易居研究院近期发布了《100城住宅库存报告》，2月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米，环比减少0.6%。
总体上看，2月份房屋预售证审批和发放工作停滞，各大城市新批项目不多，客观上会限制新增供应数据，最终使得库存数据出现环比下跌。
而在各个城市的同比表现中，54个城市库存出现了同比正增长现象，另外的46个城市的库存出现了同比下降态势，其中，中山的同比下降最为明显。
2019年中山购房有所“松绑”
库存同比增速负增长高达39%，易居研究院报告认为这与粤港澳大湾区建设下购房需求积极释放等有关。诚然，2019年，中山多次调整港澳台人士及非本地户口人士购房政策，直接或间接降低购房门槛，对成交有一定的促进作用，库存得到释放。
近期，中山再度增加港澳人士购房渠道，港澳客只需提供回乡证及港澳身份证即可在中山购买一套新房，或将进一步提振中山楼市。
根据乐有家研究中山2019年年报数据，中山2017年仅成交25543万套，背后原因是此前被大家诟病已久的限签制度。2018年下半年，中山放开网签，积压网签得到释放，全年住宅成交达到65088套。进入2019年，网签数据趋向真实，同比2018年基本持平。
影响库存同比负增长的另一重要因素，则是新增的大幅减少。中原地产2019年年报数据显示，2019年截止12月31日，中山全市共新增商品房57070套，环比下降35.94%。如此锐减，对库存增长量无疑有非常直接的影响。
但随着第二季度开始，“五一”黄金周和半年度大关的到来，相信中山新增供应量将会明显增加。未来中山库存总体增长情况亦未必堪忧，根据中原地产预估，中山全市未来3年为供应高峰，每年供应面积近700万方，可谓“货源充足”，其中2020年的预估供应量约为694万方。
库存少=市场好？
三个镇区去化预估年限20年！
值得一提的是，许多人会将库存量与市场好坏进行挂钩，比如有人会认为中山库存多达6万多套，说明房子过剩、市场不好。实际上，真的是这样的逻辑吗？
在每月、每周的库存数据中，三乡镇、坦洲镇、火炬开发区常年占据库存量榜首，三个镇区的库存量与其他镇区库存量拉开了不少距离。然而，这三个镇区的房子却并非无人问津，反之，是“很好卖”。
根据乐有家研究中心2019年年报，2019年中山网签量前三名同样是火炬开发区、三乡镇、坦洲镇，三个镇区网签量加起来占全市 30%。
网签套数直逼库存量，为什么三个镇区还有那么多库存？主要是因为他们在售项目较多，新增“跟得上”。据乐居统计，全市在售项目约210个，三乡镇有20个、火炬开发区有27个、坦洲镇有12个，合计占全市近3成。
而库存量少的镇区，其市场热度也有限。根据中原地产数据对全市库存去化时间的预判，神湾镇、大涌镇、民众镇去化时间或长达20年，而实际上，神湾镇与民众镇库存不足2000套，大涌镇更是只有60套！
备注：根据百度百科，去化周期也是指商品房的销售周期，“去化”在房地产领域就是销售的意思，新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量而得出。
公式：区域房地产去化周期（月）=该区域商品房待售量/最近12个月月均成交量
当然，库存量与涨跌在一定程度上可以反馈部分市场情况，但并非直接挂钩，二者之间的联系需要加以分析。各位准备购房的朋友，如果还不确定选择哪个镇区，不妨看看近两年各镇区库存量情况做一些参考吧。
来源：中山乐居
