首付比例，從30%，10%，5%，0！越來越低
首付分期，一年半三次，2年4次，3年6次，5年10次，6年！越來越長
案場折扣，99折，98折，85折，8折，7折，一口價！越來越大
購房優惠，買房送家電，買房送車位，買房送車！越送越多
......
01
這就是真實的市場嗎?
今年的營銷市場變得如此艱難嗎？！
3月成交破萬套，疫情的確釋放了一批需求，從“禁足”到售樓部“限流”開放，各方條件相較嚴苛的情況下，反而反彈了一波“小陽春”，於是乎，大家信心高漲，漲聲一片，磨刀霍霍準備大幹一場。
市場就是遂不了你們的意！不要高估，今年比往年任何一年都難......
緊接著4月成交又降入了冰點，置業情緒被撲滅，那些有名額，有子彈，又十分緊迫的需求已被大幅消耗，剩下的，是我需要，但我不著急，理性時刻佔據著他們的大腦。
群體發生了改變，緊急度發生了改變，接下來的市場演化，想必大家都心中有數，就如開篇所講，首付越來越低，分期越來越長，折扣越來越大，優惠越送越多，一場惡戰拉開大幕......
人人都是劇中角，只不過有的是主角，有的是次角，有的是配角，有的是跟著跑龍套。
02
毫無疑問，本輪市場Battle，環鄭郊區成了最大的惡戰主場，其中以鄭州南風頭最緊。
是誰？話不多說，上圖！
沒錯，這一幕讓我想起，馬爸爸所說，房子如蔥。
59XX起，我的老家縣城都比它飄，首付只需3000，其餘全部換月供，經適房都不敢這麼賣，南龍湖就敢這麼玩，政策就是這麼給力。
浩創可謂是此類營銷政策的鼻祖，就此瀰漫開來......
4月3日，最早由浩創梧桐花語開啟客戶劫掠，鉅惠6XXX，2萬定房，月供5XX，月供給予補貼，毫無疑問當時洗了一大部分客戶；
首先，梧桐花語在哪？這樣賣掙錢嗎？
企業不是慈善家，賠本的買賣沒人幹，浩創梧桐花語屬於新鄭薛店鎮，所以當時南龍湖還沒淪陷，至於掙錢嗎？查資料得知，2015年2月拿地，當時畝單價75萬，樓面價489元/㎡，操作空間大著呢，真是跟著操不完的閒心；
嚐到甜頭後的浩創，南龍湖的項目打法也跟著升級，超低首付，2萬定房，5年10次，一時間多盤聯動，浩創城，浩創梧桐春曉等實現快速去化，快速清盤，現在，又推出的浩創梧桐茗築，一萬訂房，均價7900元/㎡，交房前一次付清，儼然一副不要利潤只要規模的拼命三郎樣！
帶來騷動是必然的，只要想玩，那必然的血腥之路。
南龍湖本身在售項目就多，不完全統計，多達40餘項目，本身生存壓力就異常艱難，現在浩創這麼玩，跟或者不跟，都是對營銷部門極大的考驗；
不跟，置業顧問說，你沒人家價格低，還沒人家政策給力，還想要較高成交比；跟，對有些項目來說，那簡直就是剜肉，雖然現在已然貼著成本......
但不跟真的沒有更好的辦法，實現銷售。所以，像當時的國泰紫荊園就搞得不錯，特價，＋1萬送車位，日均約200套，這種成績放在整個鄭州來比，那幾乎是某些區域某些項目一年的業績；
這次又是花語領頭，沒想到政策還可以玩得這麼花。
真真正正的零首付，只需交一個維修基金等雜費就能網籤，全部走貸款，只需還月供，說實話，我也不知道這是怎麼操作的，要麼就還是墊錢？
此舉還是挺有震懾力的，所以此次，泰頤府學的很逼真，全貸0首付，買房送車位，就連價格都是70XX元/㎡；
泰頤府，位於孔雀城公園海對面，據說是買的公園海的地，前期也是搞內購，最早首付10%，剩下的走貸款，現在更無底線，成交均價約7100元/㎡，十足的拼價格，拼政策；
融僑，5000訂房，全場限時85折，三年三次，+2.5萬送車位；
分銷此刻也活得無比有尊嚴，到訪既有好禮相送，畢竟手裡掌握著項目命脈 ——客戶！
市場對超長分期已經見怪不怪，疲軟了，只能0首付甚至...殺出血場。
成也蕭何，敗也蕭何。
南龍湖的房價崩潰之路，自此開啟，剩下的三十餘個項目直呼沒法玩，快被逼瘋了，這樣下去，要被玩死了。
畢竟每個項目的拿地成本不一樣，有的是地王，樓面價7700元/每平，有的將近5000，3000多，營銷費用不一樣，建築成本也不一樣，玩法自然也不能一樣。
其中，就包括拿地遲遲不開盤的越秀臻悅府，建業天匯城，萬科星圖，星聯望溪府，正榮御首府，奧園悅城，正商左岸，藍光雍錦香頌，孔雀城星河府等新盤，與其說等，不如說熬！
03
有人看戲，有人入戲。
南龍湖不是第一個玩火的，也將不是最後一個，無情的市場摧殘下，真正能抗住的沒有幾個。
猶記得，第一次聽見零首付，還是在滎陽鴻祥鈺瓏府，屬於滎陽東，打響0首付的第一槍。
前幾天，洞林湖遠洋沁園，6XXX元/㎡，搞了貝殼專場，低價銷售，彷彿又紮了一針定心劑，放心，漲不起來。
其次，高新雙湖科技城，均價1萬左右，以金輝優步花園為代表，政策玩的最直接；
還有中原新區，裕華城，每天搶半價好房，你敢想嗎？中原華僑城價格也已釋放，11XXX元/㎡起，遠低於預期首開，這都是要低價跑量啊，對市場形勢不樂觀；
經開物流園區，更是神奇的存在，從13000到10000，金地名悅更是爆出大殺器8300元/㎡起，入住經開區，目前是歷史最底價了；
還有馬上就要開盤的融創中原文旅城，位於平原新區，5288元/㎡起，首付5萬，百億航母配套，這價格算是市場最低了吧；
這次，反而綠博片區的聲音還挺小的，沒怎麼見團戰，更像是抱團取暖，等著熬過這個冬天，但其實呢，日子並不好過。
你可能會說，大部分都是郊區或是四環外，別急，接著往下看。
和昌優地，位於金水區索凌路與三全路交匯處，金水北，算是主城吧，還剛剛簽約了省實驗思達外國語小學，政策同樣給力。
濱河新城，尤其以金輝濱河雲著為代表，從首開到現在，幾乎一直走的就是特價來襲，高層14XXX元/㎡起，洋房一口價17XXX元/㎡起，還有地王項目，首付分期了，10萬就可以定準現房了。
04
市場冷淡已是共識，沒幾個片區能輕輕鬆鬆扛過，沒必要把某些區域捧到天上，也沒必要把某些區域踩到泥坑裡，只是相對好，和相對突出的區別而已；
就像此次主角：南龍湖，大鄭州項目幾乎都聞之一顫，那價格，那政策，比不了，也拼不起，乾脆就不比，看他們廝殺，我們就慢慢賣，等市場好轉；
不拼不比，其實也就兩個原因：
一是，可能真是成本所制，已經不能再低了，也沒其他項目緩衝；
二是，項目能正常運轉，但捨不得利潤率；
難判對錯！畢竟還有兩個背景：
一是，調控不斷緊縮，期待的鬆綁遲遲未現，和以往任何時候都不同，調控決心讓企業感到後怕；
二是，最近設置房企融資三道紅線，就像開車一樣，要遵守交規，紅燈你就停，綠燈才能行，黃燈你就等，針對開發端進行調控，震懾力十足，不達標的房企只能自渡；
但9月7日，恆大突然深夜宣佈，全國樓盤全線7折，疫情期間，也才就75折，這是有史以來最低的一次，搶收金九銀十，衝刺2000億，一方面加大補貼，一方面加快新盤入市節奏；
可見，形勢嚴峻不容我們樂觀。
緊接著，9月17日，“迎風把舵，勇毅篤行”河南省房地產業商會會長閉門會在鄭召開。核心主題就是，政策收緊，打折促銷，弊大於利；要穩地產，不帶頭降價；
第一，市場經濟條件下，價格聯盟很難維繫，因為存在“囚徒困境”；
第二，市場大漲時，也沒見那個啥啊，不是一個比一個跟的歡，所以這也值得玩味；
最後的最後，重點來了，越是這樣矛盾分明的市場，越有利於購房者，現在你才是真正的上帝，享受VVIP待遇，有名額，有子彈的，就好好挑吧。
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