实践中，以房屋抵押进行贷款是很常见的，甚至在民间借贷中也是常有的事情，但是其中涉及的法律风险，您真的了解吗？尤其是涉及到房屋出租的问题，一旦贷款逾期，借款人没钱偿还，想要处置房屋变成现金偿还贷款更是困难重重。
举个例子，2018年5月1日老王向银行申请借款100万元，以自己名下的商铺提供了抵押担保，银行调查不实，或者是银行明知商铺已经出租了，但是缺乏相应的法律知识而没管。在同年的5月10日，办理完抵押登记手续后便发放贷款100万元，效率还挺高的哈。结果1年后，也就是2019年5月9日贷款到期了，但是老王因为做生意失败，赔的血本无归，没钱偿还，银行多次催收无果后，决定拍卖或者变卖商铺来偿还贷款。结果发现，商铺在2018年1月1日的时候已经租给小明了，而且租期签订了5年。这里需要注意，抵押登记办理完毕的时间以及贷款发放的时间都是2018年5月10日，而抵押的商铺出租时间是2018年1月1日，也就是说出租时间比贷款时间早了将近4个月，这就比较麻烦了，根据“买卖不破租赁”的原则，小明作为善意的第三人是可以以租赁权对抗银行的抵押权的。这里的法律依据是，《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《担保法》司法解释第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。这个翻译成大白话就是，只要租房子的人在房屋抵押之前就签订了长期租赁合同，尽管房主把房子抵押了，现在因为还不上贷款要卖房子了，你是可以卖，但是买了房子的人也得继续按照原来签订的租赁合同继续履行租赁义务，直到原来的租赁期限到期。
这会给债权人，也就是银行处置房产变成现金带来很大的阻碍：
1.因为租期过长会造成银行无法及时将房产变成现金偿还贷款，造成不良贷款。因为法律允许贷款到期后进行以物抵债，比如案例中老王的商铺抵债偿还贷款，这个时候银行可以选择将商铺变卖给小红，用所得现金偿还贷款。但是，因为有租赁权的存在，即使将商铺卖给小红，小红也必须继续履行原来的租赁合同，一般而言，会把价格压得很低，这样的话最终损失的还是老王和他的债权人银行。
2.带着有租赁合同的房产拍卖、变卖，会造成第三人不愿意接手，因为接手以后如果租房的人，也就是案例中的小明执意要继续租房屋的话，因为他签订的合同是5年，而且装修也花了不少钱，现在生意很好，当然不愿意解除租赁合同，你也拿它没有办法。如何防范这种防线呢，我们下期再跟大家分享。好的，今天的分享就到这里，希望对您有所帮助，我是老张，我们下期再见。
