最近，西四環的一個路牌廣告吸引了很多人的目光，大大的廣告牌，純白底色，印製了六個大字“
光是白色的嗎”，似曾相識，水滴立刻想起了保利，因為兩年前在東五環也有一個類似的廣告牌，上邊寫著“一個和光有關的項目”。順著六個大字往下看，果不其然，這是保利位於西四環的另一個純商品房項目“保利·和光逸境”。最近，這個項目諮詢的人不少，水滴今天帶來這個項目的全方位測評，供大家參考。
基本信息
和光逸境是由保利操盤在北京西四環打造的高端改善項目，佔地4.4萬㎡，建築面積9.5萬㎡，可售房源286套，小區容積率2.8，綠化率70%，層高3.1米，車位比1:1.7。
作為高端盤，這個容積率絕對不及格，但小區綠化率達到了70%，相當不錯，3.1米的層高以及1:1.7的車位比均站在市場高點。
公租房太多
小區共有5棟住宅樓，其中6#樓南面、3#、5#為公租房，6#北面3個單元和1#、2#為商品房，4#為商業建築。小區有公租房且佔比不小，是個敗筆，對業主以後的生活會有影響。
商品房1#樓樓高13層；2#樓由西向東樓層為18層、20層；6#樓商品房部分，由北向南為11層、15層、18層。
作為高端項目，和光逸境採取了市場上高端盤流行的智慧科技系統，比如人臉識別，在開啟門禁的同時，電梯也會自動下行，智能系統所涉及的細節方方面面，可以讓業主實現居住與科技的雙重體驗。
區位分析
保利·和光逸境位於豐臺區西四環中路83號，大成路與西四環交叉口西北角，屬於豐臺區青塔片區。
該項目距離最近的就是五棵松商圈，另外距離石景山商圈，麗澤商圈，金融街商圈等都不遠。其中石景山商圈最近正處於火熱發展的階段，依託冬奧會與新首鋼的規劃利好，石景山商圈未來值得期待。
麗澤金融商務區地處西二、三環路之間，是三環內最後一塊成規模的開發區域，《北京城市總體規劃（2016—2035）》中明確提出，麗澤金融商務區是新興金融產業集聚區、首都金融改革試驗區。目前，這裡正在承接金融街、北京商務中心區外溢配套功能，著力打造北京“第二金融街”。對標倫敦金絲雀碼頭等新興國際金融功能區，麗澤將完善居住、教育、醫療、商務、休閒、文化等功能配套，構造功能複合的24小時生活圈。
這裡未來不僅將成為全國首批5G（商用）全覆蓋商務區，還將打造國內首個園林式金融商務區，提供城市濱水活力與親水休閒活動空間。
目前，麗澤金融商務區已供應土地19宗，累計開復工程面積302萬平方米，結構封頂220萬平方米，有480家企業入駐該商務區，包括眾多新興金融企業和重點金融機構。2018年已經有3個樓宇項目投入使用，今年，麗澤SOHO等8個樓宇項目也即將投用或竣工。
保利·和光逸境依託這幾個商圈的發展，同時又承載了這幾個商圈高端人才的置業需求。
戶型對比
該項目為改善盤，面向的客群為中產階級，所以無小戶型，主力戶型為108㎡三居，143㎡三居，187㎡四居，皆為精裝修交房，據說目前戶型的具體面積還未確定，但最終的戶型圖也不會變化太多。
我們一個一個來看
和光逸境108㎡三居 VS 大興金茂悅104㎡四居
對比結果如下圖
點評：同樣是100多平，金茂悅將三面朝南，且南向面寬達到9.5米，並且進深只有10.55米，戶型極為方正。而和光逸境只有兩面朝南，且南向面寬只有6.8米，綜合來看，該戶型甚至不如市場上的一些90㎡三居。
和光逸境143㎡三居 VS 中海·望京府139㎡四居
對比結果如下圖
點評：一眼看過去，高低立判，和光逸境143㎡南向面寬只有8米，比之大興金茂悅的104㎡戶型亦有不如，更別提被稱作“網紅戶型”的望京府139㎡。但4.2米的客廳面寬和3.8米的臥室面寬還是可圈可點的。
和光逸境187㎡四居 VS 世華龍樾190㎡四居
對比結果如下圖：
點評：187㎡的大平層在市場上並不多見，這麼大面積基本都做成了疊拼，該戶型相對是比較稀有的，並且南向兩個臥室面寬分別3.6米和3.1米，給了臥室足夠的採光和空間。
綜合點評：保利·和光逸境戶型整體呈現長條狀，面寬與進深大概呈現1:2的比例，與市場一些好的戶型產品相比，並沒有明顯優勢，屬於比上不足比下有餘那種。水滴了解到，目前售樓處140㎡、187㎡的樣板間已經搭建好，大家可前去感受一下。
價格對比
項目目前價格暫未確定，但據銷售說價格在10萬+，也就意味著隨便一套房都在1000萬以上。
該片區的二手房多為老破小，價格層次不齊，但值得注意的是，價格高的都在和光逸境北側，屬於海淀，而價格較低的這邊都屬於豐臺。而屬於海淀那邊有北京市十一學校、育英中學、建華實驗學校，五一小學等學校，相比而言，豐臺的教育就屬於窪地了。
周邊新房如限競房國風長安、橡樹瀾灣都屬於5萬+，但位置與和光逸境就差太多了。
可以參考的是距離和光逸境直線距離約1.5公里的紫辰院，兩者相隔一個四環，且紫辰院的產品都是200多平的大平層，價格12萬+。
再往東，限競房西城天鑄限價7.8萬，且位於三環邊，9號線10號線交匯處，緊鄰麗澤商務區。西城天鑄一期開盤取得了極好的去化率，二期預計5月開盤，據說80多平小戶型排卡已經滿了。
緊挨著西城天鑄，且同是保利操盤的保利百合目前二手房均價8.6萬，不過大都是小戶型，改善房源較少。
綜合來看，這個價格並不佔據優勢。
交通解析
項目附近有兩條地鐵線路，距離1號線五棵松站約2公里，步行過去還是挺累的，時間成本也高。
最大的亮點是規劃中的11號線，11號線鄭常莊站距離項目只有200多米，開通後生活便利性將大大提高，到國貿等地都極為方便，但目前開通時間暫不明確。
小區門口是雙向單車道，自駕上四環方便，不過高峰期擁堵也是一個問題，在北京堵車估計大家都習慣了吧。
周邊配套
處於西四環邊上的位置，該片區生活氣息極為濃厚，因此平時生活基本需求是完全可以滿足的，到五棵松或者未來的京西大悅城都不遠。
周邊的醫療等資源也不錯，如302醫院，北京長峰醫院，豐臺區興隆中醫醫院等。
整體而言，周邊生活配套足以滿足生活需求，相比五環外需要發展週期的配套，這裡有明顯的優勢。
總結：單從價格來講，這個項目不佔據優勢，且位於四環外，但周邊緊鄰的商務區眾多，項目又是科技改善豪宅，且房源量少，尤其是該片區改善盤太少。示範區開放當天吸引了眾多購房者前去觀看，因為人太多甚至做了限流。戶型雖不如市場的一些好產品，也算是中規中矩。樣板間足夠吸引人眼球，如果有興趣，建議去售樓處詳細品鑑。
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