最近關於深圳房價的帖子，炒的沸沸揚揚，好像疫情之後，深圳的房價十分火熱，然而深圳的房價真的漲了嗎？這裡筆者帶領大家通過一系列問題來看本質。
一，看整體成交量：成交量並不大
過去1年深圳房地產成交走勢
近期深圳房地產的成交量，3月-4月間，深圳二手房的成交量，一直在1500-2000套/周的範圍內徘徊，眾所周知的，深圳房地產市場上，2000是一個門檻，2000套以下，市場處於萎縮狀態，只有攀到2000套以上，市場才會進入一個擴張狀態。對比19年4月，成交量同比幾乎沒有什麼增長，在16-17的上一波深圳房價普漲過程中，周成交量曾經攀升到4000套以上，目前的深圳二手房成交情況，很難被稱為購銷兩旺。
需要注意的一點是，這還是在疫情壓抑了1-2月成交量的情況下發生的，大量交易積壓在3-4月過戶，其實還推高了3-4月的成交。因此，基本可以判斷，近期深圳房地產成交量並沒有大幅增加。
二、看片區價格：絕大部分區域上漲幅度不超過5%
深圳這一波房價上漲，有一個非常有意思的現象，即片區分化很大，我們把深圳全市分成88個片區，其中上漲超過10%的片區為3個，分別是新安、八卦嶺和竹子林，4個月漲10%，可以算是坐火箭了，但仍然還有10個片區是下跌或持平的。
而在所有片區裡上漲超過5%的片區為25個，佔整體的28%，其中寶安區7個，福田區14個，南山區2個，光明區1個，很有意思的是，公眾普遍覺得增速很快的寶中，上漲幅度為7%，整體看並不算特別高。
而看全市平均，從今年1月到4月，深圳全市的平均漲幅為4%，有一定漲幅，但並不是許多中介或公眾號所說的大幅上漲。（數據來源：鏈家官網）
深圳各片區二手房掛盤價排名-1
深圳各片區二手房掛盤價排名-2
三、看微觀：標杆盤領漲，上車盤漲幅有限
這一輪深圳房價的週期裡，還有一個特別有意思的現象，即一個片區內部，分化也很大，標杆盤漲幅很大，而大部分盤並沒有漲太多，在這裡就以最典型、最火熱的寶中片區為例。
標杆盤壹方中心玖譽，從去年年底的平均掛盤價11萬左右，漲到了14萬，漲幅超過20%；熙龍灣一期的報價，也從去年年低的11萬左右，漲到了13.5萬，漲幅超過20%。
而另外一些掛盤量較大的上車盤，則上漲幅度不大，例如富通好旺角二期，去年年低的平均價格在7萬上下，目前的平均掛盤價在7.9萬，漲幅在12%，另一個上車盤深業新岸線一期，掛盤價從去年年底的8萬上下，漲到目前約8.9萬，漲幅在11%。
因此，整體看來，上車盤的漲幅是遠不如標杆盤的。在房地產成交中，有一個特徵，就是標杆盤的成交量很小，靠少量資金就可以帶動，而剛需盤成交量大且活躍，炒家很難操作。因此，至少在寶中片區，莊家拉高出貨的態勢是比較明顯的。
總結：
總而言之，深圳這一波房價上漲，是少量頭部標杆盤帶動的、片區分化明顯的、且有很強的無量上漲特徵的，從技術分析角度看，無量上漲的情況，很難帶動整體大盤上漲。反觀現在市場的種種亂象，倒是莊家拉高出貨的態勢明顯，西部地區尤甚，此時入手深圳的剛需客需要非常謹慎，千萬不要聽信少數無良中介的忽悠。
