相比周邊城市最近樓面價紀錄不斷刷新的火熱景象，蘇州土拍場上的表現依然是樂觀理性。
3宗地塊進入一次性報價，2宗地塊底價應價，1宗地塊低溢價成交。從成交表現來看，周邊配套教育資源成熟或久未供地區域的地塊，報名者眾多，果斷進入一次報價，如東原競得的姑蘇區23號地塊、新希望拿下的度假區24號地塊及金科拿下的陽澄湖鎮26號地塊。但，地塊溢價率依然溫和，最高溢價率僅13.8%。另有1宗涉宅地塊底價成交、1宗低溢價成交，低價佔位，未來開發空間較大。
對比其他一二線城市，蘇州的土地政策調控精準有效，今年以來沒有一宗地塊溢價率超過15%，不僅溢價率控制得當，由於最高限價樓面價的出現，成交樓面價的價格水平也控制在板塊的中間水平。在目前的蘇州土地調控政策下，2020年蘇州土拍場上將不會有樓面價新高出現。
（地塊成交詳情表）
從成交結果來看，此次掛牌地塊成交價格和溢價率仍然得到了良好的控制，競價報價表現較之前更為穩定。房企對於中意地塊的進駐意願表現較為強烈。
（蘇地2020-WG-23號地塊航拍圖）
拿姑蘇區地塊（蘇地2020-WG-23號地塊）來說，蘇州茂方企業管理諮詢有限公司（東原地產）以成交總價98337萬元 、樓面價25867.67元/㎡競得，溢價率8.77%。對比周邊的歷史成交樓面價，蘇地2016-WG-42號地塊（綠都姑蘇雅集）樓面價34782元/㎡。蘇地2017-WG-47號地塊（中鐵建地塊），樓面價43167元/㎡。對比之下，今日成交的東原地塊的成交樓面價尚處於姑蘇區成交地塊的價格中間水平。且從地塊所處的地理位置和周邊配套來看，周邊交通通達性良好，鄰近人民路、南環路，緊鄰軌交4號線人民橋南站，且周邊商業、教育、醫療配套齊全。目前板塊二手房均價約48000元/㎡-51000元/㎡之間。對比板塊內的歷史成交價格和二手房售價來看，此次成交地塊的價格合理，房企算得過來賬，符合市場預期。
土拍研究院觀察
1
一二線城市更受房企青睞
從各城市的土地市場成交表現來看，進入2020年後，一二線城市明顯更受青睞，品牌房企迴歸一二線的趨勢更為明顯，
重點城市群和核心都市圈的土地市場更受關注。今年以來，雖受到一定疫情的影響，但是全國各地房地產市場仍漲幅明顯，市場熱度表現可圈可點。單從土地市場表現來看，北上廣等一線城市土拍市場升溫迅速，房企拿地積極性空前高漲。
北京土地市場供應放量，連續推出多宗住宅地塊，尤其是取消了限價之後，多宗地塊的溢價率不斷攀升。與2019年出現多次地塊流拍的北京土拍市場對比，差異明顯。
上海徐彙區於2月20日成交1宗綜合體地塊，總價310.5億元。這一成交價格不僅刷新上海的成交總價，同時也是目前中國大陸的最高總價紀錄。
3月10日，廣州也拍出了一宗刷新最高樓面價紀錄的地塊。地塊位於越秀區，屬於廣州舊城改造三大項目之一，總用地面積1.46萬㎡，佔地面積
8296.7㎡，最終被廣州市城市建設投資集團有限公司以23.57億元的底價摘得，摺合樓面價47616.36元/㎡。在剔除安置房面積之後，摺合樓面價64576元/㎡，是廣州市迄今為止最高的樓面地價。2
蘇州土拍調控下成交溢價率很穩定
再來對比一下，蘇州周邊城市的土地市場行情，同樣看漲。
01
南通
南通近兩年土拍熱度一直居高不下。進入2020年，雖受到疫情影響，但土拍熱度仍未有鬆動。在近期的土地拍賣中，4月20日成交的2宗地塊均刷新區域樓面價。通州區先鋒街道R2020-003地塊經過5小時40分鐘，共計363輪的激烈競價，由上海裕景置業以
1.41億元收入囊中，樓面價14000元/㎡，溢價率97%。不僅成為該區域首宗樓面價破萬地塊，且遠高於之前中南創下的該區域最高樓面價紀錄。通州區高新區R2020-004地塊經過4小時19分鐘，共計294輪報價，由大唐地產以3.58億元收入囊中，樓面價9235元/㎡，溢價率31%，同樣刷新樓面價紀錄。02
常州
3月11日，路勁8.95億元競得武進區湖塘鎮武宜北路西側、聚湖東路北側地塊（綠地峰雲匯北側地塊），溢價率56.7%，樓面單價14884.3元/㎡，刷新了武進區樓面單價最高紀錄。
03
江陰
4月10日，江陰成功出讓2宗宅地。其中，華晟2.57億元競得鳳凰城南側地塊，溢價率62.68%，樓面單價13340元/㎡，刷新江陰最高樓面價紀錄。
對比之下，蘇州2月19日發佈的不統一要求地塊結構封頂和現房銷售的限制性報價規則，可以根據不同地塊的屬性進行靈活調整，是更加精細化的有的放矢，調控精準有效。截止目前，進入2020年後蘇州市區的幾場土拍中，不乏核心地段、熱門板塊的優質宅地，但一直未有超過板塊歷史成交樓面價、成交總價的地塊出現。
觀察蘇州的土拍規則和土拍價格設置，就可以發現，每宗地塊的價格設定，都充分考慮和結合的地塊的自身屬性及板塊歷史成交價格。自去年的5.11新政將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置 後，高樓面價地塊明顯減少，起拍樓面價、網上競價中止價及最高限價樓面價均可根據地塊屬性及歷史成交地塊情況，靈活設定合理的價格參數，從而確保蘇州土拍場上不會有新的樓面價紀錄出現。
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充足供應穩定供需平衡
蘇州作為長三角城市群的重點城市、長三角區域一體化發展的核心城市，經濟活力強勁、政府機制高效，房地產投資指數不斷攀升，一直吸引著眾多投資者紛至沓來。在蘇州良好的營商環境下和政府調控的精準施策下，更多的品牌房企爭相來蘇州拿地，更多優質地塊凸顯出其價值所在。
近期的高頻次供地及時滿足了市場熱度的需求。從公告節奏來看，目前已完成了1號公告至5號公告的競拍。接下來，蘇州6號公告將於5月15日競拍。從進入2020年後的整體供應節奏來看，供地節奏緊密，涉宅地塊分佈均勻，產品多以高層、小高層為主，可以很好的滿足不同層次市場需求，形成供需平衡，將穩地價、穩房價、穩預期精細落到實處。
來源：土拍網
