宣布楼市松绑。只有北京、上海、广州、深圳、南京等9个城市依旧限购。

楼市松绑的连锁反应，就是大量新房入市。

以当时的温州为例。截止2014年上半年，温州新建商品房存销比为45，是47个城市中最高的一个。松绑后，温州的地产开发商好似打入一阵强心剂，大量新房报批入市。南昌、沈阳也开始新建大批新房。当然，这也是造成楼市库存积压的元凶之一。

其次，楼市松绑会刺激成交量回暖。

2014年，当时大部分的松绑城市，在这之后都出现了成交回暖。典型如山东济南5月松绑，7月成交量环比大增1.5倍；杭州、宁波、呼和浩特等城市取消限购后，成交量也出现环比50%左右的先祖增幅。

不过，有些地区即便楼市松绑，成交量也未能出现大增，比如上面提到的温州，松绑次月的楼房成交量环比跌了18%，同样，贵阳在次月也跌了9%。

楼市松绑不一定刺激房价大涨。

这是因为，房价更多是基于市场供需的影响。对于大部分人来说，房子是用来住的，是刚需。松绑之后楼市库存增加，但若果该城市人口不能做到持续净流入，没有人接盘，购买力就跟不上，房价自然也就缺乏推升动力。

由于房屋是刚需，很多人不会因为取消限购就再买几套，即便是做房产投资的人，如今也不会盲目的买买买，而是要分析具体城市、楼盘位置之后再出手。

如图，2014年宁波松绑限购后，房价反而一再走低。

而贵阳房价在短暂跳涨后，年末也出现了回落。

以前楼市靠炒房推升价格的现象，已经基本绝迹了。因为大家都清楚，以目前的环境和未来的调控趋势，炒房躺赚的日子已经过去了。

所以，如果楼市全面松绑，房价不可能出现普涨局面，更大可能是鲜明的结构性行情。

那些超一线城市，由于具有无可比拟的各种资源，房子一定会受到资金追捧，房价可能进一步蹿升，因为他们买到的不仅是房子，还是一系列的“机会”。

而那些具有潜力的准一线或二线城市，也将是人口流动的热门输入地，房价被市场需求推涨也是早晚的事。

而那些相对缺乏竞争力的城市，则会因为市场资金倾斜于一二线大城市，而导致楼市缺乏资金支持，房价甚至可能出现下跌。

总之，楼市松绑将进一步刺激这种“马太效应”。

当然，这一切只是我们的臆想，未来一段时间我们将更多听到“一城一策”的说法，不同的城市会根据自身情况与发展计划，对楼市进行有条件的松绑措施。

金投手

楼市的限购政策，都在一二线城市，还有部分的三线城市，四五线城市基本上根本就没有限购政策，17年年末18年年初已经涨了一波，目前也没有进行大涨趋势，可见四五线城市是非常理智的一个市场，全面松绑，一二线城市，大涨的概率非常大，因为这里的需求比较旺，为什么呢？

房子要不要涨，主要看人，人往哪里去，房子就在哪里涨价，有些地方是主动要去人，有些地方适用政策招去的人，比如说北上广深，就像一个天然的美女一样，谁都喜欢她，其他二线城市，武汉，济南，成都，西安，甚至海南岛，都有一些人才的战略引进计划，落户人口都在四五十万以上，那么这些地方的房价肯定会增长，后来也限购了，一线城市就不用多说了，肯定挤破头的人都想去，如果全面放开，肯定是要大涨，一直限购，没有松开。

这再一次说明，经济发达的地方，他是招揽人才的一种天然的优势，经济越发达，越吸引人才，只要落户的人越多，那么房价自然要增长，如果全面放开限购，一二线城市必须涨价，其他的城市就一般啦，但是房价增长，会有一个传导过程，就是一二线城市传递到四五线城市，以往都是这样。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

乐福居

首先我们要确认一下是全面松绑！在这条件下房子到底是涨还是跌谁都不敢拿命来100％的保证，只是涨跌机会占白分比的问题，我们老百姓只能是听一些伪专家的忽悠去行事，压对了伪专家升职，压错了伪专家换个行业继续忽悠....！我个人觉得，房地产项目最离不开的伙伴是谁？是银行，买房的卖房的都离不开（全款买房的有，毕竟不占多数，）好了，既然大家都离不开它，那如果你是全国银行的一把手，在马上要全面松绑前你定是最早知道这消息的人，摆在你面前的问题很简单:地产商和买房的人（包括炒房的人）都要来贷款，你贷还是不贷？这问题看似简单，里面蕴含的危机相当复杂，就算你是一把手你都不敢一个人一拍脑袋就说贷或者不贷，你一个失误就可能导致金融系统危机甚至政权危机，到那时候你不单是坐牢那么简单了！当然，这事你一个人也拍不了板，你只能是召集你们的经济分析师金融分析师....！通过他们这些智囊团的分析后你才能召集各大行一把手来开会，讨论通过了某个方案后在上报国务院，国务院也有分析团队，再经过他们一起分析后7常委会一讨论基本就定了....！所以说那些伪专家怎么能跟这样的一个智囊团去比？所以，我的观点是:看银行，如果银行还是采取的紧缩政策，那你别想房价涨，如果银行只放开一线城市的房贷，那它放开哪哪就涨，如果只放开一套房政策，那还是跌，如果全面放开政策，那全国都涨！

王导替身

这个是没道理的，房子在怎么涨是需要有人来接盘的，目前没有房产的家庭能够拿出50万100万去买房或者付首付的非常少。房子在涨下去只会使平台越来越小产量销量越来越少最后也就破产，下跌人就更不敢买，今年买了100万明年进去90万后年就80万伤不起。我认为即使政策放开也会维持相对一段时间小波动横盘几年发现确实上不去没人接盘了可能就拐头下跌了。我认为市场最有利卖方就是不断上涨然后横盘或者横盘在涨一下看有没有追涨确实没有量了在大跌，如果是缓慢下跌我估计没人敢去买，只有大跌长痛不如短痛才可能有人去炒底。

fan晴朗天空

初步估计：房价近几年不会长也不会跌！这都是政策在调控，为什么会出现这样的情况呢？因为中国的房地产不是完全的市场经济，现在空房楼太多，市场已经没有什么购买力了，买得起房的都买好了，买不起的还是买不起，解决这问题的办法就是，增加购买力，说白了涨工资，让买不起的人有钱买房子，慢慢的把过剩的房子消耗掉，而经济宽裕的人的钱存银行就贬值，慢慢的融化！房价保持平稳横盘，当消耗过剩楼盘之后，房价又会一轮新的上涨，因为平均工资涨了，还有二胎政策带来的刺激。没有买房的人最明智的选择就是：赶紧贷款买房即房贷和借钱买房，现在欠50万过十年八年就等于2/30万的样子，因为工资都翻倍了，这便宜不占是活该你没房住。

风轻云淡一

个人认为，如果房价全面松绑的话！房价会有一个上涨的过程！不排除个别城市有下跌的空间，那是因为前期涨幅过大，房价松绑后存量房子集中上市，但是下跌只限个别，极少数城市！总体还是会上涨，具体能涨多少，上涨时间持续几年那都是专家预测的事了！我判断房价会上涨的理由是1:国家会让房价在一个合理的涨幅内运行，这样既不伤民，还能国民经济合理增长，人工，建材，地价都在上涨，房价没有理由不增长。2:国家为什么控制房价过快增长？如果房价已经不增长，或者负增长国家还会出台各种政策控制房价增长吗？因为房价增长过快，涨幅过大所以国家才会出台政策限制房价增长，如果房价下跌国家会出台政策刺激房价增长的！所以真的房价松绑，房价会真的长起的！个人观点，不喜勿喷

游泳的鱼9532

不会！

首先，中科院预测说是会涨，但增幅会下降。并且对于2019年楼市，国家有关部门作了明确的表态，即：稳地价、稳房价、稳预期。那么在“房住不炒”的调控精神下，各城市的政策或有微调，但整体上会保持严调控态势，不会出现大涨大跌，而是趋于平稳。

其次，目前松绑只出现在部分地区，据中原地产分析，今年可能约有30城实施微调政策；且但松绑也只是有限的松绑。从目前部分城市松绑的内容来看，也并不是全盘推翻之前的调控，而是局部微调。

（来源摄图网）

再次，近两年来的发展，楼市已经处于供大于求的状态。据易居房地产研究院18日发布的《中国百城库存报告》显示，今年11月份，100城商品房月度新批预售面积为5930万平方米，而更为惊人的是，在持续上市的情况下，如今100城的库存总量，已经高达4.4亿平米。如果算全国的话，估计这一库存总量将更为惊人。那在这种情况下，房价还怎么涨？

最后，住房是刚需，过高的房价不仅会造成大量资金涌向楼市，使得社会流动资金严重不足，很多工薪阶层背负着巨大的压力，社会消费也难以带动，一系列社会问题也将会越来越突出。

智汇魔方服务

非财经人士，试着回答这个问题。我想从四个方面来思考这个问题。

一、楼市为什么要捆绑？无非是房地产过热，炒房投机严重，国家担心经济泡沫，所以要抑制它，调整经济结构，住而非炒。

二、楼市为什么要松绑？国家制定宏观政策，全国一切刀地执行，难免会出差偏差。所以个别地方要调整，但这调整不是大放，而是微调。如广东、安徽等地。

三、楼市会全面松绑吗？这是不可能的了。因为房地产已被定性为国家非支柱性产业，肯定要绑的，但不绑死，会留有灵活的操作空间，以保障地方经济活力，平衡各方利益。

四、楼市还会大涨吗？涨与不涨看供求关系，刚需在，就会涨。刚需不足，就会跌。那么，那些地方有刚需呢？一、二、三线城市都有。哪里大学毕业生多，哪里人口流动旺，哪里成家结婚的人多，哪里就是刚需。

个人认为，随着城镇化建设推进，经济平稳增长，中国房价仍有10年以上的机会，不会大涨，当然也不会大跌。

大刘说蚕事

只要是楼市给调控全面放开。那么一线城市的重点当中的重点，北上广深杭还是要继续涨的。然后重点是二线城市是薇薇看着他。然后三线城市4500线城市是下降的。

房价的上涨与否，关键看政府的两个行为，第一个就是货币的发行量。第二个就是银行的宽松货币政策。如果这两个能把握好尺度的话，房价不会大跌的。但随着人们思想意识觉悟的提高，房地产的分化情况会越来越严重。个地方的新区还有新盖的楼盘。都会成为改善性需求的一个追求点。

未来主城区的老旧小将逐渐慧在升级中被淘汰掉。谁叫我国的教育资源还有医疗资源的不断完善。哥哥三四线城市特别是艳海城市有特色的一些小镇会成为一个房地产追逐的热点。

一国外发达国家为例。一国外发达国家为例。那么一些烟海小镇或者是一些特色的小镇，实际上居住的舒适度还是蛮高的。但是一些中型城市，包括首都，甚至华盛顿，俄罗斯东京等等，这些大的一些城市中心还是房价是特别高的。未来一些国际化的大都市，房价会像。日本东京看齐。

未来的分化现象会逐渐随着城镇化进程的不断白散所调整。你觉得呢？