春天4408081860091
這是一個複雜的問題，要看老人的房產性質，年限，是不是唯一，也要看你等老人畢業後對房產的處置意向和你自身的購房情況
心平人快樂
新的《民法典》於2021年1月1日生效，《物權法》、《繼承法》及其相關解釋有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒佈替換。
新法典關於老人遺產繼承方面規定有所調整和細化，比如繼承財產範圍擴大、繼承人的範圍擴大等等條款，總之，房子作為家庭最大的資產，為了避免老人過世後不必要的麻煩和糾紛，很多老人對於自己名下的房產，都是提前計劃和打算。
老人名下房產想過戶到孩子名下，如何辦理最划算、最簡便？
《國家稅務總局關於加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》第二條第二款明確規定：“個人取得贈與人無償贈與的不動產後，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額為應納稅所得額，按20%的使用稅率計算繳納個人所得稅。”
人都要老去，而房產是家庭最大的資產，將自己傾其一生的房產過戶給子女，是人生最後的必然選擇。於是，房產以哪種方式過戶給子女是最划算的，成了很多年邁的老人最操心的事情。
一，老人名下房產，過戶到子女名下的方式
一般來說，父母名下房產過戶給子女的方式，主要包括生前贈與、生前買賣、生後繼承共3種。
1，生前贈與過戶。
贈與過戶，是很多人認為的父母房產過戶給子女的理所當然的一種方式，過戶手續的辦理上，也比較簡便。
當然，房產不比普通的商品，贈與過戶也是需要按規定繳納相關費用的。除了工本費、登記費、印花稅等等小錢，比較大的費用主要有契稅1～3%、公證費1%、評估費0.25%。
當然，不同的城市的政策可能有些許區別，比如有的城市的契稅與房產面積和被贈予人的房產套數掛鉤，首套房且面積在90平方米以內的收取1%，首套房面積90平方米以上、144平方米以內的收取1.5%，不是首次購房、非普通住宅、144平方以上的均收取3%。
下面我們按照最低的稅率計算一下，贈與過戶，需要繳納的費用有契稅1%、公證費1%、評估費0.25%。也就是說一套評估價100萬的住宅房產， 過戶費用大約2.25%，也就是約2.25萬元。
值得幸慶的是，國家規定，直系親屬免費贈與不動產，可以免徵個稅（須符合當地免費贈與的限購條件，比如在廣東，如果被贈與人家庭已經有2套房產，他本人就不符合免費贈與條件）。
需要特別注意的是，如果父母贈與子女的房屋，子女再賣出，必須繳納20%的個人所得稅。
比如父母以贈與的方式過戶給子女價值100萬的房產，子女再轉手賣出，則需要繳納20萬的個人所得稅。
通常來說，誰也不保證會持有這套老房子一輩子，很明顯，如果從長遠來看，父母贈與子女一套100萬的房產，在子女把房子再轉手賣出時，相當於房子過戶成本是22.25萬元。
2，生前買賣過戶。
很多人不能理解父母過戶房產給子女，還要以買賣的方式，事實上，這種方式是我們日常生活中最常見的過戶方式。
按照目前的交易制度，買賣房產這種過戶方式需要繳納的主要費用有契稅1～3%、增值稅5.6%（產證未滿兩年）、個稅1%。
很多城市的稅率如下：契稅：滿二唯一，面積小於90平米，契稅為1%；大於90為1.5%；非唯一房產為3%。增值稅：房產證不滿2年，增值稅5.6%；滿2年免收。個稅：非住宅2%，住宅1%。
下面我們按照最低的稅率計算一下，買賣過戶，需要繳納的費用有契稅1%、個稅1%以及登記費用等。也就是說一套評估價100萬的住宅房產， 過戶費用大約2%，也就是大約2萬元。
（當然，如果房產沒有滿2年，有的城市直接限售不能交易，也不能買賣過戶。有的城市可以交易但是需要繳納5.6%的增值稅，過戶費就高達7.6萬元，很明顯，有增值稅的房子，這樣買賣過戶就不划算了。）
需要注意的是，這裡計算稅率的標準是房產中心根據房屋所在地塊評估出的房屋總價來計算的，而不是依照成交價格計算的。
3，生後繼承過戶。
繼承過戶，是目前父母將房產過戶給子女最經濟、最簡便的途徑。但是前提是要在父母一方或者雙方都過世後才能辦理。
我國還沒有開徵遺產稅，辦理繼承過戶只需繳納遺囑公證費（500元內）和過戶登記費用（500元內），其他稅費全免。
就是說，繼承過戶，不交稅！
繼承過戶，不交稅！
繼承過戶，不交稅！
即是說，老人過世後，根據老人生前遺囑將名下房產繼承過戶給子女，過戶費用不到1000元。不過這種方式會面臨兩個問題：
1）繼承人的確定
對於繼承過戶的情況，最好是有老人（房管部門認可的）正式的遺囑（民法典有具體解釋），那麼就可以按照遺囑辦理，就屬於遺囑繼承。
若繼承人過多，在沒有遺囑的情況下，就屬於法定繼承，這種情況，繼承人之間往往會產生爭執和糾紛。如果由某個子女單獨繼承，還需要其它繼承人書面放棄繼承，並經過公證才行。
新的《民法典》對於房產繼承的規定更加細緻，但是總的來說，繼承房產如果沒有遺囑，且繼承人眾多，如何確定繼承人以及各自份額、包括辦理繼承的手續，還是挺複雜的。
2）繼承房產出售，須按規定繳納個人所得稅。
如果子女有且僅有繼承來的這一套房產，且持有時間超過五年，也就是這套通過繼承獲得的住房是“滿五唯一”的住房，子女將其再轉手賣出，免徵個人所得稅的。
如果子女有多套房產，打算轉讓賣出這套繼承而來的房產，出售房產收入再減除繼承住房過程中已經繳納的稅金及有關合理費用後的餘額為應納稅所得額，按20%的適用稅率，計算繳納個人所得稅。也就是說，子女繼承父母房產後，再次出售，要繳納20%的個稅。
很明顯，繼承過戶和贈與過戶一樣，從長遠來看，父母過世後，子女繼承一套價值100萬的房產，如果繼承人賣出自己非“滿五唯一”這套住房，相當於繼承而來的這套房要交20萬元個稅。
二，結論
很明顯，不同的過戶方式，需要的過戶費用是不同的。
1，三種方式，哪種最划算？
經過以上第一大點的分析，下面我們舉例來具體比較，假如老人有一套面積90平米、價值100萬的房產，三種過戶方式的過戶費用為：
1）贈與過戶的費用為：2.25萬元
但是需要注意，贈與獲得的房產，受贈與人以後再轉賣，需要繳納個稅20萬元。
2）買賣過戶的費用為：2萬元。
需要注意，買賣沒有滿2年的房產，需要繳納5.6%的增值稅，非常不划算。有的城市直接限售，甚至還有限售5年的，這種情況就不可以買賣過戶。
3）繼承過戶的費用為：1000元內。
但是需要注意，繼承獲得的房產，如果需要轉手賣出，需是家庭“滿五唯一”住房，才能免除個稅。否則，繼承人以後轉賣這套繼承而來的房子，需要繳納個稅20萬元。
很明顯，父母過戶房產給子女，從眼前來看，贈與過戶費用最高，繼承過戶是最經濟、最划算、最簡便的。
2，建議
在父母有遺囑的前提下，眼前來看，最划算的、最簡便的房產過戶方式應當是繼承。但是目前來看，子女持有2套房以上的家庭普遍，沒有那個子女能保證持有這套繼承而來的房子一輩子，無論是居家應急、居住改善、投資理財等等，都有可能會出售老舊房產。
但是如果不是家庭“滿五唯一”住房，繼承房產，後續賣出需要繳納20%的稅，無疑是非常不划算的。所以才有很多父母健在時，就考慮將名下房產過戶給子女。
那麼，除了繼承過戶以外，贈與過戶和買賣過戶的比較來看，買賣方式更省錢的同時，以後二次轉手還不用繳納20%的所得稅，很明顯，買賣過戶更加划算。
不過，在筆者看來，如果父母年紀不大且身體尚健康，父母名下房產，不建議過戶，畢竟過戶花的錢真不少。再說了，目前很多城市有限購政策，父母房產過戶給子女名下後，可能佔用子女購房指標，影響子女購房。
隨著人們生活水平的提高，住宅業態也越來越豐富，居住環境和條件也越來越好。對於年紀大了的老人名下的房產，筆者認為最划算的方式，就是直接出售，然後以子女的名義重新購買居住條件更好的住房供老人居住，或者售房款給父母養老，讓父母和子女同住，以便孝敬回報父母。
當然，有的父母念舊不想離開老房子，還有的家庭經濟條件不允許另外買房子，或者等等原因，父母的這套房子需要一直居住的，那麼就不能賣房子。在這種情況下，如果父母年邁，老人名下房產還是以買賣的方式，過戶給子女，是最划算的。
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冰姐666房產視界
根據現行法律法規父母把房產過戶給子女有3種方式：（1）買賣過戶。這種方式是我們日常生活中最常見的交易方式。按照目前的交易制度這種方式需要繳納的主要費用有契稅、增值稅、個稅。契稅：滿五唯一，面積小於90平米，契稅為1%；大於90為1.5%；非唯一房產為3%。增值稅：房產證不滿2年，增值稅5.6%；滿2年免收。個稅：非住宅2%，住宅1%。登記費80元。注意，這裡計算稅率的標準是房產中心根據房屋所在地塊評估出的房屋總價來計算的。不是依照成交價格計算的。（2）贈與過戶。需要繳納的費用有契稅、個稅、公證費、評估費。其中個稅在2009年後免徵。其它的繳納比例分別為3%、1%、0.25%。
（3）繼承過戶。這種方式適用於老人過世後使用，這種過戶簡單隻需要繳納幾百到幾千的公證費和登記費用。不過這種方式會面臨2個問題：若繼承人過多，在沒有遺囑的情況下，子女之間往往會產生爭執，如果單獨繼承，還需要其它繼承人書面放棄繼承才行；再有就是繼承後再次出售，要繳納房產差額20%的個稅。在老人在世的的情況下，我們以前兩種方式來進行舉例：一套價值400萬的住宅，100平米，房產證滿5年，交易是需要契稅6萬，個稅4萬，增值稅免交。買賣交易共計約10萬元。同等房屋贈與方式需要契稅12萬 公證費4萬，評估費1萬合計約17萬元。綜上所述，在不考慮第三種方式的情況下，買賣方式比較省錢。在不是特殊情況下，不建議過戶，畢竟花的錢不少。
